6宗涉宅地的起价都较低，但预计竞争将分化：
一些地块的房价虽然被限制，但是比较周边房价，“限“的价格相当高，开盘真的能卖出这个价格吗？对于竞拍时设置的新房售价，由于在实际去化速度、能力上的存疑，这些地块如果房企出于预期太高而拿地，有可能掉入限价“陷阱”。
相反，另一些新房价格限制合理的地块，可能竞争较为激烈。
本次出让不仅是对于限价试点的一个测试，也是对政府定（限）房价能力的一个测试。
预计至少一半的地块（3宗或者3宗以上）竞拍将不激烈，溢价率不会太高，甚至不乏底价成交。原因在于，7.30政治局会议之后，房企对后市的预期在下降，加上资金普遍紧张。
无论明天的结果如何，这都将是7.30政治局会议关于房地产市场再降温政策导向之后，对杭州土地市场行情热度新一轮的压力测试。
核心提要
1、笕桥地块：溢价率将在16%以上
2、东新单元地块：溢价率约14%
3、运河新城地块：溢价率或在10%左右
4、桃源地块：溢价率或接近30%
5、临平新城星桥地块：底价成交的概率较大
6、仁和地块：溢价率可能会超20%
文/好地研究院 方晓泉、孙航海
9月10日周二，杭州主城区、余杭区共计出让11宗地块，含6宗涉宅地和5宗商地。总出让面积465亩，总建筑面积73.65万方，总起价92.4亿元。
其中，主城区出让4宗宅地，分布于笕桥、下城北、运河新城和杭钢板块；余杭区预计出让2宗商住地，分布于临平新城西区块和仁和板块（仁和地块商业比例低，可视为宅地）。这几个板块均是首次出让限房价地块。
好地研究院对6宗涉宅地做具体分析与预测如下：
地块指标
地块位置分布（数据来源：好地大数据）
6宗涉宅地地价预测表
关于成本测算方式的特别说明：
1、保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（2.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.06）
2、车位利润=（房价*10.5-10万元）/110
一、江干区笕桥宅地
1、指标：杭政储出[2019]42号地块东至江干区笕桥生态公园单元R21-01地块，南至德胜路沪杭高速公路立交工程、西至相埠路，北至规划草庄路，出让面积41761㎡，容积率2，建筑面积83522㎡。其中，不少于8352.2平方米作为配建公共租赁住房。
地块起价174954万元，起始楼面价20947元/㎡；上限价格226954万元，上限楼面价27173元/㎡。
限毛坯销售最高均价36800元/㎡，毛坯销售最高单价40480元/㎡，装修价格4000元/㎡。
2、周边房价：
①新房：距离最近的龙湖大家九龙仓·璟宸府，高层精装备案价40800元/㎡，与此次出让地块上限新房销售均价一致。
②二手房：距离较近、年代较近的金色黎明价格约3.7万。
3、周边地价：东侧相邻地块杭政储出[2018]45号笕桥生态公园单元R21-1地块，于今年1月2日，经过18轮竞价，由甘肃建总置业发展有限公司以总价171427万元竞得，楼面价23556元/㎡，溢价率11%。项目需配建公共租赁住房面积（7277.38平方米），若公租房建设成本按照3500元/㎡计算，实际地价约26562元/㎡。
4、地块价值分析：区位较好、交通便利、未来相同价位的竞品较少（一路之隔的彭埠单元，价格体系不同，地价普遍在3.2-3.6万）。
5、测算：
①根据新房限价精装40800元/㎡测算，对应保本地价31053元/㎡，若配建8352.2平米公租房成本按4000元/㎡计算，名义地价27548元/㎡，超过上限地价375元/㎡。这意味着达到上限价格大概基本保本。
②按照限价，若要有10%销售利润，对应地价为27452元/㎡，名义地价24307元/㎡，此时溢价为16%。
③上限楼面价（27173元/㎡）对应实际地价为30637元/㎡，对应保本房价40372元/㎡（精装，含车位利润）。相比限房最高均价40800元/㎡，也还有428元/㎡的利润。
6、预测：笕桥地块属性比较优质，相同价位的竞品较少，竞争应该会较激烈，按照限房价倒推项目不高于10%的利润计算，溢价率将在16%以上，如果拍到上限，项目基本没有利润，可以将此理解为地价的极限。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
二、下城区下城北宅地
1、指标：杭政储出[2019]43号地块东至规划费家塘路，南至规划东园南路，西至规划绿化，北至规划绿化，出让面积16956㎡，容积率2.1，建筑面积35607.6㎡。其中，不少于3560.76平方米作为配建公共租赁住房。
地块起价82183万元，起始楼面价23080元/㎡；上限价格106683万元，上限楼面价29961元/㎡。
限毛坯销售最高均价40000元/㎡，毛坯销售最高单价44000元/㎡，装修价格5000元/㎡。
2、周边房价：
①新房：下城北板块内没有新房在售。
②二手房：距离不远，同样紧邻铁路的首开德胜上郡价格约3.6万元/㎡。
3、周边地价：成交时间近、距离较近的地块为今年4月经过36轮竞价，绿城以总价191729万元竞的杭政储出[2019]18号三里亭单元JG0901-R21-04A地块，成交楼面价29736元/㎡，地块需配建10%建筑面积的公租房，若公租房建筑成本按4000元/㎡计算，则地块实际成交楼面价为33485元/㎡。两者相比，绿城地块属性更优。
4、地块价值分析：尽管区位较好，但地块现状的城市界面较差，东侧紧邻铁路，噪音大。
5、测算：
①限价（45000元/㎡）对应保本地价34545元/㎡，按照此价格测算，若配建5%的公租房成本按4000元/㎡计算，名义地价为30691元/㎡，超过了上限楼面价730元/㎡。这意味着达到上限价大概是微利的状态。
②按照限价，要有10%销售利润，则实际地价30573元/㎡，对应名义地价为27116元/㎡，此时溢价率为17.49%。
③上限楼面价（29961元/㎡）对应实际地价为33734元/㎡，对应保本房价44165元/㎡（精装，含车位利润）。对比限价，有835元/㎡利润。
6、预测：东新单元地块紧邻铁路，周边城市界面也较差，项目上市时按照限价45000元/㎡去销售压力很大，参考周边最近的首开德胜上郡二手房价格约3.6万，考虑到首开德胜上郡既靠铁路又靠高架，如果按照两者中间值（4万）作为保本房价计算，实际地价为29691元/㎡，成交地价为26322元/㎡，溢价率约14%。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
三、拱墅区运河新城宅地
1、指标：杭政储出[2019]44号地块东至规划顾杨路，南至规划道路，西至规划道路，北至金昌路，出让面积28234㎡，容积率2.6，建筑面积73408.4㎡。其中，不少于7340.84平方米作为配建公共租赁住房。
地块起价133398万元，起始楼面价18172元/㎡；上限价格173398万元，上限楼面价23621元/㎡。
限毛坯销售最高均价34500元/㎡，毛坯销售最高单价37950元/㎡，装修价格3500元/㎡。
2、周边房价：
①新房：地块西侧、南侧距离较近的世茂、德信以及融创项目均未开盘，北侧距离较远的金科碧桂园·博翠府8月16日领出的小高层预售证均价30700元/㎡（含装修）
②二手房：万科尚堂府3.5-3.6万
3、周边地价：地块西侧不到1公里处，今年2月27日，德信以总价222187万元竞得良渚新城储运路东侧宅地，楼面价20327元/㎡，溢价率30.55%。略低于44号地块起价对应的实际地价（20636元/㎡）。
不过，若参照2018年11月26日，融创包揽的杭州石祥路北，运河西岸两宗宅地，平均溢价10.5%，平均楼面价22742元/㎡。44号地块对应成交楼面价为20068元/㎡，此时溢价率10.4%。
4、地块价值分析：地块处于运河新城南部区域，靠近桥西拱宸桥板块，交通便利。但运河新城还有待大规模开发，目前地块周边环境较差，缺乏配套。
5、测算：
①限价（34500元/㎡）对应保本地价28644元/㎡，若配建7340.84平米公租房成本按4000元/㎡计算，名义地价为25380元/㎡，超过了上限楼面价1759元/㎡。
②按照限价，若有10%利润，则实际地价25290元/㎡，对应名义地价为22361元/㎡，此时溢价率为23.05%。
③上限楼面价（23621元/㎡）对应实际地价为26690元/㎡，对应保本房价35988元/㎡（精装，含车位利润）。相比限房最高均价38000元/㎡，有2012元/㎡利润。
6、预测：运河新城地块周边环境较差，限价3.8万元/㎡的限价偏高，若按3.5万元/㎡（参考周边二手房），实际地价应该在22713元/㎡，因此地块的溢价率或在10%左右。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
四、拱墅区桃源单元宅地
1、指标：杭政储出[2019]45号地块东至桃源单元R21-02地块、半山路以西区块B，南至规划金星路，西至半山路以西区块A，北至半山路以西区块A，半山路以西区块B，出让面积30803㎡，容积率2.8，建筑面积86248.4㎡。
地块起价145493万元，起始楼面价16869元/㎡；上限价格188493万元，上限楼面价21855元/㎡。
限毛坯销售最高均价30000元/㎡，毛坯销售最高单价33000元/㎡，装修价格4000元/㎡。
2、周边房价：
①新房：融创金成·臻蓝府项目于9月6日新领出预售证，高层均价约28441元/㎡（毛坯），低于此次出让地块限价（毛坯30000）。
②二手房：广宇锦绣桃源近期成交价格约在3.6万元/㎡。
3、周边地价：地块东南侧，金翰以上限价199838万元竞得杭政储出[2017]94号桃源单元R21-07宅地，楼面价19062元/㎡，溢价率69.6%，自持面积比例32%。不过地块成交时间为2018年2月1日。周边2019年以来无宅地成交。
4、地块价值分析：桃源板块已经较为成熟，北面就是待开发的杭钢新城，规划定位高。同时，板块内项目少、存量低，造成了一二手房价倒挂。
5、测算：
①新房限价（34000元/㎡）对应的保本地价为24613元/㎡，超过了上限楼面价。
②按照限价，要有10%利润，对应地价为21612元/㎡，溢价率为28%
③上限楼面价21885元/㎡，对应保本房价31159元/㎡（精装，含车位利润）。相比限房最高均价34000元/㎡，有2841元/㎡利润。
6、预测：桃源地块属性好，竞品少，板块内一二手房价倒挂，按照限价项目有10%利润地块的溢价率或接近30%，也可能更高。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
五、余杭区临平新城西区块商住地
1、指标：余政储出〔2019〕30号临平新城星桥大道以东、临丁路以北地块，出让面积104648㎡，容积率2.6，建筑面积272085㎡，其中，住宅计容建筑面积不大于地上计容建筑面积的64%（174134.4㎡），其余为商业、商务以及交通场站设施，计容总建筑面积不小于地上总计容建筑面积的36%。
地块起价190460万元，起始楼面价7000元/㎡，上限价格247460万元，上限楼面价9095元/㎡。
本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于21000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于23100元/㎡。装修价格不高于3000元/㎡。
特别要求：
（1）因地铁施工需要，出让红线范围内地铁需临时借地，竞得人须无偿服从地铁借地需要。
（2）地块内商业部分须建设为线上线下全流程打通的新型互联网式购物中心，竞得人须承诺引进一家具有5年以上知名电商平台运营经验且年商业零售销售规模500亿元以上（需提供经审计的2018年财务报表）的企业负责运营“购物中心”。
2、周边房价：
①新房：金辉蓝光·星奕云著9月6日新领出洋房预售证价格22900元/㎡（含装修）。比出让地块商品住宅限售均价24000元/㎡（含装修）低了1100元/㎡。
②二手房：广厦天都城天河苑成交价格为19834元/㎡。
3、周边地价：地块西侧，2017年成交了2宗宅地，中国中建以楼面价14700元/㎡竞得临平新城西区块L-41地块，自持5%；金辉同样以上限楼面价14700元/㎡竞得临平新城西区块L-42地块，自持5%。
4、地块价值分析：
（1）随着地铁3号线的建设，在临平新城西区块，无论住宅还是商业，都具备市场需求。商业方面，临平新城西区块已经形成以天都城为中心的大型居住组团，但一直缺乏商业配套，地块的商业部分可以满足区域内的消费需求；住宅方面，因为是刚需价格，成为承接杭州主城区的外溢需求的主力板块。
（2）区域内供地量和存量都不大，上一次供地已经在一年半之前，因此项目未来去化压力小。
（3）虽然24000的价格比板块内目前在售项目要高，但与地块相邻的金辉项目摇号中签率低，因而房价上涨的动力较大。
5、测算：
按照商品住宅限价（24000元/㎡），地块的住宅部分保本地价为16157元/㎡。若商业部分地价取地块南侧600米处，兴耀2018年3月21日竞得的星桥街道N-31(1-6)地块，楼面价3216元/㎡。那么，综合楼面价为11498元/㎡，超过了上限楼面价。
地块上限楼面价对应住宅部分地价为12402元/㎡，保本房价20132元/㎡（精装，含车位利润）。对比限价，有3868元/㎡利润。
6、预测：临平新城星桥地块底价成交的概率较大。原因有：一是引进电商的要求高，二是需要配合地铁，三是自持商业比重大。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
六、余杭区仁和板块商住地
1、指标：余政储出〔2019〕31号余杭良渚北商住地块二，东至益光房产土地、南至制造六路、西至獐山路、北至益光房产土地，出让面积18099㎡，容积率2.5，建筑面积45248㎡，商业占比不大于地上计容建筑面积的10%（视为宅地）。其中，需配建不少于地上住宅建筑面积5%比例的公租房。
地块起价34389万元，起始楼面价7600元/㎡，上限价格44689万元，上限楼面价9876元/㎡。
本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于17000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于18700元/㎡。装修价格不高于3000元/㎡。
2、周边房价：
①新房：阳光城上塘九里，目前已经开盘，8月24日首开高层预售证价格19800元/㎡（含装修）。略低于出让地块住宅限价（20000元/㎡）。
②二手房：耀达金鼎华庭成交价格为20805元/㎡。
3、周边地价：去年5月25日，阳光城以上限价格131815万元竞得余政储出〔2018〕15号余杭良渚北居住地块一，楼面价9895元/㎡，溢价率31.9%，竞配自持面积比例16%。需配建不少于地上住宅建筑面积5%比例（6661平方米）的公租房。
4、地块价值分析：地块属性较一般，仁和板块位置偏，地铁10号线暂未通到仁和，可以判断板块客群有限。
5、测算：
①新房限价（20000元/㎡）对应保本地价12369元/㎡，若配建5%的公租房成本按4000元/㎡计算，名义地价为11551元/㎡，超过了上限楼面价1675元/㎡。
②要有10%利润，对应实际地价约10607元/㎡，在上限价附近。
③上限楼面价（9876元/㎡）对应实际地价为10607元/㎡，对应保本房价18185元/㎡（精装，含车位利润）。相比限房最高均价20000元/㎡，有1815元/㎡利润。
6、预测：仁和地块位置偏，但起价较低，项目测算有利润，溢价率可能会超20%，上限值是30%（保本）。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
地块位置图（数据来源：好地大数据）
小结：
此次限价地的第二次集中出让，由于限价地仅仅是设定的一个最高限额，并非现实中都可以轻松去化，与上次不同的是，本次一些地块的限价设置的较高，如东新单元地块与运河新城地块，若现实中按照限价，能否顺利去化存疑，因此好地研究院在以上这两宗地的测算中，参考周边二手房价进行测算，鉴于二手房现在成交清淡，按照二手房参考的价格也有虚高之嫌，加上目前政策的严控，金融的严控，房企拿地时须冷静谨慎。
1、笕桥地块属性比较优质，相同价位的竞品较少，竞争应该会较激烈，按照限房价倒推项目不高于10%的利润计算，溢价率将在16%以上，如果拍到上限，项目基本没有利润，可以将此理解为拿地房企非理性的表现。
预计参拍房企：板块内的万科、滨江，周边板块的金茂、德信，在杭项目少的香港置地、合景等。
2、东新单元地块紧邻铁路，周边城市界面也较差，项目上市时按照限价45000元/㎡去销售压力很大，参考周边最近的首开德胜上郡二手房价格约3.6万，考虑到首开德胜上郡既靠铁路又靠高架，如果按照两者中间值（4万）作为保本房价计算，实际地价为29691元/㎡，成交地价为26322元/㎡，溢价率约14%。
预计参拍房企：补仓需求较强的天阳、西房、兴耀，意欲新进杭州的大发、元垄等。
3、运河新城地块周边环境较差，3.8万元/㎡的限价偏高，若按3.5万元/㎡（参考周边二手房），实际地价应该在22713元/㎡，因此地块的溢价率或在10%左右。
预计参拍房企：补仓需求较大的香港置地、朗诗，意欲进杭的元垄等。
4、桃源地块属性好，竞品少，板块内一二手房价倒挂，按照限价项目有10%利润地块的溢价率或接近30%，也可能更高。
预计参拍房企：板块内的联发，补仓需求较强的中铁建、朗诗、卓越、香港置地等。
5、临平新城星桥地块底价成交的概率较大。原因有：一是引进电商的要求高，二是需要配合地铁，三是自持商业比重大。
6、仁和地块位置偏，但起价较低，项目测算有利润，溢价率可能会超20%。
预计参拍房企：板块内的阳光城、华元等。