好地网9月3日讯（研究员 王迪）今天，苏州常熟东南开发区板块成功出让1宗商住地。

仅挂牌期间1轮报价，最终常熟筑虞房地产开发有限公司（保利）以145750万元底价竞得该地块，成交楼面价8890元/㎡。

地块位于南部新城沈青路西侧、规划庙港路北侧，出让面积74518㎡，容积率2.2，建筑面积163939.6㎡。

地块成交信息

地块位置图（来源：好地大数据）

地块航拍图

保利常熟再落子，首进东南开发区

今天以底价轻松拿地的保利，于2017年8月首次在常熟公开土地市场上拿地，以楼面价3091元/㎡的价格摘得尚湖镇宅地，当时溢价率10.23%。

时隔2年，保利再次落子常熟，选择了发展前景广阔、更加靠近市中心、紧邻三环的东南开发区板块，进一步塑造品牌在常熟的影响力。

成交楼面价8890元/㎡，具有一定价格优势

东南开发区板块，近年来土地供应增加，美的、华润等品牌房企入驻，地价水平在1.1万左右。

2017年至今共计成交8宗涉宅地块，其中5宗为“万元地”，今天保利地块8890元/㎡的成交价格，仅高于今年1月美的以楼面价7354元/㎡拿下的福泰路以西商住地块。

即使考虑到地块中规划保留商务办公建筑，需另行缴纳29894033元，地块实际成交总价为14.87亿元，实际成交楼面价则为9072.8元/㎡，结合地块优质的自身属性，这样的成交楼面价在板块中具有一定价格优势。

板块近3年土地出让情况（来源：好地大数据）

新房市场总体供需平衡，板块总库存约66万方

今天保利拿地的东南开发区板块，近五年供应117万方，销售120万方，供需基本平衡；自16年市场迎来爆发期，销量猛增，17年市场下行，年均销售量下滑明显，17年至今，市场逐步回暖，虽近两年供过于求，但新房成交均价却保持了良好的增长态势，19年至今销售18万方，均价18884元/㎡。

东南开发区商品住宅年度销售量价

从成交价格段来看，东南开发区板块近几年上涨趋势明显，16年以前150万以上的产品成交占比仅30%。17年达到了50%，18年150万以上价格段达到了60%，19年更是持续上涨，200万以上房源突破了40%。

库存方面，截至2019年8月底，东南开发区板块商品住宅库存面积为15.8万㎡，按近1年的去化速度计算需消化7.65个月，市场去化健康。

东南开发区近一年商品住宅存量及去化周期

数据截止2019年8月31日

在今天保利地块成交之前，东南开发区板块内显性库存14万方，总库存约66万方，库存比较充足。

板块改善需求比重大，120-140㎡面积段受欢迎

从成交面积段走势来看，东南开发区板块近年来改善趋势明显，120-140㎡近年来成为最为集中面积段，18年以后，120-140㎡的改善房源成交占比达到45%，19年120㎡以上的房源占比更是达到了87%。

近一年成交数据中，东南开发区板块成交量最高的为120-140㎡面积段，成交了756套；其次为140-160㎡面积段，成交679套，区域改善性需求比重较大。

此次保利拿下的地块北侧紧邻三环快速路，交通虽便利，但受高架影响打造高端产品或略有吃力，结合板块市场反馈情况，刚改、首改类产品或将是不错的选择，而最终凭借价格优势，保利将为板块带来怎样的产品，值得期待。