好地网9月18日讯（研究员 卢丹、王迪）今天，苏州市区集中出让8宗宅地，总起价116.08亿元。最终的出让结果：7宗地块顺利出让，一宗地块流拍。7宗地总成交价104.82亿元，平均溢价率3%。

其中首推的园区两宗限价地均以底价直接成交。

溢价率最高是位于吴中胥口镇的28号地块，溢价率为11%。

地块成交信息总表 

成交地块分布图（来源：好地大数据）

这样的出让结果，与本网昨天的前瞻分析基本吻合。

9.18前瞻分析：8宗涉宅地多少溢价空间？限价地有价格红利吗？

那么，7.24新政后苏州主城首场土拍，对于市场有怎样的风向标意义？土地市场是否降温了呢？好地研究院进行分析——

首先，市场降温的表象非常明显，主要体现在两个方面：

1.溢价率明显下降：今天成交的7宗地块，平均溢价率只有3%，只有三宗地块有溢价，其他均为底价成交。

与新政前（7月10-11日）成交的地块相比，平均溢价率下降了约13个百分点，降幅明显。

2. 流拍再现：位于相城区渭塘镇的地块最终流拍了。据好地大数据，苏州市区上一次出现流拍是在去年10月16日的尹山湖万业西地块。

虽然位置相对市区较远，地块属性不够好，是导致渭塘31号地块流拍的主要原因，但单单从账面来算，该宗地块若底价摘牌，还是有利可图的（地块起拍楼面价9800元/㎡，若对标在售的建发阳光城璞悦，取毛坯高层20000元/㎡的价格测算，对应综合保本地价11672元/㎡）。最终无人问津，或是对后续市场的去化没有信心。

第二，虽然竞拍热度下降，但是地价却没有下降

对比724新政前板块内最近成交地价，今天的成交地价并没有下降。

1、溢价较高的两宗地块，实际地价基本持平：胥口、通安2宗地块溢价10%左右成交，与新政前板块内最近成交的地块价格相比，略有下降（今年1月4日，旭辉9368元/㎡竞得胥口宅地；去年1月9日，中航里城11050.11元/㎡竞得通安宅地），但考虑商业面积、地块位置条件，实际地价则基本持平。

2、低溢价及底价成交的地块地价稍有上浮：高铁新城29号商住地溢价3%，高出美的去年2月竞得的纯住宅地块307.5元/㎡；姑苏区留园27号商住地底价成交，高出同济今年4月竞得的商住地2202元/㎡（同济地块商业占比相对较高，实际地价高出约257元/㎡）；澄阳街道30号宅地底价成交，高出平安去年7月竞得的宅地500元/㎡。

注：园区娄葑周边近2年没有可比成交地块

新政前后成交地价对比图（来源：好地大数据）

第三，在新的市场形势下，供需双方正在达成一个新的平衡

1.对于供方来讲：提高起拍楼面价，成为了苏州政府新的定价策略，在地价设定时就压缩了利润空间，即便在市场行情并不是特别好的情况下也能确保土地不贱卖。

2.对于需方来讲：以竞合为主，确保一定的利润空间。7宗地块7个得主，每家拿一块的方式或将成为苏州土地市场的新常态。这与新政前苏州出让时如出一辙。

另外，今天溢价率最高的两宗地块，恰恰是地价最低的两宗，可见以“刚需，去化速度”为标签的地块，在新政的影响下已经成为开发商抢夺的新宠。

从这个新的平衡里也可以看出，开发商对于苏州后市的价格依然有一定的信心，房价将在一段时间内保持平稳，参照周边新房及二手房当前价格、不加预期理性拿地，是主基调。

附：7宗地块测算表