好地网8月21日讯 （研究员 王迪）“新机场、新高铁、新规划 ‘沪’融共赢 通州腾飞。“8月21日，“通州区投资价值研讨暨2019年地产招商推介会”在上海阿纳迪酒店和美厅圆满落幕。会议吸引了来自万科、绿城、融创、保利、正荣、龙湖、象屿、合景、大发、恒大、阳光城、金科、金地等近100位房企的投资代表参与。
会议现场
此次会议由中共南通市通州区委员会、南通市通州区人民政府主办，南通市通州区住房和城乡建设局、南通市自然资源和规划局通州分局承办，好地网、好地研究院策划执行。
通州区区委常委、宣传部部长胡卫东，通州区人民政府副区长刘学军等出席了会议。
与会嘉宾
南通市自然资源局通州分局副局长邹秦川，南通市自然资源局通州分局副局长卢俊，好地研究院浙江和苏南区域院长朱祖渊，则从各个角度对通州的投资价值作了详尽解读。
区位优势独特、发展活力优越
通州区区委常委、宣传部部长胡卫东致辞，他从通州区的整体城市特质对通州进行了解读。
通州区区委常委、宣传部部长胡卫东先生
他说，上海是全球第五大国际金融中心城市，更是长三角一体化战略的龙头枢纽，资源丰沛，精英云集。而通州作为长三角地区区位优势独特、发展活力优越、投资前景广阔的城市，已经处于飞速发展的黄金机遇期。
通州经济发展强劲。通州是著名的“鱼米之乡”、“纺织之乡”、“建筑之乡”、“教育之乡”，是“全国综合实力百强区”、“全国投资潜力百强区”。2018年，通州区GDP总产值达到1269亿元，同比增长7.8%，经济实力列全国百强区22名，继续蝉联江苏长江以北地区榜首，是名副其实的“江北第一区”。同时，通州区城镇人均可支配收入为48138元，同比增长8.5%，通州区人均储蓄存款达到77113元，高于南通与苏州平均水平。2019年上半年，全区实现地区生产总值703.3亿元，同比增长6.7%，总量位居全市第一。
通州区位优势显著。通州与苏州隔江相望，与上海灯火相邀，区位优势得天独厚。当前，南通西站枢纽、沪通大桥、沪通铁路、锡通高速正在加紧建设，兴东国际机场新航站楼已于8月18日正式启用，备受瞩目的南通新机场有望年底前选址获批，北沿江高铁南通段有望2020年开工建设，苏通第二过江通道前期工作稳步推进，南通已经成为全国性综合交通枢纽和长江经济带战略支点。作为三面环绕南通主城区的通州区，正加快融入上海大都市圈，通江达海、畅联天下的枢纽地位不断凸显，深入开发开放的新格局加快形成，通州正面临高质量发展的“风口”。
通州发展前景广阔。作为南通区域经济的“领头羊”，通州正按照区委、区政府确立的“全力打造长三角北翼具有影响力的产业腹地、创新智谷、城市绿洲、幸福家园”的战略定位，大力推进项目建设、产业转型、城市更新、民生实事等重点项目。今年，是通州区委、区政府确定的“招商引资重大项目突破年”，着力推动产业集群的加速形成、城市能级的转型发展。通州优越的地理区位、深厚的投资前景，必将成为各位地产企业投资兴业的首选之地。
通州战略机遇叠加，投资前景广阔
南通市通州区副区长刘学军致辞，他对目前通州的房地产市场发展概况进行了解读。
通州区副区长刘学军先生
他介绍说，通州战略机遇叠加，投资前景这边独好。通州靠江、靠海、靠上海，被誉为“通江达海第一州”。沈海高速、宁通高速、苏通大桥、兴东国际机场，以及正在建设中的沪通大桥、锡通高速、盐通高铁、通张高铁、轨道交通，和未来即将陆续启动实施的南通新机场、北沿江高铁、绕城高速、苏通第二通道等重大基础设施项目，组成四通八达的交通网络，使得通州通南达北，成为长三角一体化发展战略、上海“1+7”大都市圈内的重要枢纽城市。作为南通区域面积最大的行政区，处于高铁西站片区和南通新机场枢纽“黄金走廊”的通州区即将迎来前所未有的发展机遇，必将成为长三角北翼魅力之地、投资兴业的首善之地。
通州市场备受青睐，楼面地价优势凸显。作为长三角一体化发展的重要枢纽城市，从西、北、东三面环绕南通中心城区的通州区日益成为广大品牌房企投资关注的首选之地。
从住宅用地供应方面看，今年1至7月份，通州成交普通商品房用地6宗、总面积519亩、成交金额41.09亿元，最高楼面价达8529元/平方米，由首入通州的南京荣盛置业有限公司竞得，通州住宅用地楼面价首次突破8000元大关。综合来看，通州当前的楼面地价远低于南通主城区及海门，具有较大的投资增值空间和资金回报预期，通州仍是值得各大房企重点关注和投资的热点区域。
通州购房需求旺盛，住宅销售形势火热。今年以来，受南通新机场规划选址、北沿江高铁线型选定、南通中创区东扩等重大基础设施项目利好消息刺激，通州区房地产市场迎来加快发展的黄金机遇期。同期住宅销售量高于海门等周边地区，而销售均价低于周边地区，尤其是通州城区及环南通主城周边集镇的优质楼盘备受青睐，具有明显的投资前景、价格优势和上升空间。通州区将进一步加强房地产调控，规范和维护房地产市场秩序，促进房地产市场持续健康稳定发展。
规划、城建利好频频落地，未来前景可期
南通市自然资源局通州分局副局长邹秦川，详细介绍了通州目前一系列的规划和城建利好。
南通市自然资源局通州分局副局长邹秦川先生
他介绍说，通州位于南通市域中心，三面环抱主城，陆域面积相当于崇川、港闸、开发区总量的3倍，独特的区位条件使其成为衔接南通江海联动、支撑空间拓展的首选战略高地，充足的土地、自然生态资源是南通城市产业转型、中心提升，建设特大城市的重要支撑。
从环沪的层面来看。目前，通州经苏通大桥到虹桥机场等地仅需1小时，经崇启大桥到浦东机场仅需90分钟，而未来，南通跟上海、或者说通州跟上海，将迎来全新的“沪”融共赢的时代。
宏观战略、区域格局在为南通带来巨大发展机遇的同时，也对城市的建设，特别是区域性交通基础设施的建设提出了新的要求。为推进长三角一体化发展，沪通两地共同提出“1+4”一揽子统筹协调合作项目。其中“1”是指大场机场搬迁；“4”指南通新机场、北沿江高铁、沪通城际和通州湾。围绕这些关系密切的大型项目，通州正着力打造一个海陆空一体化发展的交通枢纽型城市。
机场：通州本来就有一个兴东国际机场，为了进一步承接上海客流的溢出，南通新机场规划建设已经被列入《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，将和上海虹桥机场、浦东机场共同组成上海航空主枢纽。目前新机场正处于初步选址阶段，在海门四甲镇和通州二甲镇两个选址方案正在比对，年底前有望获批。
铁路：通州打造“一横一纵”高铁网络和“一环多支”普铁网络，其中“一横”指北沿江高铁，将连通南通新机场和浦东机场；“一纵”指盐通高铁和通苏嘉专线，将连通虹桥枢纽。
目前，宁启铁路二期正式通车，沪通铁路将于2020年6月建成通车，38分钟直达上海。盐通高铁于2018年开建，通苏嘉段同年启动设计招标，实现半小时抵达上海虹桥站。总投资达13亿元的南通西站，集高铁、地铁、公交、停车于一体，计划2020年6月底建成，将成为南通版“虹桥枢纽”。
高速公路：将形成“三环四射”的格局，其中新建的绕城高速直接连通上海，将有效缓解沈海高速公路中心城区段及苏通大桥的交通压力，同时这条南通的高速”二环“经过通州城区东北、沪通枢纽，将通州一半以上的区域面积纳入了南通主城规划建设范围。
轨道交通：目前南通市城市轨道交通1号线、2号线一期工程均已开工建设，分别到达通州平潮镇和先锋街道，未来还将进一步加密线网，其中包括向东延伸线路至沪通枢纽并覆盖通州南部地区，以及东西向、南北向多条线路连接通州城区。
通州湾新港区：南通市正在通州湾规划建设新港区，将与苏州太仓港一道，成为上海国际航运中心北翼的主港区，承载辐射整个长江经济带的江海联运功能，并成为江苏新的出海口。
城市规划：未来，策应长三角区域一体化发展战略，南通将构筑“一主两副一枢纽”的市域空间结构。其中滨江主城作为全市政治、经济、文化的核心载体，而通州组团正是滨江主城“一核六组团”的重要组成部分。同时，通州湾副城、沪通枢纽均与通州接壤，将为通州发展提供重要支撑点。
未来，金沙湾将成为通州经济生态发展的主战场，以及宜居宜业的高品质发展之地。
规划中的金沙湾片区，范围东至G228、西至世纪大道、南至青年东路、北至通吕运河，总面积约11.4平方公里。片区交通便捷，绕城高速公路出入口，规划由北沿江高铁站、市域铁路、南通新机场形成的大型沪通枢纽，丰富了区域性的交通方式（距离四甲场址约13km，距二甲场址约4.5km）；两条城市轨道线分别沿世纪大道、人民路辐射，进一步将片区与南通主城紧密联系。
新区的规划将以生态为主题，按照“公园城市”的发展理念，全力打造大健康服务样板、公园城市样板和智慧宜居样板。依据主要道路、河流，片区分为5个板块，突出核心区南、北两个特色板块。南板块布局商业、商务、文化、体育等公共服务设施，以绿色地标集聚城市地标，形成新城综合中心。北板块构建医疗、养生、文旅、居住等功能相结合的特色空间，打造“集约、智能、绿色、低碳”的新型城镇化典范，大都市的后花园。
接下来南通市自然资源局通州分局副局长卢俊先生，则介绍了通州接下来拟出让的24宗重点地块。
南通市自然资源局通州分局副局长卢俊先生
据介绍，南通通州城区此次推出了24宗重点推介地块，总出让面积约2845亩。其中城区分布于高新区南区、城东新区和高新区提升区三个板块，共12宗地块；区镇（园区）分布于锡通科技园产业园、兴仁镇、平潮镇、五接镇和川姜镇，也是12宗地块。
这些地块比较成熟，交通区位、周边配套等均能满足市场和消费者需求。（文后附2019年通州重点拟出让地块信息）
“新”时代机遇下，通州房地产市场迎来新机会
好地研究院浙江和苏南区域的院长朱祖渊先生，为大家带来了通州房地产市场投资价值分析报告。他从从通州的“新”时代机遇到通州的发展潜力，再到通州的市场机遇等各个层面，进行了充分地阐述。
他认为，通州在区位优势突出、城市定位提升、对外交通更加打开、长三角一体化等多重战略机遇交汇叠加的新机遇下，其夯实的基础可以有效承接上海产业转移，规划、交通的建设落地也将进一步促进通州与南通主城的融合发展。
通州区近5年宅地成交建面470.4万方，商品住宅成交550.8万方，供需缺口达80.4万方；近几年房地比保持在2以上，市场较为健康，利润空间合理；地价方面，通州地价水平处于环沪地区最低梯队，是名副其实的地价洼地，房产市场正充满掘金机会。
昨日通州通南北、今日通州通江海、明日通州将通世界。
好地研究院浙江和苏南区域院长朱祖渊先生
通州是价值高地，也是价格洼地
在随后的圆桌论坛环节，好地研究院浙江和苏南区域的院长朱祖渊、南通万科房地产有限公司投资总监张纪，绿城集团南通公司副总经理、投资总监曾启明，融创地产上海区域南通公司投资总监戴国华，南通华德房地产开发有限公司总经理姚富新，从通州的城市变化、潜力 、房地产等多个维度，进一步对通州的房地产市场投资价值进行了全面的解读。
圆桌论坛
朱祖渊表示，相对其他环沪城市主动对接上海，南通则是非常难得的上海主动对接。上海第三机场选址南通、产业逐步外溢都显示出上海对通州还是比较看重的，未来空港产业等支撑，对通州是多维度的利好，这样的高层面落地是很少见的。
对比其他环沪城市，通州房价、地价均处于洼地，高铁、机场、港口、规划等利好让通州同时是城市价值高地，实属难得，再加上通州的市场健康，投资政策也相对宽松，未来潜力无限。
张纪表示，万科大概在2016年底、2017年年初的时候进驻通州，进驻以来感受到通州的2个主要变化，刚进来的时候感觉通州是一个相对独立的市场，客户基本上都是本地的，这几年随着通州交通、配套、规划利好的变化，区域内的购房客群也发生了很大的变化，从原来本地的客群扩大到了南通全市，甚至吸引了很多其他城市的投资客，来此置办房产；另一个变化就是交通条件的改变，像朱院长总结的一样，从通南北，到通江海，再到未来通世界，通州海陆空交通全面升级，可以说通州是一支潜力股。
从拿地方面来讲，首先万科有自己完整的拿地体系，一直是深耕的战略，其次通州政策环境比较健康，没有限购、限售等严苛的限制条件，所以万科以后要在通州生根下去，投资也会跟着政府规划走。
曾启明表示，绿城07年在南通拿了第一个项目，然后断档，17年重新回归南通以来，一直对通州高度关注，非常看好，目前通州正是“起势”阶段，具有后发优势，政策、交通方面正在不断弥补此前南通的短板，对投资人来讲，未来投资潜力很大。
戴国华表示，融创目前已经进驻通州，对通州最直观的感受就是，通州城区外扩、交通规划落地，已成为南通市区外溢的城市副中心，宜居性不断提升；其次是近3年，外来房企入驻频繁，前50名的房企入驻率可能已接近40%-50%，各大房企对通州的城市价值都比较认可，愿意进驻通州拿地。
拿地方面，结合企业特点，目前融创正在积极研究平潮新城和金沙湾新区的文旅项目。
姚富新表示，作为本土的开发商，是通州的市民，更是城市建设的亲历者。通州最大的优势是基础条件好，一是区位上真的是“通江达海”，在一众环沪城市中具有独一无二的优势；二是地理条件好，通州是一个冲积平原，地域面积大、土地资源丰富优质，适宜进行房地产开发；三是通州是一个包容性很强的城市，现在的通州经过多年来外来人口迁移，各种文化相互吸收融合形成了通州特有的城市文化，通州在城市气质上自带欢迎各地开发商前来投资的属性。
作为本土开发商，未来依然会积极深耕、建设通州，目前向西、向南、向东是公司的主要拿地方向，当然若是政府有规划利好将要兑现，也会愿意跟着政府的规划拿地。
通过此次论坛，参与嘉宾对通州这座城市，有了更清晰的印象，并对接下来如何在通州掘金，有了更好的借鉴。
附2019年通州城区重点地块拟出让信息
备注：仅供参考，具体以自然局实际出让公告为准