好地网9月20日讯（研究员 王迪）9月6日，惠山新城张村3号稀缺宅地挂牌，预计将于10月10日上午9:30正式开拍。

地块位于惠山区利市路与惠宁路交叉口东南侧，出让面积78876.9㎡，容积率1-2.2~2.4，建筑面积173529.18㎡，为纯住宅用地，起始价179600万元，起拍楼面价10350元/㎡，成品住房比例须达到100%，这是惠山区首宗起拍楼面价过万的地块。

近年来，一方面，随着城际高铁及地铁开通运营、锡澄快轨S1号线建设推进、省锡中实验学校分校落地建设、西漳公园开放等一系列城建利好的不断加持，作为无锡北门户的惠山新城，城市价值迅速提升；另一方面，惠山新城严格把控供地节奏，近三年只出让了3宗涉宅地块，宅地稀缺。

地块信息表

地块位置图（来源：好地大数据）

地块航拍图

一、地块条件优质，适宜开发

1、高度限制：住宅部分建筑高度≥27m且≤80m，其他建筑≤24m；

2、配套设施建设要求：

■社区居委用房：不小于400㎡；

■养老服务用房：建筑面积不少于350㎡；

■物业管理用房：建筑面积不小于总建筑面积的4‰；

■文化体育等配套设施：文体用房580㎡，室外活动场地不小于700㎡（应建标准球类场地一处）；

■绿地建设要求：用地红线内的绿地率不得低于35%，须无偿配建地块沿惠景路、静学路、利市路不少于6m、5m、6m的绿化带；

■厕所：配建公共厕所一座，达到二类标准，建筑面积不小于60㎡，独立式（或附建式）；

地块红线图

总体来看，地块条件优质，除须配建不少于17m的绿化带，没有特殊规划条件，常规配建项目的面积要求也比较合理，而且地块已为“净地”可随时开发，结合地块规划住宅部分≥27m且≤80m的建筑高度、成品建筑比例100%的要求，比较适合打造高端精装高层+小高层的建筑产品。

二、交通便利、配套齐全，宜居属性高

地块距离惠山大道、沪宁高速、锡澄高速等交通要道仅1公里左右，距离地铁一号线锡北运河站约1.25公里，交通便利，对外通达度较高；地块周边还有省锡中实验学校第一小学等优质教育资源，再加上近年来融创、华润、绿地、龙湖等品牌房企陆续进驻，区域配套逐渐完善，居住氛围已经形成；而此次挂牌的张村3号地块西临白屈港，更是占据不可复制的天然景观资源，十分适合开发高端滨水住宅项目。

地块配套图（来源：好地大数据）

交通配套：地块西临白屈港，周边有利市路、惠景路、 惠学路等多条交通路网，毗邻京沪高速、地铁1号线锡北运河站，交通方式多元，通达度较高；

教育配套：省锡中实验学校、省锡中实验学校第一小学、长安张村小学等·；

商业配套：惠山万达广场、正大乐城、梦享城等；

医疗配套：惠山区中医医院、惠山区第二人民医院等；

景观休闲配套：西漳公园、惠山新城体育馆、中惠大道湿地公园等。

三、地价稳定上涨，区域价值不断提升

近3年来，惠山新城通过土拍共计出让3宗涉宅地块，一年一宗的供地节奏，也见证了新城土地价值的稳定上涨，2017年，龙湖以14.78亿元竞得惠山新城亿仁医院西侧地块，成交楼面价7883.47元/㎡，溢价率19.39%；2018年，龙湖再次出手，溢价10%，以楼面价8920.25元/㎡斩获亿仁医院北地块，创下板块新高；今年，融创再次刷新板块天花板，以楼面价10324.08元/㎡竞得的张村2号地块，溢价22%。

板块地价逐年稳步上涨，区域价值不断提升，开发商对板块的发展前景也持续看好。

惠山新城近3年土地出让情况（来源：好地大数据）

观察地块周边3公里范围内土地成交情况，近三年共计出让5宗涉宅地块，继融创4月10324.08元/㎡楼面价竞得张村2号地块后，今年5月底，首入房企德信以楼面价10566元/㎡斩获天一科技园8号地块，溢价34.25%。

今年出让的2宗商住地块成交楼面价双双过万，融创、德信争相抢占，是对区域地价上涨、开发商认可度高的再次印证。

地块周边3公里范围土地出让情况（来源：好地大数据）

四、新房市场供不应求，亟待补仓

受供地节奏影响，惠山新城板块的新房市场表现出供不应求的局势，入市项目量小，自融创玉兰公馆售罄后，目前板块内只有预计9月底开盘的融创惠山映（张村2号项目）将要入市，首批产品均价大约在20000元/㎡以上。

地块周边3公里内新房库存已基本见底，结合周边产业不断更新、人流不断导入的情况，区域新房去化将持续向好，需要不断补仓。