文/好地研究院  凌宇波

明天（8月16日），江门蓬江区出让1宗商住地，位于群福路南侧、环市街群星村延安里西侧地段，出让面积为4.86万㎡，最大计容建筑面积14.1万㎡，起价5.8亿元，楼面起价4120元/㎡，将于明天10：00进入限时竞价阶段。

地块信息指标表（数据来源：江门市公共资源交易网）

地块区位图

地块四至图

若考虑中小学成本（总投资须达到18900万元）及社区用房等公建配套成本（600㎡），地块实际楼面价为5498元/㎡，对应保本房价约为11000元/㎡（毛坯），已超过片区在售新房均价10500元/㎡（毛坯）。

地块保本房价计算表

注：实际楼面价=（起价+中小学成本+公建成本）/实际可售建面，公建成本按3000元/㎡计算。

价格预测：大概率低溢价成交

据好地大数据监测，该地块所处的杜阮板块，自7月以来已出让3宗商住地，均由新进房企（合生创展、龙光）竞得：

（1）JCR2019-65地块于2019年7月10日被合生创展以63300万元竞得，成交楼面价5716元/㎡，实际成交楼面价5906元/㎡，溢价率7.65%。

（2）JCR2019-66地块于2019年7月10日被合生创展以30336万元竞得，成交楼面价5817元/㎡，溢价率5.2%。

（3）JCR2019-67地块于2019年7月22日被龙光以底价107710万元竞得，成交楼面价5000元/㎡，实际成交楼面价5551元/㎡。

地块分布图

好地研究院判断：该地块存在两类买家，一类是想进入江门的房企，总价不高、体量合适，加上近期杜阮板块普遍被外来房企作为进入江门的首选之地；另一类是地缘补仓房企，熟知区域发展、开发流程及客群。

预计这宗地大概率会以低溢价成交，究竟花落谁家，让我们拭目以待。