文/好地研究院 方晓泉

今天，杭州余杭区成功出让2宗地块，总出让面积220亩，总建筑面积33.87万方，总成交价30.5亿元，平均溢价率22.7%。

其中，祥生补仓崇贤新城，以总价14.4亿竞得向阳B-8地块，成交楼面价12581元/㎡，溢价25.81%。

东湖板块商住地由华元以总价16.2亿元竞得，楼面价7203元/㎡，溢价率20.05%。

地块成交情况

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

好地研究院分析今天土拍有以下两个看点：

一、结果高于预期

崇贤新城向阳B-8地块，竞得者为祥生，成交楼面价12581元/㎡，溢价率26%，略高于本网此前的预测（溢价21%）。

若配建公租房按4000元/㎡成本计算，实际地价为13454元/㎡，对应保本房价为21191元/㎡（精装，含车位利润）。

如果按照精装限价（23000元/㎡）销售，约有7.9%的销售利润率。

保本房价（21191元/㎡）对比西面祥生绿都京杭府在售价格20700元/㎡（8月21日领出的高层精装均价），高出了491元/㎡，涨幅2.4%。但低于旭辉时代城二手房毛坯售价（约2.2-2.3万）。

祥生崇贤新城地块

东湖板块商住地，竞得者为华元，成交楼面价7203元/㎡，溢价率20.05%。

虽然本网之前预计地块成交溢价率不高，但因为地价低，依然有盈利空间，且对于华元来说，打造滑雪场的要求似乎也不难，因为华元具有开发自持物业的经验，在杭州开发有多个综合体，特别是位于临平新城的欢乐城，商业体量巨大，开发周期长。

若商业部分地价简单按照2486元/㎡（2019年9月3日杭州欧文实业竞得的兴起路东侧商业地块）计算，住宅部分地价为8382元/㎡，对应保本房价15889元/㎡（精装，含车位利润）。

按精装限价（19800元/㎡）销售，利润率为19.8%。但由于商业需要持有（持有建筑面积为2万方），将占用资金，且滑雪场的运营成本较高，资金回收周期长，将影响项目整体的实际盈利。

华元东湖板块地块

二、深耕房企补仓

祥生深耕崇贤新城。

据好地数据库，2016年至今，崇贤新城共成交了12宗宅地（含商住地），总建筑面积120.2万方，总成交价格126亿元。

这是崇贤新城2019年以来首次推出宅地，也是祥生在崇贤新城竞得的第三宗地块。

3宗地块总建筑面积40.2万方，总价48.2亿元，占到2016年以来推地量的约三成。

祥生最早在崇贤拿地在2016年9月20日，开发的祥生·群贤府项目已经售罄；

随后2017年10月11日再度拿地，项目祥生绿都·京杭府在售，最新高层预售证价格20700元/㎡。

崇贤新城2016年以来成交涉宅地情况

华元补仓余杭区。

据好地数据库，华元2010年以来，竞得的宅地（含商住地）不算多，但均位于余杭区，其中有3宗位于临平新城。加上今天在东湖板块拿地，华元深耕余杭区的同时也在深耕临平副城。

华元2010年以来竞得宅地（含商住地）情况

三、说明了什么？

好地研究院认为，今天的结果反映出，在当前阶段，开发商对于地块有相同的要求：

一是利润率。今天崇贤拿地的祥生，在杭州项目不多了，因此出价更积极。

二是现金流，东湖地块虽然起价低，但由于商业部分会造成资金沉淀，因此仅吸引了少数房企参与。

因此，在房企拿地要求同步提高的情况下，土地市场的竞争依然激烈，只有对利润率或者现金流要求更低的房企，成功拿地的概率才更高。