文/好地网研究员 寿容儿

PART1 || 杭州商业地产恰逢其时

今年以来，杭州“抢人大战”一路升级。

5月份，落户政策放宽到全日制大学专科及以上学历在杭工作缴纳1个月社保即可落户，并取消了原有的紧缺专业要求；

8月份，首次将本科毕业生纳入人才补贴范围，且应届硕博士补贴金额提高，即本科1万元、硕士3万元、博士5万元，降低了门槛。

此等大刀阔斧的利好政策，更将提升杭州人才引进的速度，也将引起一场剧烈的化学反应。

省人才办发布的《全省人才集聚情况分析报告》显示：2019年1-6月，杭州新引进大学生125353人，同比增长100.5%，为全省之最。

据贝壳找房数据，杭州已一跃成为单位租金排名第四的城市，仅次于北京、上海和深圳。

人口涌入的背后，是产业的支撑。人口和产业的背后，则是对商办物业的需求，对商业配套的需求，杭州商业地产市场顺势崛起！

PART2 || 城东新城的价格优势明显

杭州传统商圈，以西湖为中心，形成了三大核心商务区，即：黄龙、武林和庆春。

随着杭州城市版图的外拓，向东沿江发展、跨江发展，形成了钱江新城、城东新城、滨江和钱江世纪城；

往北，以运河为发展轴，打造了运河商务区；

往西，以阿里为支撑，依托城西科创大走廊，形成了浙大科技城、未来科技城等新兴的产业区块。

核心商务区扩张示意图

城东新城，处于武林市中心与钱江新城中心的十字交叉区位，背靠艮北、乔司、九堡等大型居住区，拥有高铁的枢纽优势，已经具备发展商业商务市场的基础条件。

商业的价格，与地段成正比，以上海为例，一些核心地段的商业地块，价格已经远远超过住宅。

杭州稀缺商业用地的价格，也处于急速上升的通道。例如恒隆去年5月份摘牌的武林商圈百井坊巷地块，楼面价达55285元/平米。

又例如，红狮水泥今年1月份拍下的钱江新城“全自持”商业地，楼面价也达到了27329元/㎡。

而城东新城，历史最高的商业地块价格为17759元/平米，1万元/㎡以上的价格剪刀差，给了城东新城足够的发挥空间。

2018年以来杭州八区各大商圈所在板块分布及商业地均价（元/㎡）示意图（截至2019.09.06）

除了地价之外，租金的价格也能反映市场目前的接受程度，目前城东新城同样具备价格优势。

据好地网调查，城东新城处于杭州各大商业商务中心的第二梯队，商业办公用房单价在3.1-3.2元/㎡/天，甚至略高于滨江中心板块和钱江世纪城。

杭州八区各大商圈分布及租金（元/㎡/天）示意图

数据来源：点点租（2019年9月6日）

PART3 || 城东新城的三个优势

①区位优势：布局在市中心的枢纽新城，稀缺少有

城东新城，南连钱江新城，西接杭州传统市中心，作为杭州新老中心的中间承接地带，随着市场搬迁、配套提升，将迎来城市形象的蜕变与提升。

随着东站枢纽的建成使用，城东新城形成了以东站枢纽为核心，综合铁路、地铁、城市快速路、城市道路等立体交通网络的杭州东大门。

城东新城，距离新老市中心均在15分钟左右车程，前往萧山国际机场大约40分钟，至上海虹桥枢纽，也只需要1小时30分钟。

城东新城，拥有四通八达的交通体系：

地铁方面：已经通车地铁1号线、4号线，在建地铁6号线，还规划有机场快线；

高架方面：德胜快速路和秋石快速路编织成一横一纵的快速交通格局；

高速方面：德胜互通至彭埠互通处的沪杭甬高速抬升工程正如火如荼进行中，届时以备塘路为轴线的城东区域各主干道将进一步拉通成网。

城东新城交通示意图

②配套优势：成气候的商务环境，先发优势

城东新城在商业商务方面的布局，有着先发的优势。区域内，集聚了华润万象汇、华润中央车站广场、东站西子国际、港龙城、三花国际以及德信·杭州之翼等商业项目。

其中，西子国际已于2017年开业，港龙城预计将于今年年内开业，华润万象汇和华润中央车站广场也将于2020年面世。

城东新城商业布局图

这些商业配套中尤为值得一提的是万象汇和中央车站广场，从华润万象系在杭州的布局来看，无论是钱江新城、萧山市心、还是城北良渚，无一不是城市级的核心区域。据好地网了解，城东新城万象汇和中央车站广场将无缝对接杭州东站，商业体量又高达近24万方，这无疑将开启城东新城商业版图新篇章。

城东新城万象汇效果图

此外，钱江新城投资集团在主导开发的城东新城“一街一中心”项目也将争取今年年底开工建设，计划于2022年亚运会前建成投用，这也将进一步推动城东新城从交通枢纽向宜居宜业的新城高质量转型。

城东新城“一街一中心”效果图

③规模优势：成规模的商业用地供应，集聚规模

据好地网了解，后续能够集中供应商业用地的板块，大多是一些处于发展起步阶段或发展中期的板块，例如运河新城、钱江世纪城等。

像城东新城这样，地段区位好，周边配套又成熟，同时有成规模的商业用地供应，本身也是一种稀缺。

据好地网了解，今年三、四季度，区域内有一批优质的商业商务地块即将推出，共计95亩，以满足开发商迫切的投资需求。

其中，天城单元B1/B2/S41-03地块已正式公告，计划于9月24日出让，出让面积22602.71㎡，容积率3.4，建筑面积76849.2㎡，起价70364万元，起始楼面价9156元/㎡，将为城东新城再添商业办公中心。

更值得一提的是，本次推介的地块，基本都在地铁沿线，交通非常方便。

其中已挂牌的天城B1/B2/S41-03地块地块和待出让的景芳三堡单元JG1207-B1/B2/S2-41地块均为地铁上盖，前者是规划机场快线和远期地铁15号线换乘站的地铁上盖，后者是在建地铁6号线昙花庵路站上盖；

而天城单元B1/B2-56地块距离规划机场快线和远期地铁15号线的换乘站仅200m，景芳三堡单元JG1206-44地块距离在建地铁6号线和在建地铁9号线的换乘站也不过300m。

地块指标（以最终公告为准）

城东新城2019年计划推地分布图

随着交通和配套的逐步完善，城东新城已经吸引了万科、金茂、世茂、龙湖、中铁建、港中旅等品牌开发商的重金投入。新城已集聚20万多人居住于此，其中不乏来自武林商圈、钱江新城溢出的高新产业精英。

城东新城，人口支撑、商业氛围、交通配套、政策规划等先决条件均已具备，这是一方值得珍藏的价值之地。