核心提要：
一、杭州十区7月土地出让金243.4亿元，相比6月有所下降
二、杭州首批限房价、限地价（共8宗）出让，均有预期销售利润
三、新世界获得拿地金额、拿地建面双料冠军
四、2019年1-7月十区出让金1636.5亿元，推地建筑面积1258.5万方
好地网7月31日消息（研究员 孙航海）昨天，2家港资企业（新世界、路劲）成功竞得上城区望江新城、余杭区乔司2宗限房价、限地价地块，不仅标志着杭州首批8宗限房价地块全部成功出让，同时意味着杭州十区7月土地市场已经落下帷幕。
7月，杭州十区成交地块15宗，总出让面积746亩，总建筑面积143.4万方，吸金243.4亿元，平均楼面价16974元/㎡，平均溢价率14.1%。
2019年前7月，杭州十区共成交地块161宗，总建筑面积1258.5万方，同比去年下降0.88%；出让金1636.5亿元，同比下降17.7%；成交楼面均价13004元/㎡，同比下降16.96%。
其中，前7个月宅地（含商住，下同）成交75宗，总住宅建筑面积852.2万方，同比去年下降9.83%；出让金1396.9亿元，同比下降17.5%；成交楼面均价16392元/㎡，同比下降8.5%。
杭州十区7月土地市场发生了什么？有何变化？好地研究院以对此进行梳理，并以图说的形式呈现。
一、杭州十区7月土地出让金243.4亿元，相比6月有所下降
2019年7月，杭州十区成交地块15宗，总出让面积746亩，总建筑面积143.4万方，吸金243.4亿元，平均楼面价16974元/㎡。
与6月相比，成交建筑面积下降49.4%，出让金下降19.5%，成交均价上涨59.1%。
其中，住宅共8宗，出让面积548亩，总建筑面积107.2万方，成交金额225.3亿元，平均楼面价21016元/㎡。
与6月相比，住宅用地成交建筑面积下降62.1%，出让金下降25.5%，成交均价上涨96.7%。
值得注意的是，这8宗宅地均限房价出让，也是杭州首批双限（限房价、限地价）地块。8宗地块均未拍到上限价格。其中4宗纯宅地溢价都在24%以上。
成交商地共6宗，总出让面积165亩，总建筑面积34万方，总成交价17.85亿元。分布于拱墅区、西湖区、钱塘新区和富阳区。
此外，还成交了1宗停车场用地，位于西湖区三墩西单元，由杭州之江城市建设投资集团有限公司以底价2329万元竞得。
二、杭州首批限房价、限地价（共8宗）出让，均有预期销售利润
本月，杭州十区迎来了首批现房价、限地价地块，共8宗地块，含4宗纯宅地和4宗商住地。
在明确了住宅商品房售价的情况下，4宗纯宅地均未拍到上限价格，但最终计算出来的销售利润率也没有超过10%。可以看出，因为是第一次限价地土拍，房企相对保持了一定的谨慎，小心不去触动明亏这条高压线。
而4宗商住地块因为商业占比、要求、以及自身属性等不同，最终溢价情况也不尽相同，住宅部分预期销售利润率也有高有地。
首先来看下7月29日出让的萧山、钱塘新区地块：
下沙金沙湖地块竞得者为绿城，预期销售利润率3.2%；滨江集团竞得市北西和世纪城核心区块2宗宅地，预期销售利润率分别为0.14%、1.7%。
3宗商住地则因为地块属性差异，测算的住宅部分利润率有高低。分别被浙江万固、东原和兴耀竞得。
不过，若出现火热摇号销售的情况，营销管理费可以大幅缩减；同时还可以适当多建造车位，将1：1的车位配置增加到1：1.5甚至更多，向地下多要空间。
经测算，下沙、市北西和世纪城核心区宅地利润率分别上升至9.8%、6.7%和8.5%。
营销管理费为2%、车位1:1.5情况下6宗地块住宅部分销售利润
再来看下7月30日出让的上城区、余杭区地块：
望江单元商住地溢价率仅3.93%，由新世界以总价97.9亿元竞得，楼面价24860元/㎡；乔司宅地则被路劲以上限价格2.2亿元竞得，楼面价18162元/㎡，溢价率29.72%。
由于望江商住地商业低量较大、乔司地块体量较小，若计算1:1配建情况下车位利润，以及营销管理占2.5%的情况下：
望江地块住宅部分销售利润率26.8%；乔司地块销售利润率7.84%。
营销管理费为2.5%、车位1:1情况下2宗地块住宅部分销售利润
三、新世界获得拿地金额、拿地建面双料冠军
若将本月成交的15宗地块按房企拿地情况做个排行，结果如下：
1、按拿地金额
拿地金额最高的是新世界，以总价97.9亿元竞得上城区望江新城商住地，楼面价24860元/㎡，溢价率3.93%。
这也是新世界首次在杭州拿地。这也是继恒隆、嘉里等企业之后，有一家港资企业新入杭州，反映出杭州的城市发展潜力受到认可。
其次是滨江集团，以总价59亿元竞得萧山钱江世纪城和经开区2宗宅地，拿地楼面价分别为31266元/㎡和25615元/㎡，溢价率24%、28%。
排第三位的是绿城，以总价44.3亿竞得下沙金沙湖宅地，并于西投以总价7.58亿元联合竞得三墩西单元商地，总拿地金额48.1亿元。
2、按拿地建筑面积排
拿地建筑面积最大的是依旧是新世界竞得的上城区望江单元商住地，出让面积93364㎡，容积率4.22，建筑面积39.4万方。
排第二位的则是绿城，下沙金沙湖宅地和三墩西单元商地总建筑面积31万方。
第三位是滨江集团，萧山区2宗宅地总建筑面积20万方。
四、2019年1-7月十区出让金1636.5亿元，推地建筑面积1258.5万方
据好地数据库，2019年1-7月，杭州十区共成交地块161宗，总出让面积9720亩，总建筑面积1258.5万方，出让金1636.5亿元，成交楼面均价13004元/㎡。
成交建筑面积已经达到了去年总量的71.6%，成交金额为去年的67.7%。成交均价相比去年下降5.4%。
若与2018年同时期相比，建筑面积上涨5.53%，出让金下降16.66%，成交楼面均价下降21%。
