文/好地研究院  钟绮雯

明天（8月15日），佛山禅城区张槎板块出让今年首宗商住地，位于季华北路西侧、张槎西路南侧、物华路北侧，出让面积为6.9万㎡，最大计容建筑面积17.7万㎡，起价15.1亿元，楼面起价8538元/㎡，将于明天下午15点开始现场竞价。

地块指标统计表（数据来源：佛山市公共资源交易网）

四至图

位置图（数据来源：好地大数据）

考虑幼儿园、农贸市场、社区用房等公建配套成本（约6122㎡）和绿地成本（1853㎡），地块实际楼面价8944元/㎡，对应保本房价约16490元/㎡（带装修）。

地块保本房价计算表

考虑板块内住宅存量少，待项目入市有一定溢价，参考绿岛湖板块内住宅均价19000元/㎡左右（带装修），与本案相比有15%的盈利空间，对应楼面地价为10869元/㎡。

保本地价计算表（按房价19000元/㎡）

注：实际楼面价=（起价+公建成本+绿地成本）/实际可售建面，公建成本按2600元/㎡计算，绿地成本按600元/㎡。

价格预测：实际地价或将在1.1万-1.2万元/平

好地研究院测算，当溢价率达22%，实际楼面地价达到10869元/平米时，未来新房上涨预期刚好为零，在这个价格以内拿地风险较低。考虑到此次有9家房企竞争，应该会有一定程度的涨价预期，因此，实际地价破1.1万的概率较大。但在当前政策环境下，房价上涨预期不会太高，10%以内较为合理，对应实际地价在12326元/平米（溢价率38%）。若最终地价超过1.2万，则说明房企对于该地块的预期较高。

地价竞争预测表