在刚刚过去的9月10日的土拍中，刚需板块仁和的宅地拍到自持，而星桥商住地测算有利润，但条件苛刻，最终溢价率不高。
那么，9月17日竞拍的两宗地块中，与仁和同为新房销售均价在2万左右的刚需板块，崇贤商住地（可视为宅地）会拍到自持吗？与星桥商住地一样有较为苛刻开发要求的东湖商住地，会低溢价成交吗？
核心提要：
1、崇贤宅地溢价率大概率达到21%，可能会拍到上限；
2、东湖商住地或低溢价成交；
文/好地研究院 方晓泉、孙航海
9月17日周二，杭州余杭区崇贤新城、东湖板块将出让2宗商住地，总出让面积220亩，总建筑面积33.87万方，总起价24.9亿元。
这也是这2个板块首次推出限房价地块，其中：崇贤板块限商品住房销售均价23000元/㎡（含装修3000元），东湖板块限商品住房销售均价19800元/㎡（含装修3000元）。
地块指标
地块位置分布
注释：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（4000）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（2.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.06）
车位利润=（房价*10.5-10万元）/110
好地研究院对两宗地块分析如下：
一、崇贤新城向阳B-8地块
1、指标：
余政储出〔2019〕33号崇贤新城向阳B-8地块，东至卧龙浜、南至崇杭街、西至崇康路、北至前村街。
出让面积57139㎡，容积率2，建筑面积114278㎡。其中，需配建不少于地上住宅总建筑面积5%的公租房。
地块起价114278万元，起始楼面价10000元/㎡，实际起始楼面价10737元/㎡；上限价格148278万元，上限楼面价12975元/㎡，实际上限楼面价13869元/㎡。
限毛坯销售最高均价20000元/㎡，毛坯销售最高单价22000元/㎡，装修价格3000元/㎡。
2、周边房价：
①新房：地块东面西房秋实宸悦在售，8月23日领出的小高层精装价格21500元/㎡；西面祥生绿都京杭府在售，8月21日领出的高层精装价格20700元/㎡。
②二手房：旭辉时代城毛坯2.2-2.3万，比限价的毛坯均价（20000元/㎡）高10-15%。
③崇贤一二手房价倒挂，较低的新房价引来万人摇和低中签率，这次“提价”2300元至23000元，应该有市场。
3、周边地价：
2018年10月，上海城建（承安）以总价44477万元竞得的余政储出〔2018〕33号崇贤新城陆家桥C-10地块，楼面价9940元/㎡，溢价率14.7%，算上配建5%公租房，实际地价为10674元/㎡。
4、地块价值分析：
（1）崇贤已有11个月未供地，上一次宅地出让是在去年10月。
（2）崇贤近12个月住宅成交量27万方，按照这个速度，剩余存量（约40万方）的去化周期约在18个月。也就是说，此次出让地块上市时（约12个月后），面临的竞争压力会比较小。
5、测算：我们先按照限定的最高均价23000元/㎡（毛坯20000+装修3000）来推算。
①按崇贤地块的限价，那么实际保本地价为15210元/㎡，名义地价为14250元/㎡，此时溢价率为42.5%，超过了上限地价（12975元/㎡）1275元/㎡；
②若项目要有10%销售利润率，实际地价为12977元/㎡，名义地价为12128元/㎡，此时溢价率为21.28%。
③达到上限的实际地价为13869元/㎡，对应保本房价21619元/㎡（精装，含车位利润）。相比限房最高均价23000元/㎡，也还有1381元/㎡的利润。
6、预测：
此地块究竟能拍多少，房企的分歧点在于，设定的限价（23000元/㎡）是否有市场。
这个价格要比当前板块内最新开盘的项目——绿都京杭府高层产品售价（20700元/㎡）高出10%以上，明年项目开盘时是否能卖到这个价格呢？存在一定的疑问。虽然作为总价在200万左右（按面积89方）的刚需产品，是目前的消费热点，但是，房企一般会设置一个利润空间，基于此，按照限价进行测算，以10%销售利润率为基准，预测溢价率将在21%左右，当然不排除激进的房企拍到上限地价附近。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
二、东湖板块商住地
1、指标：
余政储出〔2019〕34号地块东至兴超路、南至兴元路、西至09省道、北至造桥港。
出让面积89778㎡，容积率2.5，建筑面积224445㎡。商业商务部分计容建筑面积不小于地上总计容建筑面积的20%。
特别约定：须建设建筑面积不少于4.4万平方米的商业商务综合体，其中2万平方米须建设面积不少于1.51万平方米的冰雪文化配套设施（建设标准为真雪面积不少于7800平米，雪道不少于2条，雪道总长度不少于150米）和面积不少于0.49万平方米的超市，该2万平方米不得销售（预售）、不得分割转让、不得整体转让，其余商业商务部分可按最小分割单元预销售。
地块起价134667万元，起始楼面价6000元/㎡；上限价格174667万元，上限楼面价7782元/㎡。
限毛坯销售最高均价16800元/㎡，毛坯销售最高单价18480元/㎡，装修价格3000元/㎡。
2、周边房价：
①新房：项目南侧杭州江山风华9月6日领出洋房精装预售证价格19500元/㎡。
②二手房：九龙仓君廷毛坯1万7，略高于限价的毛坯均价（16800元/㎡）。
3、周边地价：
2018年7月，华景川&四川铁投以楼面价11496元/㎡竞得此次出让地块东侧紧邻宅地。
4、地块价值分析：
（1）东湖地块商业面积占比20%，部分有建造滑雪场地的要求，且需要自持。这个要求有一定排他性但不完全，可以胜任的房企不只一两家。
（2）东湖板块的楼盘去化速度较快，供不应求，中签率不高，如距离地块3公里的金地江山风华，8月份推出洋房均价19500元（含装修2500元），中签率仅仅8%。
（3）竞品少。地块的容积率2.5，住宅高度不低于30米，因此产品将以高层为主。而周边项目的高层房源少，未来竞争压力小。其中，金地江山风华、赞成旭辉时代悦章的地块容积率都只有1.4，产品都是洋房加排屋；此外，容积率2.1的华景川项目和容积率2.0的合景泰富项目，都规划为高低配。
5、测算：
不考虑地块要求的困难度，仅从测算角度来看。商业部分参考周边成交商地楼面价计算（2019年9月3日杭州欧文实业竞得的兴起路东侧商业地块2486元/㎡）。
①因为限价（毛坯16800+装修3000）与周边新房及二手房价格均接近，因此以限价来测算合理。住宅部分保本地价为12180元/㎡，地块的名义地价为10241元/㎡，溢价率为70.7%，超过了上限价格。
②若要有10%销售利润率，住宅部分地价为10257元/㎡，名义地价为8703元/㎡，溢价率为45.05%，超过了上限价格7782元/㎡。
③上限楼面价（7782元/㎡）对应实际地价为9106元/㎡，对应保本房价16634元/㎡（精装，含车位利润）。对比销售限价（19800元），有3166元/㎡利润。
6、预测：
从测算角度，东湖商住地拍到自持的概率很大；但地块的开发要求苛刻，或将导致地块低溢价成交。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
小结：
1、因为起价不高，崇贤宅地较大概率会接近上限价成交，甚至由于板块久未供地而新房去化快，拍到自持的可能性也不小。
2、从测算角度，东湖商住地拍到高溢价也有利润；但地块的开发要求苛刻，或将导致地块低溢价成交。