好地网9月17日讯 （研究员 卢丹、王迪）9月18日（明天），苏州市区将集中推出8宗地块，包含3宗商住用地，5宗纯住宅用地，总出让面积37.96万㎡，总建筑面积80.46万㎡，总起始价116.08亿元。

这是苏州7.24新政后市区首次市场意义的推地（7月26日，吴江经开区推出的2宗连体宅地出让限制条件严苛，实为勾地），推出的八宗地块分布于姑苏区留园板块；相城区元和街道、高铁新城、渭塘；工业园区娄葑；高 新区通安；吴中区胥口，涉及五区7个板块。

其中园区娄葑两宗地块实行“限房价、限地价”的出让方式，这也是苏州首次出让限房价地块。剩余六宗地块没有限房价的要求。

8宗出让地块信息总表

地块位置示意图（来源：好地大数据）

好地研究院对8宗涉宅地做具体分析与预测如下：

一．限价地首推园区娄葑32、33号地块，有限价红利吗？

自7.24苏州出台新政，首次提出“住宅用地鼓励实行‘限房价、限地价’出让方式。”，限房价政策并未在苏州进行大范围的实施。此次推出的8宗地块，仅工业园区两宗地块成为了试点。

1、指标：苏地2019-WG-32号地块、苏地2019-WG-33号地块，位于工业园区湖西区块，为南北相邻两宗纯住宅地块，2宗地块总出让面积119981.9㎡，总建筑面积251286.6㎡。

32号地块出让面积63367.92㎡，容积率1.5-2.0，建筑面积126735.84㎡；

33号地块出让面积56613.98㎡，容积率1.5-2.2，建筑面积124550.76㎡；

两宗地块要求规划套型面积为70-90㎡和90-110㎡的房源，其计容面积分别不低于项目住宅总计容面积段的40%和20%；住宅装修成本不低于1500元/㎡；人才优先购买。

两宗地块住宅均须封顶销售，起拍楼面价20500元/㎡，网上中止楼面价23300元/㎡，一次性报价区间对应楼面价23300-23400元/㎡，实行“限房价、限地价”的出让方式，限定备案均价为32500元/㎡，限定最高备案价为34800元/㎡。

（备注：限定备案价包含装修价，最低装修标准为1500元/㎡）

2、周边房价：

①新房：目前周边没有新房在售，苏高新星翠澜庭因备案价问题，一直处在待售状态。（据好地网研究员调查，新星翠澜庭目前能够批出的价格大约为3.5万元/㎡。）

②二手房：价格的梯队较大，距离最近的群星苑三区，价格约2.4万元/㎡；相对比较新的，栖霞栖庭于2013年建造，目前价格约3.3万元/㎡。

3、周边地价：地块周边近五年来只在2016年12月出让了1宗宅地，被苏高新以楼面价14406.63元/㎡的价格摘得，溢价率55.57%，建筑面积72797.6㎡。

4、地块价值分析：地块位于土地稀缺的园区，交通便利、配套齐全，地块属性优质。

5、测算：

①根据新房限定备案均价32500元/㎡测算，对应保本地价23353元/㎡，超过网上中止楼面价53元/㎡，这意味着达到网上中止楼面价大概基本保本。此时对应的溢价率为13.66%。

②按照限价，若要有10%销售利润，对应地价为20120元/㎡，甚至低于起拍楼面价，地块利润空间较小。

6、预测：园区娄葑两宗连体宅地限价控制严格（与市场价比，大约有2500元/平米的限价红利），加上板块库存少，从后续销售端来看，应该不成问题。但是起拍价高，利润空间非常有限，恐很难在土拍引发激烈竞价，大概率会低溢价成交。

目前2宗地块均有1轮底价报价。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

二、非限价出让的六宗地块，溢价空间有多少？

1、姑苏区27号商住地块：去化是否影响溢价率待验证

1、指标：苏地2019-WG-27号地块，位于姑苏区清塘路南、清洁河西，出让面积为16275㎡，最大容积率1.2，建筑面积19530㎡，其中，地块内商服计容建筑面积不少于2000㎡，住宅部分的成品住房面积比例应达到100%。

起拍楼面价19959.55元/㎡，市场指导楼面价20530.21元/㎡（封顶销售），竣工预售许可调整楼面价22145.72元/㎡（现房销售），网上中止楼面价22583元/㎡。

2、周边房价：

①新房：距离最近的朗诗澄园，装修洋房36500元/㎡，毛坯联排45000元/㎡。

②二手房：周边二手多散盘老宅，价格集中在1.8-2.8万元/㎡，距离较近、年代较近的商品房山塘九府价格约3.5万元/㎡。

3、周边地价：地理位置上距离地块最近的是，2017年6月12日被银城以楼面价28254.5元/㎡竞得的玖园小区东纯住宅地块，溢价率46.02%；时间上距离该地块最近的是，今年4月24日被同济以楼面价17758元/㎡竞得的金门路南商住地块，溢价率32.06%，剔除商业部分拿地价格约30543元/㎡。

4、地块价值分析：地块位于姑苏区留园片区，具有稀缺性，交通便利、配套资源优质，周边广义库存约 7.4万方。

5、测算：

①若对标在售项目朗诗澄园，取精装洋房36500元/㎡的价格测算，对应综合保本地价23226元/㎡，超过网上中止楼面价643元/㎡，这意味着达到中止价大概基本保本，此时溢价率为16.36%。

②按照市场指导楼面价20530.21元/㎡，对应保本房价30523元/㎡（精装，含车位利润）；按照竣工预售许可调整楼面价22145.72元/㎡，对应保本房价32401元/㎡（精装，含车位利润），总体来看具有一定的利润空间。

6、预测：姑苏区留园27号地块属性比较优质，8.5万方板块库存不大，按照测算，16.36%溢价率时，对应综合保本地价23226元/㎡，超过网上中止楼面价643元/㎡，仍有利润，但考虑到受新政影响，板块去化有所减缓，最终地块成交可能难以达到16.36%这一溢价率。

目前地块仅有1轮底价报价。

地块周边项目分布情况（数据来源：好地大数据）

2、吴中区胥口28号商住地块：已到现房前一手，会突破现房吗？

1、指标：苏地2019-WG-28号地块，位于吴中区胥口镇胥进路东侧、胥欣路南侧，出让面积为27920.77㎡，容积率1.3-2.4，建筑面积67009.85㎡，其中，地块内商服计容建筑面积为1500-3000㎡，住宅建设应全部成品化建设和交付使用，低密度（地上三层（含））以下住宅不作强制要求。

起拍楼面价8372.95元/㎡，市场指导楼面价8610.81元/㎡（封顶销售），竣工预售许可调整楼面价9299.68元/㎡（现房销售），网上中止楼面价9471.89元/㎡。

2、周边房价：

①新房：目前只有旭辉公元系弘庭项目在售，精装备案均价约为22199元/㎡。

②二手房：价格集中在1.7-1.9万元/㎡，距离较近、年代较近的太湖水云天价格约1.9万元/㎡。

3、周边地价：地块周边近3年共成交2宗地块，时间上最近成交的是，今年1月旭辉以楼面价9368元/㎡竞得的子胥快速路东侧地块，此外恒基在2017年2月以楼面价11893元/㎡竞得孙武路北侧地块，后由旭辉实际操盘开发。

4、地块价值分析：地块位置虽不在市中心，但交通便利，与苏州主城通达度较高，各类配套齐全、自带商业也将进一步块丰富配套资源，再加上邻近胥江的生态资源优势，适合开发品质刚需产品。

5、测算：

①若对标在售项目旭辉公元系弘庭，取精装备案均价22199元/㎡的价格测算，对应综合保本地价14132元/㎡，超过网上中止楼面价4660元/㎡，利润空间较大。

②按照市场指导楼面价8610.81元/㎡，对应保本房价16113元/㎡（精装，含车位利润）；按照竣工预售许可调整楼面价9299.68元/㎡，对应保本房价16913元/㎡（精装，含车位利润），利润空间相对充足。

6、预测：吴中胥口28号地块属性比较适合开发刚需产品，周边库存不足20万方，且去化速度较快，可能会引起激烈争夺，甚至会踏过现房“门槛”。

目前地块经过4轮加价6000万元，当前总价62107万元、楼面价9268.3元/㎡，已到“现房前一手”价格位置。

地块周边项目分布情况（数据来源：好地大数据）

3、相城高铁北站29号地块：属性优但起价高 最终溢价或不高

1、指标：苏地2019-WG-29号地块，位于相城区高铁新城南天成路南、澄阳路西，出让面积为35186㎡，容积率1-2，建筑面积70372㎡，其中，商服计容建筑面积不得大于500㎡，成品住宅（6层及6层以下住宅除外）比例应达到100%。

起拍楼面价15500元/㎡，市场指导楼面价15900元/㎡（封顶销售），竣工预售许可调整楼面价17172元/㎡（现房销售），网上中止楼面价17490元/㎡。

2、周边房价：

①新房：目前只有建发泱誉244平-316平带花园叠墅在售，美的云筑项目首开售罄，预计9月底加推，户型面积96-140㎡，装修均价27500元/㎡。

②二手房：价格集中在2.7-3.6万元/㎡，距离最近的金科观天下价格约3.3万元/㎡。

3、周边地价：地块周边近3年共成交2宗地块，总建筑面积21.72万方，时间和地理上，距离本次出让地块最近的，都是今年1月4日被中铁五院与中铁十八局联合底价拿下的大湾站旁商住地块，成交楼面价9800元/㎡；近三年高铁新城出让的另一宗涉宅地块是，美的2018年2月以楼面价15618.5元/㎡竞得的相城大道东纯住宅地块，溢价率4.12%。

4、地块价值分析：地块位于高铁新城，交通优势突出，周边配套也比较齐全、优质，整体地块属性优质，但新城人气略有不足，客源中投资客占比较大，受新政影响去化速度有所放缓，二手房成交量也有所下滑。

5、测算：

①若对标将要加推的美的云筑，取装修27500元/㎡的价格测算，对应综合保本地价18454元/㎡，超过网上中止楼面价964元/㎡。

②按照市场指导楼面价15900元/㎡，对应保本房价24672元/㎡（精装，含车位利润）；按照竣工预售许可调整楼面价17172元/㎡，对应保本房价26151元/㎡（精装，含车位利润），利润空间有限。

6、预测：相城高铁新城29号地块属性优质，但起拍楼面价设置较高，地块利润空间有限，或将有部分开发商持观望态度，土拍表现冷静，最终地块成交溢价不高。

目前地块1轮报价，直接加价2000万，当前总价111077万元、楼面价15784元/㎡，已到“封顶前一手”价格位置，溢价率1.83%。

地块周边项目分布情况（数据来源：好地大数据）

4、相城澄阳街道30号地块：大概率将底价成交

1、指标：苏地2019-WG-30号地块，位于相城区澄阳街道227省道西、富元路南，出让面积为73873㎡，容积率1-2.5，建筑面积184682.5㎡，为纯住宅用地，成品住宅（6层及6层以下住宅除外）比例应达到100%。

起拍楼面价13000元/㎡，市场指导楼面价13300元/㎡（封顶销售），竣工预售许可调整楼面价14364元/㎡（现房销售），网上中止楼面价14630元/㎡。

2、周边房价：

①新房：目前周边雅居乐新乐府毛坯高层在售，价格在22000元/㎡；东原阅境装修高层2.3万元/㎡，装修洋房2.45万元/㎡；紫郡兰园装修高层2.6万元/㎡，装修洋房2.8万元/㎡

②二手房：价格集中在1.6-2.6万元/㎡，距离最近的正源悦庭价格约2.6万元/㎡。

3、周边地价：地块周边时间上最近成交的是，今年2月中梁&新力联合以楼面价13530元/㎡竞得的康元路南地块，当时溢价率23%。

4、地块价值分析：地块紧邻227省道，交通便利，周边有广济第五人民医院、陆慕高级中学等配套；但周边多为工厂，居住氛围稍有欠缺，城市界面有待提升。

5、测算：

①若对标5月开盘的东原阅境，取装修高层2.3万元/㎡的价格测算，对应综合保本地价14913元/㎡，超过网上中止楼面价283元/㎡。

②按照市场指导楼面价13300元/㎡，对应保本房价21618元/㎡（精装，含车位利润）；按照竣工预售许可调整楼面价14364元/㎡，对应保本房价22854元/㎡（精装，含车位利润）。但受到地块周边条件限制，感兴趣的开发商或不多。

7、预测：相城澄阳街道30号地块位于相城中心城区，占据区位及交通优势，但地块周边多为工厂，地块属性并不算十分优质，但地块起拍楼面价仅13000元/㎡，若底价成交，在地价上将有一定优势。

目前地块仅1轮底价报价。

地块周边项目分布情况（数据来源：好地大数据）

5、相城渭塘31号地块：低溢价成交可能性较大

1、指标：苏地2019-WG-31号地块，位于相城区渭塘镇新燕大道南、钻石路西，出让面积为52279㎡，容积率1-2.5，建筑面积130697.5㎡，为纯住宅用地，成品住宅（6层及6层以下住宅除外）比例应达到100%。

起拍楼面价9800元/㎡，市场指导楼面价10100元/㎡（封顶销售），竣工预售许可调整楼面价10908元/㎡（现房销售），网上中止楼面价11110元/㎡。

2、周边房价：

①新房：目前建发阳光城璞悦在售，毛坯高层20000元/㎡，月均27套/月（签约）。板块总库存约18.6万方。

②二手房：价格集中在1.5-1.9万元/㎡，距离最近的国展和昌芳草庭价格约1.6万元/㎡。

3、周边地价：地块周边时间上最近成交的是，去年2月建发以楼面价10297元/㎡竞得的澄阳路西地块，当时溢价率21%。

4、地块价值分析：地块位于渭塘，属刚需板块，周边有227省道、G524等快速路，交通方便，是相城乡镇板块中与高铁新城联系最为紧密的区域，未来能够共享高铁新城的发展红利。

5、测算：

①若对标在售的建发阳光城璞悦，取毛坯高层20000元/㎡的价格测算，对应综合保本地价12272元/㎡，超过网上中止楼面价1162元/㎡，此时溢价率为25.22%（受地价限制影响，地块成交最高溢价率为15.43%）。

②按照市场指导楼面价10100元/㎡，对应保本房价16587元/㎡（毛坯，含车位利润）；按照竣工预售许可调整楼面价10908元/㎡，对应保本房价17458元/㎡（毛坯，含车位利润），具有一定的利润空间。

6、预测：相城渭塘31号地块周边各类配套比较齐全，居住氛围也已基本形成，适宜开发刚需产品，但受相城区整体人口导入不足、600积分购房限制等因素影响，相对其他区域的刚需板块或将呈现热度分化。

目前地块没有报价。

地块周边项目分布情况（数据来源：好地大数据）

6、高新区通安34号地块：大概率将止步现房前一手

1、指标：苏地2019-WG-34号地块，位于高新区华圩路南、西唐路绿化地东，出让面积为54035.7㎡，容积率1-1.5，建筑面积约81053.55㎡，为纯住宅用地，地块内住宅为全装修成品住宅，另外，A区与B区须架桥连通。

起拍楼面价9050元/㎡，市场指导楼面价9099元/㎡（封顶销售），竣工预售许可调整楼面价9900元/㎡（现房销售），网上中止楼面价10009元/㎡。

2、周边房价：

①新房：新澎湃国际社区精装高层19000元/㎡，月均28套/月；金地浅山风华装修洋房均价约20500元/㎡，板块总库存约35万方。

②二手房：价格都在1.6万元/㎡以上，距离本案最近的华通花园四区建造于2003年，目前二手房挂牌均价1.6万元/㎡；周边较新的通安碧桂园建造于2015年，目前二手房挂牌均价2万元/㎡。

3、周边地价：去年1月9日被中航里城拿下的真北路北侧宅地，成交楼面价11050元/㎡，溢价率21.43%；近三年通安镇区出让的另一宗涉宅地块是，金地2017年9月以楼面价9141.98元/㎡竞得的镇山路南纯住宅地块，溢价率47.45%。

4、地块价值分析：地块位于通安镇中心，属刚需及改善板块，周镇区内通安中学、达善小学、盛安商业广场、通安卫生院等各类配套齐全，再加上邻近树山、阳山等优质自然景观资源，经过多年的发展，众多知名开发商纷纷进驻，整体宜居度较高。

5、测算：

①若对标在售的新澎湃国际社区，取精装高层19000元/㎡的价格测算，对应综合保本地价11407元/㎡，超过网上中止楼面价1398元/㎡，具有一定的利润空间。

②按照市场指导楼面价9099元/㎡，对应保本房价16753元/㎡（精装，含车位利润）；按照竣工预售许可调整楼面价10009元/㎡，对应保本房价17812元/㎡（精装，含车位利润），具有一定的利润空间。

7、预测：高新区通安34号地块交通等各项配套齐全，老镇区居住氛围浓厚，再加上可出让宅地愈加稀少，必将吸引开发商的关注，但利润空间同样受到了严格的控制，并不是很大，预计止步“现房前一手”的可能性较大。

目前地块经过3轮加价6500万元，当前总价79853万元、楼面价9851.9元/㎡，已到“现房前一手”价格位置。

地块周边项目分布情况（数据来源：好地大数据）