好地网9月23日消息（研究员 孙航海）今天，杭州萧山区出让3宗涉宅地和1宗人才租赁住房用地，4宗地块总出让面积194亩，总建筑面积32.5万方，吸金39.7亿元。
其中，滨江集团补仓萧山经开区，以总价15.4亿元竞得市北D-24地块，楼面价19864元/㎡（实际地价21120元/㎡），溢价率11.6%；
深圳市聚佳融实业首入杭州，18.2亿元竞得南部卧城蜀山单元H-23-2地块，楼面价14703元/㎡（实际地价15687元/㎡），溢价率9.72%；
瓜沥镇综合体地块被赞成以上限价格3.8亿+自持面积比例41%收入囊中，楼面价5162元/㎡。
同样位于市北东单元的租赁宅地得主为杭州萧山经济技术开发区国有资产经营有限公司，拿地楼面价3000元/㎡。
地块成交情况
地块位置分布（数据来源：好地数据库）
好地研究院分析今天土拍有以下看点：
一、2宗地与预期接近，瓜沥地出乎意料
今天成交的3宗涉宅地中，市北宅地和蜀山单元商住地最终成交结果于本网昨天预期接近；瓜沥镇地块竞配自持比例41%，大大出乎本网预料，但地块存在总价、楼面价不高，以及商业占比较大等因素，可以作为特别个案对待。
滨江集团拿下市北宅地：
滨江集团以总价153964万元竞得萧政储出(2019)27号市北D-24地块，楼面价19864元/㎡，溢价率11.6%。与本网昨天预测的按照限价销售获得10%利润率的拿地价格一致。
若需配建3876平方米的公租房成本按4000元/㎡计算，地块实际地价为21120元/㎡，若未来以新房限售均价（精装33500元/㎡）销售，对应成本为30140元/㎡（含车位利润），则预期销售利润率为10%。
地块周边新希望滨江·锦粼府2019年7月26日高层毛坯预售证均价29273元/㎡，8月4日摇号中签率20.4%。与本宗地块商品房毛坯销售上限均价（30000元/㎡）接近，说明这一价格受到市场认可。
注：成本利润测算公示
1成本（不含车位利润）=土地成本21120元/㎡*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半1750）+建安成本（4500）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（2.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.06）
2车位利润=（新房售价33500*10.5-10万元）/110
3利润测算=（售价-成本含车位利润）/售价*100
深圳市聚佳融拿下蜀山单元宅地：
经过17轮竞价，深圳市聚佳融实业有限公司以总价191812万元竞得萧政储出(2019)28号蜀山单元H-23-2地块，楼面价14703元/㎡，溢价率9.72%。高于昨天本网按照周边房价测算预测的5%，若按照限价测算预测，则预期溢价率会更高。
深圳市聚佳融实业有限公司成立日期为2018年3月13日，股东为自然人张绅和陈丹。
若地块配建公租房（6523㎡）成本按4000元/㎡计算，蜀山单元地块实际地价为实际地价15687元/㎡。虽然地块商品房销售上限均价达到了29800元/㎡（含装修），但周边新房售价（如国宸府）仅2.56万/㎡（含装修），差距达到4000元以上。
若按照国宸府价格作为项目未来售价计算，对应成本24350元/㎡（精装，含车位利润），预期销售利润率4.9%。
据悉，国宸府8月16日开盘摇号中签率29.4%，而蜀山地块未来商品房销售上限均价是29800元/㎡（含精装），未来备案价格有提升空间，达到10%利润率也是有可能的。
赞成拿下瓜沥镇综合体地块：
浙江金纬房地产开发有限公司（赞成）以上限价格37761万元竞得萧政储出(2019)29号瓜沥镇综合服务中心东地块，楼面价5162元/㎡，溢价率29.05%。竞配自持面积比例41%。
地块建筑面积73152㎡，自持41%面积为29992.32㎡。其中，商业商务用地建筑面积不少于49530㎡，占总建筑面积约67.7%；住宅建筑面积不大于23622㎡（占比约32.3%），全部自持，还需自持6370.32㎡商业商务建筑面积。
地块所在板块上一次成交涉宅地是在2016年1月，成交楼面价仅1904元/㎡，周边也无商地成交，无新房在售，缺乏可靠参照系。
目前已经售罄的融创·东麟府2018年7月17日高层精装预售证价格17800元/㎡，高于赞成地块新房销售上限均价17000元/㎡（含装修）。
地块自持比例41%而住宅只占33%，这意味着瓜沥项目的住宅部分全部要自持，只能卖商业商务部分，而商业商务部分不能做公寓，最小分割面积为300方，这对于赞成来说，是一个大挑战。
二、滨江再次补仓，今年在杭拿地187.6亿，同比增幅20%
滨江今年拿地势头较猛，据好地数据库，算上今天竞得的市北D-24地块，今年直接在杭州市场上公开摘牌地块9宗，总金额187.6亿元，在浙江全省拿地金额279.2亿，共18宗。
截止目前，滨江集团已在萧山经开区成功竞得5宗宅地，总出让面积235亩，总建筑面积37.8万方，拿地总金额75.8亿元。
这5个项目中，目前2个未售，除了今天竞得的地块外，还有在今年7月份竞得的市北西单元B-23地块，案名为拥翠府。2个项目总库存约13.9万方。
此外，滨江集团还分别联合温州时代、新希望，在萧山经开区开发打造了时代滨江·翡翠之星、新希望滨江·锦粼府和新希望滨江·锦宸。
滨江集团在萧山经开区项目列表（含合作）
项目分布图