好地网9月20日讯（研究员 邓春磊）前天，苏州724新政后首场土拍，成交的7宗地块，平均溢价率只有3%，只有三宗地块有溢价，其他均为底价成交，还有一宗流拍，市场竞拍热度下降了吗？

如此低的溢价率，在今年的土拍历史中较为罕见：年初苏州市场喜迎“小阳春”，溢价率一度达到50%，尹山湖、狮山、吴江太湖新城等多个板块集体爆发。

土拍市场助推新房市场，苏州连续5周房价涨幅位居全国第一，被住建部预警提示。

由此，511新政出台——收窄“现房”区间，由超过10%~25%修改为超过市场指导价5%~10%，既须要竣工验收后预售，并对园区及高新区限售，溢价率持续走低。

724新政，保证金额度调整为起拍总价的30%～50%区间，并对整个市区六区进行限售，溢价率基本见底。

苏州土拍溢价率的持续走低，那这些成交地块的地价是否下跌了？起拍价是否上升了呢？项目利润又如何呢？

1、地价是否跌了？

实际上，新政后的苏州地价没有全面下跌，总体反而升多降少。

从9月18日的成交结果分析，涨价的地块有4宗：①元和街道地块周边聚集着葛洲坝、平安、雅居乐等多个项目，地块周边存量达到45.7万方，且地价起价也高于周边500元/㎡，被相城城投兜底拿下。②嘉华选择的高铁新城地块，作为相城区重点发展区域，兼具着交通与存量较低的优势，美的、建发等项目去化良好。③而姑苏区核心区地块虽然去化速度较缓，但仍具有部分利润空间，竞争压力较小。

降价的地块仅有2宗：①建发夺得的胥口地块，由于五号地铁线的建设，区位能级大大提升，存量仅20万方左右，而旭辉近期开盘项目去化也较好，受政策影响的较低的“现房前一手”的价格，使建发低价进驻该板块。②高新区地块周边集聚着金地、禹州、正荣等多个项目，存量也多大35万方，去化速度较慢，也导致该案，低于周边价格成交。

9.18苏州宅地成交价对比表格

2、起拍价是否上升？

新政后，苏州宅地的起拍价普遍上升。

热门板块如高铁新城、元和街道楼面价提升约500元/㎡，吴中区胥口板块楼面起价涨幅在373元/㎡，姑苏区姑苏核心楼面起价涨幅约257元/㎡（同济地块去除商业部分），值得注意的是，渭塘流拍地块，相较于周边的起价高出了1300元/㎡；仅高新区通安镇板块起价略有下调，该地块区位较偏，起价仅低50元/㎡，（园区湖西因常年未供地，暂无对标地块）

在被住建部门“点名”后，苏州一方面提高地块起价，另一方面通过两次新政，下调“现房”标准，提高保证金，扩大限售范围，提高准入门槛，这样多重防范措施，致使苏州溢价率普遍偏低，市场也得到了较好的“降温”。

但这样的定价策略，仍具有一定的风险性，在市场下行期，又扩大了限售的范围，增加了保证金的门槛，一定程度上会“劝退”部分开发商，导致某些地块被“误伤”，渭塘地块的流拍也印证了这一观点。

9.18苏州宅地起拍价对比表格

3、项目利润少了吗？

从周边项目对比来分析，起价增长的结果，带来的是利润进一步的削薄。

据测算，仅建发与栖霞项目销售利润率能够超过10%，其他项目利润率仅在4%-6%之间。

通过地块旁边项目比较来分析，高铁新城与相城项目的利润率都有所下滑，而降价的建发地块，利润率则有所上升。

值得注意的是，新希望、园区建屋以楼面价20500元/㎡竞得苏州园区32、33号宅地，计算保本房价为30623元/㎡（含车位利润）。地块限定备案均价为32500元/㎡（含装修1500元/㎡），有利润1877元/㎡，利润率5.8%。

园区地块的成交，也为苏州限价地块的是否值得拿，拿下来利润多少，能拿提供了一个标准案例。

人才优先购买政策：是指房地产开发企业应当将预（销）售许可建筑面积50～60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。人才的具体认定标准及优先购买政策，由苏州工业园区管委会另行制定。

4、展望：低溢价率将成常态

为了抑制住苏州市场过热的表现，政府出台各种措施降温，行情已经发生了转折，但溢价率低，并不是地价便宜了，而是起价提高了。

此次土拍的成交情况显示，苏州土地市场已经走向了以竞合为主，确保一定的利润空间。基于目前的政策环境，我们有以下判断：

1）对于中高价地，除非一些拥有稀缺要素的地块，整体而言，低溢价成交将是常态；

2）“刚需，去化速度”为标签的地块，在新政的影响下已经成为开发商抢夺的新宠；

3）未来如果市场由热转冷，限制政策仍不适度放松，开发商的利润空间进一步削弱，从这个角度看，开发商参与拿地的积极性将进一步减弱，观望将成为常态。