好地网9月12日讯 （研究员 王迪）9月6日（上周五），无锡市自然资源和规划局推出锡经告字[2019]9号出让公告，挂牌9宗地块，其中4宗为涉宅地块，预计10月10日出让。
4宗地块中梁溪区2宗、新吴区1宗、惠山区1宗，起拍楼面价最高的地块及设置最高限价的地块，都位于可开发土地资源比较紧张的梁溪区。
梁溪区东方王榭西侧地块
锡国土（经）2019-33号地块位于梁溪区包张路与锡洲路交叉口西北侧，为商住用地，出让面积13681.6㎡，容积率1-2.5~2.7，规划要求地块商业建筑面积占总核定建筑面积比例不小于7%，不大于8%，总建筑面积34204㎡，其中住宅建筑面积31809.72㎡ ，商业建筑面积 2394.28㎡；地块起始价42500万元，起拍楼面价12425.45元/㎡，设有最高限价，为61500万元，折合最高楼面价约为17980元/㎡。
地块信息表
地块位置图（来源：地块位置图）
地块设有一定的配建要求：物业管理用房不小于住宅物业管理区域总建筑面积的4‰；配建公共厕所一座，建筑面积不少于60㎡，达到二类标准，宜独立式，沿道路设置并对外开放；设置文体活动场地，占地面积不小于140㎡；设置文化活动用房一处，建筑面积不小于90㎡。
1、地块属性优质：交通便利、配套齐全
此次挂牌出让的东方王榭西侧地块，距离无锡站3.2公里，邻近地铁二号线广益站、快速内环，交通便利；地块西侧就是哥伦布广场、京东广场等大型商业综合体，周边还有连元实验幼儿园、广益中心小学、柏庄实验小学、塔影中学、广丰中学、天一中学等优质教育资源，配套十分齐全；此外，周边成熟小区较多，居住氛围浓厚，地块属性总体优质。
地块配套图（来源：好地大数据）
2、周边市场：土地稀缺，新房库存有限
地块周边近3年来成交了4宗涉宅地块，地理位置上距离本案最近的是16年底，中洲竞得的商住地块，2.5的容积率、商住地块的属性、紧紧相邻的地理位置，与本案的地块条件均比较相近。
中洲地块当时成交楼面价11631.35元/㎡，溢价率22.44%，即在售的中洲崇安府项目，目前在售建面约108㎡的带装修高层，价格为21500元/㎡；少量建面约140㎡的带装修高层，均价约21000元/㎡；建面约108、122㎡的毛坯高层，均价约19000元/㎡。
与本案一路之隔的金科东方王谢，建造于2012年，目前二手房挂牌均价在2万元/㎡。
结合地块周边目前2万元/㎡的均价，土地稀缺、新房库存逐渐见底的情况，本案12425.45元/㎡的起拍楼面价，还是存在一定溢价空间的，而能否突破17980元/㎡的限制最高楼面价，好地网将持续关注，敬请期待。
采煤机械厂东侧地块
锡国土（经）2019-34号地块位于梁溪区运河西路和新苏路交叉口西南侧，出让面积42366.2㎡，为纯住宅地块，容积率1-2~2.2，建筑面积84732.4㎡，起始价109220万元，起拍楼面价12890元/㎡，是此次挂牌的4宗涉宅地块中，起拍楼面价最高的地块。
地块信息表
地块位置图（来源：地块位置图）
地块设有一定的配建要求：设置农贸市场一处，建筑面积不少于2000㎡。
1、北靠运河景观带，自然景观优势凸显
地块北靠运河景观带，东侧河道连通运河及蠡湖，水系资源丰富，自然景观优势凸显；交通方面，地块距离地铁1号线扬名站1.5公里，周边还有快速内环南线、南湖大道、运河西路、金石东路等城市主干道，出行方便；周边还有扬名中心小学（滨河新城校区）、南湖小学、沁园实验小学、辅仁中学、第六高级中学等优质教育资源，宜居氛围十分浓厚。
地块配套图（来源：好地大数据）
2、周边市场：新房均价2.2万元/㎡
地块周边近3年来成交了5宗涉宅地块，地理位置上距离本案最近的为富力于2016年9月竞得的金城路南地块，当时成交楼面价10069元/㎡，溢价率267.36%；另一宗比较近的为去年1月，华发以楼面价12072.24元/㎡竞得的本案西南侧地块；时间上最近成交的则是，容积率仅为1.1的太湖广场E地块，于今年9月4日被蓝城以楼面价18000元/㎡、450㎡自持面积竞得，创梁溪区楼面价新高。
目前富力运河十号项目在售建筑面积约100、145㎡装修高层，均价23000-24000元/㎡；在售现房洋房，建筑面积约133㎡，均价23000-23500元/㎡。华发首府项目高层房源在售，户型建筑面积约101、123㎡，均价21500-22000元/㎡；预计9月中旬推出院墅产品，户型建筑面积约232-242㎡，总高3层，另带花园层和地下室，共60套。
与本案一路之隔的孔雀城，建造于2016年，目前二手房挂牌均价在1.9万元/㎡；紧邻内环的金科世纪城，建造于2015年，目前二手房挂牌均价同样在1.9万元/㎡。
本案12890元/㎡的起拍楼面价虽已超过周边地块的成交楼面价，但相对紧邻的富力、华发地块，此次出让的地块为纯住宅地块，且规划容积率为2，地块属性上相对更加优越，再结合地块周边目前新房2.2万元/㎡的均价，土地稀缺的情况，地块仍具有一定的溢价空间。
总体来看，此次梁溪区挂牌的2宗地块，虽都位于快速内环外，但交通上都邻近已开通的地铁线路、周边路网密集，便于出行；地块周边教育、商业、医疗等各类优质配套齐全，且因开发时间较早，周边成熟小区较多，都已形成了浓厚的居住氛围，地块属性优质；再加上周边土地供应稀缺、新房库存有限，亟待补仓，2-2.5的容积率也比较适合打造高层、小高层的改善类产品，符合市场需求，而参考地块周边新房及二手房价格情况，也都具有一定的溢价空间，相信会吸引不少开发商的关注，最终将花落谁家，好地网将持续关注，敬请期待。