文/好地研究院 方晓泉 孙航海

3天前（9月23日），万科集团董事会主席郁亮在媒体交流会上表示：万科如果在旧改和TOD(以公共交通为导向的发展模式)这种大型复杂项目上能够有所突破，也是为传统开发业务带来新的增长曲线。话音刚落，万科的TOD战略就在杭州土地市场得到了充分体现。

今天的地铁5号线停车场盖下地块竞拍结果有两个看点：

一是拍到了上限价。只有3家房企参拍，但最终经过79轮，拍到了上限总价331243万元+4%自持比例才成交。这个结果超出了昨天本网做出的预测——溢价率不会超过22%。

地块成交情况

地块位置图

二是拿地房企为万科。

今天，万科战胜了绿城和融创两大强敌；

对于近年来公开市场上拿地以谨慎著称的万科来说，今天的举动殊属不易：万科上一次在公开市场拿下宅地要追溯到去年4月（临安拿宅地），已经过去17个月。即使算五常车辆段地块（地铁集团摘牌之后万科入股合作，并操盘）也超过了一年（去年8月拿地）。

好地研究院认为，今天万科高价拿地，有两个因素推动：

首先，万科此次强势夺地，进一步彰显其在杭州实施TOD战略的宏图。

在大股东为深圳地铁的背景之下，TOD已是万科集团的核心战略之一。

而在杭州，万科一直积极贯彻TOD战略，已有多个项目落地，典型代表有中城汇、天空之城、杭行道、未来之光。算上今天竞得的5号线停车场盖下区地块，5个项目总建筑面积达到148.7万方。其分布情况如下图所示：

万科在杭州TOD项目分布图

不仅万科，绿城与融创也极为重视轨道物业的布局，今天与万科拼到最后一轮的便是绿城。绿城开发的杨柳郡是杭州首个TOD项目，之后，绿城又在多个城市复制杨柳郡模式。融创今天出价也较为积极，（最后一次报价的溢价率约为11%），作为试水举动，也可以看出其对于TOD战略的重视程度。

其次，由于苦战竞争对手惊险胜出，就这宗地块而言，限价之下，盈利压力较大，这对万科的TOD雄心带来挑战，但有2个变量，有可能使万科扭转劣势。

据好地研究院测算，地块商业部分地价若取赞成2018年9月12日竞得的综合交通枢纽E-46地块，楼面价6288元/㎡计算（4%自持部分影响忽略不计），对应住宅部分实际地价为17320元/㎡，保本房价为26799元/㎡（精装含车位利润），超过新房销售上限均价1199元/㎡。即住宅部分每平方米需亏损1199元，这部分亏损额如何弥补呢？

有2个可变因素是万科可能突破的方向：

第一个变量是商业，万科集团以印力集团作为商业开发与运营平台，有“印象城”、“万科广场”品牌，两者在杭州均有成功项目，杭州万科近两年一直在加大商业地产的投入，而地块6万方的商业未来或将打造成为万科新的代表项目。这部分商业运作得好，可以减轻住宅部分的利润压力。

而且，今天的地块是典型的TOD项目，与赞成项目有不同，赞成项目离地铁口火车南站约500米，且位于铁路线边上，所以，商办部分测算以赞成的水平作为依据，价值有所低估，还有上升的空间。由于TOD商办价值，包括产品形态创新与轨道加持，存在较大的想象空间，如果开发商能力较强，可以有较好的获利空间。

第二个变量是后续的补仓机会，根据控规，万科今天拿下的33号地块与一宗地铁车辆段上盖地块相邻，因上盖地块自身情况，需由地铁集团自行拿下，而这宗上盖地块的施工通道在万科地块内，因此两块地未来将有机会合作开发——这点也在今天所拍地块的出让要求里可以看到。

未来将出让的这宗毗邻上盖地块体量大、以住宅为主，如果这两宗地今后能合作开发，未来的经营前景值得期待。