文/好地研究院  钟绮雯

明天（8月29日），佛山禅城区祖庙板块出让1宗商住地，位于工业路北侧、河滨路西侧、货站东路南侧，出让面积为3.1万㎡，最大容积率为3.5，最大计容建筑面积10.9万㎡（其中商业建面≤2.9万㎡），起价89600万元，楼面起价8206元/㎡，将于明天下午15点开始现场竞价。【点击查看详情】

地块指标统计表（数据来源：佛山市公共资源交易网）

四至图（图片来源：好地大数据）

地块位置图（图片来源：好地大数据）

考虑公建配套成本（约5784㎡）和公园绿地成本（7183㎡），地块实际楼面价8874元/㎡，建安成本按3500元/㎡计算，对应保本房价约16400元/㎡（带装修）。

地块保本房价计算表

注：实际楼面价=（地价+公配成本+公园绿地成本）/可售建面，其中公配建安成本按3000元/㎡，公园绿地成本按600元/㎡。

参考紧邻地块北侧滨江首府在售均价19000/㎡左右（带装修），与本案起价相比有16%的盈利空间，对应保本地价为10869元/㎡。

地块保本地价计算表（按房价19000元/㎡）

价格预测：大概率低溢价成交

好地研究院测算，当溢价率达23%，实际楼面地价达到10869元/㎡时，未来新房上涨预期刚好为零，在这个价格以内拿地风险较低。考虑到此次仅4家房企参拍，竞争应该不会太激烈，地块大概率低溢价成交。

地价竞争预测表