【地块解读】无锡梁溪区新挂牌的2宗宅地,有何看点?

好地网9月12日讯 (研究员 王迪)9月6日(上周五),无锡市自然资源和规划局推出锡经告字[2019]9号出让公告,挂牌9宗地块,其中4宗为涉宅地块,预计10月10日出让。

4宗地块中梁溪区2宗、新吴区1宗、惠山区1宗,起拍楼面价最高的地块及设置最高限价的地块,都位于可开发土地资源比较紧张的梁溪区。

梁溪区东方王榭西侧地块

锡国土(经)2019-33号地块位于梁溪区包张路与锡洲路交叉口西北侧,为商住用地,出让面积13681.6㎡,容积率1-2.5~2.7,规划要求地块商业建筑面积占总核定建筑面积比例不小于7%,不大于8%,总建筑面积34204㎡,其中住宅建筑面积31809.72㎡ ,商业建筑面积 2394.28㎡;地块起始价42500万元,起拍楼面价12425.45元/㎡设有最高限价,为61500万元,折合最高楼面价约为17980元/㎡。

地块信息表

地块位置图(来源:地块位置图)

地块设有一定的配建要求:物业管理用房不小于住宅物业管理区域总建筑面积的4‰;配建公共厕所一座,建筑面积不少于60㎡,达到二类标准,宜独立式,沿道路设置并对外开放;设置文体活动场地,占地面积不小于140㎡;设置文化活动用房一处,建筑面积不小于90㎡

1、地块属性优质:交通便利、配套齐全

此次挂牌出让的东方王榭西侧地块,距离无锡站3.2公里,邻近地铁二号线广益站、快速内环,交通便利;地块西侧就是哥伦布广场、京东广场等大型商业综合体,周边还有连元实验幼儿园、广益中心小学、柏庄实验小学、塔影中学、广丰中学、天一中学等优质教育资源,配套十分齐全;此外,周边成熟小区较多,居住氛围浓厚,地块属性总体优质。

地块配套图(来源:好地大数据)

2、周边市场:土地稀缺,新房库存有限

地块周边近3年来成交了4宗涉宅地块,地理位置上距离本案最近的是16年底,中洲竞得的商住地块,2.5的容积率、商住地块的属性、紧紧相邻的地理位置,与本案的地块条件均比较相近。

中洲地块当时成交楼面价11631.35元/㎡,溢价率22.44%,即在售的中洲崇安府项目,目前在售建面约108㎡的带装修高层,价格为21500元/㎡;少量建面约140㎡的带装修高层,均价约21000元/㎡;建面约108、122㎡的毛坯高层,均价约19000元/㎡。

与本案一路之隔的金科东方王谢,建造于2012年,目前二手房挂牌均价在2万元/㎡。

结合地块周边目前2万元/㎡的均价,土地稀缺、新房库存逐渐见底的情况,案12425.45元/㎡的起拍楼面价,还是存在一定溢价空间的,而能否突破17980元/㎡的限制最高楼面价,好地网将持续关注,敬请期待。

采煤机械厂东侧地块

锡国土(经)2019-34号地块位于梁溪区运河西路和新苏路交叉口西南侧,出让面积42366.2㎡,为纯住宅地块,容积率1-2~2.2,建筑面积84732.4㎡,起始价109220万元,起拍楼面价12890元/㎡,是此次挂牌的4宗涉宅地块中,起拍楼面价最高的地块。

地块信息表

地块位置图(来源:地块位置图)

地块设有一定的配建要求:设置农贸市场一处,建筑面积不少于2000㎡

1、北靠运河景观带,自然景观优势凸显

地块北靠运河景观带,东侧河道连通运河及蠡湖,水系资源丰富,自然景观优势凸显;交通方面,地块距离地铁1号线扬名站1.5公里,周边还有快速内环南线、南湖大道、运河西路、金石东路等城市主干道,出行方便;周边还有扬名中心小学(滨河新城校区)、南湖小学、沁园实验小学、辅仁中学、第六高级中学等优质教育资源,宜居氛围十分浓厚。

地块配套图(来源:好地大数据)

2、周边市场:新房均价2.2万元/㎡

地块周边近3年来成交了5宗涉宅地块,地理位置上距离本案最近的为富力于2016年9月竞得的金城路南地块,当时成交楼面价10069元/㎡,溢价率267.36%;另一宗比较近的为去年1月,华发以楼面价12072.24元/㎡竞得的本案西南侧地块;时间上最近成交的则是,容积率仅为1.1的太湖广场E地块,于今年9月4日被蓝城以楼面价18000元/㎡、450㎡自持面积竞得,创梁溪区楼面价新高。

目前富力运河十号项目在售建筑面积约100、145㎡装修高层,均价23000-24000元/㎡;在售现房洋房,建筑面积约133㎡,均价23000-23500元/㎡。华发首府项目高层房源在售,户型建筑面积约101、123,均价21500-22000元/预计9月中旬推出院墅产品,户型建筑面积约232-242,总高3层,另带花园层和地下室,共60套。

与本案一路之隔的孔雀城,建造于2016年,目前二手房挂牌均价在1.9万元/㎡;紧邻内环的金科世纪城,建造于2015年,目前二手房挂牌均价同样在1.9万元/㎡

本案12890元/㎡的起拍楼面价虽已超过周边地块的成交楼面价,但相对紧邻的富力、华发地块,此次出让的地块为纯住宅地块,且规划容积率为2,地块属性上相对更加优越,再结合地块周边目前新房2.2万元/㎡的均价,土地稀缺的情况,地块仍具有一定的溢价空间。

总体来看,此次梁溪区挂牌的2宗地块,虽都位于快速内环外,但交通上都邻近已开通的地铁线路、周边路网密集,便于出行;地块周边教育、商业、医疗等各类优质配套齐全,且因开发时间较早,周边成熟小区较多,都已形成了浓厚的居住氛围,地块属性优质;再加上周边土地供应稀缺、新房库存有限,亟待补仓,2-2.5的容积率也比较适合打造高层、小高层的改善类产品,符合市场需求,而参考地块周边新房及二手房价格情况,也都具有一定的溢价空间,相信会吸引不少开发商的关注,最终将花落谁家,好地网将持续关注,敬请期待。


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