好地网9月16日讯（研究员 王迪）9月12日（上周四晚），昆山市自然资源和规划局推出昆地网 [2019]挂字5号公告，挂牌1宗宅地，预计10月18日上午10:00出让。
地块位于昆山高新区环庆路北侧、柏庐路东侧，出让面积81893.7㎡，容积率2-2.3，总建筑面积188355.51，起始价113832万元，起拍楼面价6043.5元/㎡，市场指导楼面价6263.3元/㎡（封顶销售），网上中止楼面价6889.6元/㎡（现房销售）。
值得注意的是，该宗地块须签订开发建设监管协议，按照要求竞得人须将不少于地上住宅总计容建筑面积的 33%商品住房（不少于 33%的户数）定向定价销售给玉山镇政府确定的动迁户，销售价格为5000 元/㎡（含精装修费用）；地块住宅用地全装修成品住房应达到 100%，住宅装修成本不低于1500 元/㎡；竞得人还须承担2930.2㎡开放公园绿地、部分市政道路，以及不少于 18 个班规模的幼儿园等配套建设费用。
地块信息表
地块位置图（来源：好地大数据）
一、地块规划限制条件
1、高度限制：-10m建筑高度≤54m ；
2、城市设计规划要求：
■建筑：采用简约现代风格，与周边建筑相协调；建筑高度统一中有变化，营造丰富的城市天际线；沿柏庐路不得设置阳台、开敞设备用房及空调外机位，沿柏庐路住宅建筑立面须公建化处理。
■景观：S1 地块西南侧、S2 地块东北侧（合计面积 2930.2 ㎡）须设置对公共开放的公园绿地，由竞得人出资建设，公园绿地工程造价不得少于 600 元/㎡，建成后于首期住宅竣工验收前依相关流程无偿移交玉山镇政府，S1 地块西南侧公园绿地须结合幼儿园设计方案预留部分停车空间、接送空间。
■公共空间：S1、S2 地块之间须按照城市设计要求设置市政道路，红线宽度不小于24米，由竞得人按照市政道路标准出资建设，道路工程须在首期住宅竣工验收前通过验收并无偿移交玉山镇政府。
3、配套设施建设要求：
■配套教育设施：该地块须承担18个班幼儿园规模的建设费用，将相关建设费用交给玉山镇人民政府，在西侧地块内完成配套。（《关于进一步规范住宅区配套幼儿园中小学规划建设和管理的若干意见》（昆政规（2017）4 号）规定，幼儿园建筑面积指标为10㎡/生，建造成本全市统一按4000元/㎡执行。）
■社区综合用房：须按每户不小于0.5㎡的标准进行配置，最低不小于800㎡，不高于3层沿街集中设置，且出入口直接对外，其权属归当地政府所有。
■居家养老服务用房：须按每百户不小于30㎡标准进行配置。
■物业管理用房：按《苏州市住宅区物业管理条例》执行。
■其他邮政、体育设施及场地等配套设施：按有关规范、规定要求执行。
地块红线图
二、地块简评：中环内优质宅地
此次挂牌的地块位于昆山中环以内的城市核心区，是昆山的中心功能集聚区、城市产业集中区、生态宜居示范区、特色魅力展示区，承担行政中心、文化中心、商业中心的职能，经过多年的发展，配套齐全、城市界面较好。
地块配套图（来源：好地大数据）
交通配套：中环北线、长江北路、柏庐北路等；
教育配套：规划18轨幼儿园、高新区同心小学、汉浦中学、裕元实验学校、昆山城北中学分布周边，教育资源十分丰富；
商业配套：九方购物中心、万达广场、大宁生活中心、宝裕商业广场等；
医疗配套：昆山仁安综合门诊部、昆山市第三人民医院、昆山长海医院等；
景观休闲配套：地块周边3公里范围内还有滨江公园、水秀公园、亭林园等休闲设施，宜居性较高。
土地市场方面，近三年来，昆山市核心区通过土拍共计出让了6宗涉宅地块，出让时间主要集中在2017年12月以后，成交地价整体在1.05-1.25万元/㎡，其中地理位置上距离本案最近的是，2017年12月被同进置业以楼面价11899元/㎡竞得的中环路南地块；时间上最近成交的则是万科在今年6月13日竞得的开发区长江路东地块，成交楼面价11865元 /㎡。
此次挂牌的柏庐路东地块起始价113832万元，因按照规划要求，总计容建筑面积 33%的商品住房（不少于 33%的户数）需要定向定价销售给玉山镇政府确定的动迁户，销售价格为 5000 元/㎡（含精装修费用），且受需要配建道路、缴纳配建幼儿园费用等多项限制条件，地块起拍楼面价为6043.5元/㎡，市场指导楼面价6263.3元/㎡（封顶销售），网上中止楼面价6889.6元/㎡（现房销售）。
近三年昆山中环内土拍成交情况（来源：好地大数据）
新房市场方面，目前板块内只有个别尾盘在售，近年成交的地块项目暂未开盘。
回顾近期苏锡通的土拍情况，从常熟保利南部新城地块，到银洲启东市中心大体量地块，再到江阴绿地香港敔山湾7号地块，政府对县市优质地块的出让条件设置得更为细致、严格，在房住不炒、回归居住的大背景下，能够升级区域城市界面、提升城市面貌的优质产品，成为了城市的“刚需”，此次同样出让条件严苛的昆山核心区地块最终将花落谁家，好地网将持续关注，敬请期待。