好地网9月9日讯（研究员 王迪）8月16日，苏州市区挂牌8宗涉宅地块，将于9月18日集中出让。

9月5日上午9：00，4号公告的8宗地块进入自由竞价阶段，其中吴中胥口28号地块，在3分钟内便有4轮出价，加价6000万元，直接到达“现房前一手”的位置，当前总价62107万元，楼面价9268.3元/㎡，溢价率10.69%。

在同批挂牌的8宗地块中，目前只有吴中胥口28号地块、高新区通安34号地块有报价，且已到达现房前一手的价格，其他6宗地块暂未产生报价，能够吸引开发商提前加价锁定的胥口28号地块，有何看点？

苏地2019-WG-28号地块，位于吴中区胥口镇胥进路东侧、胥欣路南侧，出让面积为27920.77㎡，容积率1.3-2.4，建筑面积67009.85㎡，为商住用地，起拍总价5.6亿元，起拍楼面价8372.95元/㎡，市场指导楼面价8610.81元/㎡（封顶销售），竣工预售许可调整楼面价9299.68元/㎡（现房销售），网上中止楼面价9471.89元/㎡。

地块信息表

地块位置图（来源：好地大数据）

地块航拍图

一、房企资金压力大，低总价、低单价地块受青睐

据好地大数据统计，2018年至今，苏州市区六区共计出让99宗涉宅地块，其中起拍价不超过6亿元的有20宗，约占总出让总数的20%；起拍楼面价不超过8500元/㎡的有29宗，约占总出让总数的29%；胥口28号地块起拍总价5.6亿元，起拍楼面价8372.95元/㎡，参照苏州市区六区近2年的土地出让情况，起拍总价、起拍楼面价都相对较低；

经过4轮加价，目前该地块总价62107万元，楼面价9268.3元/㎡，溢价率10.69%，已到达“现房前一手”的位置，在下半年市场调控严格、房企资金压力大的情况下，地块大概率将在开拍后，直接以9268.3元/㎡的楼面价成交，止步现房前一手，而这样的成交价格将成为胥口板块近3年成交楼面价最低的涉宅地块。

近3年地块周边土地成交情况（来源：好地大数据）

二、交通便利、配套齐全，自身属性优质

胥口28号地块，位于胥进路东侧、胥欣路南侧，距离在建的轨交5号线东大街站仅400米（5号线预计2020年6月开通试运营），向南1.2公里处就是连通中环西线的子胥快速路，交通方式多元，出行便利。

苏州轨道交通5号线呈西南—东北走向，西起吴中区太湖之滨的集散中心站，东至苏州工业园区唯亭镇的阳澄湖站，途经吴中区，苏州高新区，姑苏区，苏州工业园区4个区。

配套方面，地块周边有欢乐胥江商业广场、万物生活广场等多个商业中心以及较多的社区底商配套；胥口中心小学、胥口中学、胥口第二实验小学分布周边，教育资源完善；地块南侧紧邻胥江，生态资源较好。

地块配套图（来源：好地大数据）

根据规划要求，地块容积率1.3-2.4，檐口高度（建筑高度）≤80m，住宅单套户型面积应全部≥90㎡。地块内商服计容建筑面积为1500-3000㎡，业态主要以零售、办公为主，可分割销售。地块南侧建筑应考虑沿胥江界面景观效果，以多层为主；地块北侧建筑应丰富沿街空间形态，天际线宜高低错落；地块内不应布置低层建筑，商业用房应集中设置，不得沿街设置，居住类型不得建设别墅类项目。住宅建设应全部成品化建设和交付使用，低密度（地上三层（含））以下住宅不作强制要求。

综合来看，地块位置虽不在市中心，但交通便利，与苏州主城通达度较高，各类配套齐全、自带商业也将进一步丰富配套资源，再加上邻近胥江的生态资源优势，总体地块属性优质，适宜开发。

三、板块库存不足20万方，去化速度快

板块内近三年只成交了2宗涉宅地块，目前只有8月28日领取预售证的旭辉公元系萃庭项目在售（当时成交楼面价11893元/㎡），今年1月旭辉以楼面价9368元/㎡竞得的子胥快速路东侧地块目前待售，板块总库存不足20万方。

领证第二天就开盘的旭辉公元系萃庭，销控显示售罄，去化情况较好。

萃庭此次领取的预售房源位于2#、4#、7#、12#、14#、15#、16#，房源面积段为91-106㎡。户型有：三室两厅一卫、三室两厅两卫，所有房源均为精装。备案价区间为19414-21981元/㎡，备案均价约为20913元/㎡。

旭辉公元系萃庭效果图

若此次出让的胥口28号地块，最终以止步现房前一手的楼面价9268.3元/㎡成交，建安成本按3500元/㎡计算，因地块要求应全部成品化建设和交付使用，需计算装修成本，未来地块保本房价预计在16913元/㎡左右，10%利润房价约为18604元/㎡，相比萃庭20913元/㎡的备案均价，有一定的利润空间，而这也许正是开发商争相加价，提前锁定的原因。