文/好地研究院 方晓泉

9月23日下周一，杭州萧山区预计出让1宗宅地、2宗商住地和1宗人才租赁住房用地，4宗地块总出让面积194亩，总建筑面积32.5万方，总起价35.5亿元。

其中萧山经开区挂牌1宗宅地起始楼面价17800元/㎡，限商品房销售均价33500元/㎡（含装修3500元）；

南部卧城商住地起始楼面价13400元/㎡，限商品房销售均价29800元/㎡（含装修3500元）；

瓜沥镇商住地起始楼面价4000元/㎡，限商品房销售均价17000元/㎡（含装修2500元）。

地块指标

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

注释：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（4000-4500）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（2.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.06）

车位利润=（房价*10.5-10万元）/110

好地研究院对地块分析如下：

一、市北D-24地块

1、指标：

萧政储出(2019)27号地块，东至规划居住用地，南至天得路，西至宁税路，北至规划建设三路。

出让面积35231㎡，容积率2.2，建筑面积77508.2㎡。其中，需配建面积不少于3876平方米的公租房。

地块起价137964万元，起始楼面价17800元/㎡，实际起始楼面价18947元/㎡；上限价格178964万元，上限楼面价23090元/㎡，实际上限楼面价24516元/㎡。

商品住房毛坯销售均价不高于30000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于33000元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

2、周边房价：

①新房：新希望滨江·锦粼府2019年7月26日高层毛坯预售证均价29273元/㎡，8月4日摇号中签率20.4%。

②二手房：华瑞晴庐价格约3.08万元/㎡（高层、毛坯），略高于上限毛坯售价。

3、周边地价：

今年6月24日，新希望以总价269243万元竞得萧政储出(2019)17号市北东单元G-11地块，楼面价20782元/㎡，溢价率22.25%。

地块不少于6478㎡作为配建公租房，成本按4000元/㎡计算后实际地价为22087元/㎡。距离此次推出地块仅500米，同样位于板块最东侧，靠近铁路。

4、地块价值分析：

①萧山经开区市北东板块靠近铁路一带已经形成了较为稳固的价格体系：房价在3万（毛坯）左右，地价在2.2万左右。

②板块内新房去化较快，存量不大。

③地块属性与新希望在7月以楼面价20782元/㎡（实际楼面价22087元/㎡）拿下的地块相近。

5、测算：

①按照地块设定的新房售价（毛坯30000+装修3500）倒推，实际保本地价为24382元/㎡，名义地价为22963元/㎡，溢价率为29.1%，离上限地差距仅127元/㎡；

②若要有10%销售利润率，实际地价为21130元/㎡，名义地价为19873元/㎡，溢价率为11.65%。

6、预测：

按照地块新房售价，以10%销售利润率为衡量，实际地价不低于21130元/㎡（溢价率11.65%）；以新希望的实际地价（22087元/㎡）为参照，溢价率为16.76%。最终的溢价率应该会介于两者之间。

7、出手房企：

板块内的新希望、滨江、保利，久未在萧山拿地的万科、大家，以及还未进驻萧山的荣安等。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

二、蜀山单元H-23-2地块

1、指标：

萧政储出(2019)28号地块东至03省道，南至南四路，西至育才路，北至姚江河。

出让面积50176㎡，容积率2.6，建筑面积130457.6㎡。需配建面积不少于6523平方米的公租房。

地块起价174812万元，起始楼面价13400元/㎡，实际起始楼面价14316元/㎡；上限价格226812万元，上限楼面价17386元/㎡，实际上限楼面价18511元/㎡。

限商品住房毛坯销售均价不高于26300元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于28930元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

2、周边房价：

①新房：国宸府2019年8月6日高层精装预售证均价25600元/㎡，8月16日摇号中签率29.4%。

②二手房：恒大帝景29513元/㎡（高层、精装），接近地块新房售价（29800元/㎡）。

3、周边地价：

2018年7月30日，旭辉以总价370675万元竞得萧政储出(2018)23号新塘街道曾家桥区块F-06地块，楼面价13473元/㎡，溢价率0.54%。加上代建成本（包含幼儿园和小学），实际楼面价约为14024元/㎡。

4、地块价值分析：

①南部卧城存量大，近两年地价波动也较大，最高的达到2万，最低的仅1.4万。

②本宗地块距离国宸府较近，属性相似，而国宸府售价仅为2.56万（含精装2800元），而南部卧城板块的价格标杆桂语朝阳售价2.98万（含精装4500元），但桂语朝阳为地铁上盖，比本次出让地块属性要好得多。虽然桂语朝阳比国宸府价格更高，但中签率更低。可见本次出让地块设定的新房售价并不十分合理。

5、测算：

由于新房售价设置偏高，按照国宸府的价格（精装2.56万/㎡）进行测算较为合理，倒推，实际地价为17430元/㎡，名义地价16358元/㎡，对应溢价率22.08%。

以售价（2.56万元）有10%销售利润率为衡量，实际地价14944元/㎡，名义地价13997元/㎡，对应溢价率4.45%。

6、预测：

按照国宸府售价（2.56万），以10%销售利润率为衡量，实际地价14944元/㎡，溢价率4.45%，这也和旭辉拿地成本接近，因此地价溢价率或不超过5%。

7、出手房企：

板块内的旭辉、融信，以及想要进驻的万科、龙湖等。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

三、瓜沥镇综合服务中心东地块

1、指标：

萧政储出(2019)29号地块东至东灵路辅路，南至建设四路，西至政通路，北至新安路。

出让面积24384㎡，容积率3，建筑面积73152㎡。其中，商业商务用地建筑面积不少于49530㎡，占总建筑面积约67.7%。

地块起价29261万元，起始楼面价4000元/㎡；上限价格37761万元，上限楼面价5162元/㎡。

限商品住房毛坯销售均价不高于14500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于15950元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于2500元/平方米。

2、周边房价：

①新房：融创·东麟府2018年7月17日高层精装预售证价格17800元/㎡，随后开盘为排屋别墅，价格为20440元/㎡。

②二手房：郡乐苑20708元/㎡（高层、精装）。

4、周边地价：

周边2017年以来无地块成交（包括商地）。

5、地块价值分析：

地块位置偏远，且商业比重高。

6、预测：

根据地块条件，预计底价成交的概率较大。

地块位置图（数据来源：好地大数据）