核心提要：

1、地价竞争优势强；

2、有10%的利润空间；

3、周边高价地压力不小。

文/好地研究院  宣烨锋

今天（8.2），江门滨江新区出让一宗商住用地，地块位于蓬江区华盛路与凤翔路交叉口西北侧，最终，华发以47023万元竞得，成交楼面价6116元/㎡，溢价率22%。

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地块指标信息表（数据来源：中山市公共资源交易中心）

地块四至图

地价竞争优势强

滨江新区是江门目前重点打造的片区之一，规划起点高，也是江门目前的地价、房价的领头片区，板块内集聚碧桂园、保利、美的、恒大、越秀、华润等多个品牌房企，且拿地价均不低。

近三年地块周边涉宅地成交情况

注：实际楼面价=（起价+无偿配建成本）/实际可售建面，住宅配建成本按3500元/㎡计算，公建配建成本按2600元/㎡计算。

今天华发4.7亿的拿地价，剔除幼儿园及社区公共服务用房等公建配套（总建面3527㎡），实际楼面价6550元/㎡，如不考虑保利地块（商业占比大，要求），该地价已经是片区近三年成交宅地的新低，价格的竞争优势较强。

周边成交地块分布

有10%的利润空间

6550元/㎡的实际楼面价，对应毛坯保本房价12300元/㎡左右，而目前周边在售保利和悦华锦、美的·卓越公园天誉毛坯售价在13500元/㎡左右，碧桂园滨江天际毛坯价格已经达到15000元/㎡，保守估计，按照13500元/㎡的售价测算，地块拥有10个点的利润空间。

保本房价=实际楼面价+契税（地价3%）+建安成本（3500元）+营销管理费（房价的4.5%）+财务成本（建安*1.5年*0.06）+各类税费（房价的9.5%）

周边高价地压力不小

地块周边的高价地项目中，目前除了碧桂园滨江天际、保利和悦华锦、美的·卓越公园天誉在售外，其余项目均未开盘，片区内总住宅存量在百万方以上，且基本集中在华盛路沿线，华发地块体量较小，如果采取快周转模式，对片区内其他项目的冲击不小。