文/好地研究院  凌宇波

今天（8月16日）上午，江门蓬江区出让1宗商住地，位于群福路南侧、环市街群星村延安里西侧地段，最终，骏景湾以底价58026万元竞得该地块，成交楼面价4120元/㎡，溢价率0%。

地块信息指标表（数据来源：江门市公共资源交易网）

地块区位图

地块四至图

看点一：本土房企骏景湾补仓蓬江

作为江门本土龙头房企，骏景湾深耕江门多年，发展至今在江门开发项目已有15个，而在大本营蓬江区有骏景花园、骏景湾豪庭、骏景湾·品峰和骏景湾·领峰4个项目，其中骏景湾·领峰项目为骏景湾于2017年12月13日以57092万元+78倍（配建200㎡住宅+小汽车车位2.4个）竞得，此次骏景湾再度拿地，可视为补仓。

骏景湾蓬江住宅项目分布图

看点二：时隔不到一个月，板块地价再刷新低

该地块成交总价58026万元，若考虑中小学成本（总投资须达到18900万元）及社区用房等公建配套成本（600㎡），则地块实际楼面价为5498元/㎡

据好地大数据监测，时隔不到一个月，该地块实际楼面价再次刷新杜阮板块自2017年以来的新低，此前新低记录为龙光于2019年7月22日 以底价107710万元竞得的JCR2019-67（蓬江12）地块，成交楼面价5000元/㎡，实际成交楼面达5551元/㎡。

杜阮板块2017年以来涉宅地成交情况表

注：实际楼面价=（地价+配建成本）/实际可售建面，公建成本按3000元/㎡计算。

地块分布图

看点三：捡漏仅需加5%预期，压力不大

地块实际楼面价为5498元/㎡，假设建安成本按3500元/㎡计，综合考虑营销费用、财务成本、税费等费用，保本房价约为11021元/㎡（毛坯）。

而周边在售新房均价约10500元/㎡（毛坯），对比之下，骏景湾地块只需加5%的预期就能保本。

注：保本房价（毛坯）=实际楼面价+契税（地价3%）+建安成本（3500元/㎡）+营销管理费（房价的4.5%）+财务成本（建安*1.5年*0.06）+各类税费（房价的9.5%）。

看点四：竞品有哪些？

据好地大数据统计，目前，骏景湾地块周边存在中梁旭辉壹号院、联发·悦澜山、碧桂园·中海瓏悅府等在售竞品，另外未入市竞品有近期成交的龙光项目和合生创展项目，总体量超过百万方。

周边竞品信息情况表

项目分布图