文/好地研究院 方晓泉、孙航海

今天，杭州临安区出让4宗宅地，总建筑面积44万方，吸金27.1亿元，结果如下：

1、美的以总价123283万元竞得双林高校单元宅地，楼面价7763元/㎡，溢价率仅0.28%；

2、国开东方竞得锦北宅地，总价107039万元，楼面价8363元/㎡，溢价22.98%；

3、昌化镇02地块（大地块）由东亚新华竞得，总价36976万元，楼面价2663元/㎡，溢价率12.13%；

4、昌化镇04地块（小地块）则由中天底价3343万元竞得，楼面价2375元/㎡。

值得注意的是，美的和东亚新华均是首次在杭州公开市场拿地；

而国开东方于2017年8月首入杭州之后，时隔近2年再次拿地，首入临安。其于2017年8月入杭，拿下余杭区未来科技城YH02单元商住地块，总价11.26亿元，楼面价17185元/㎡，项目即为国开东方凤凰台，已于今年1月开盘，首开高层29500元/㎡。

中天深耕临安。据好地数据库，2018年至今，中天已经在临安拿地3宗，2宗位于锦北单元、1宗位于昌化镇，总建筑面积25.6万方，总金额23.9亿元。今天其余3块地中天也都报了名。

地块成交情况

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

好地研究院认为今天土拍有以下3大看点：

一、项目预期利润都较高

好地研究院测算，今天四块地的预期利润都较高。

其中，美的双林高校单元宅地因需要配建幼儿园、公共管理与公共服务设施，若取成本4000元/㎡，实地地价为8051元/㎡，对应保本房价为16016元/㎡（含装修），相比周边的融创金成璞樾大观洋房售价18310元/㎡，预期利润率为14.3%。

国开东方锦北宅地楼面价8363元/㎡，对应保本房价16423元/㎡。周边中天万科·启宸售价高达20653元/㎡。由于此次成交地块位于板块的边缘地带，配套缺乏，预期房价较启宸低2500元/㎡。以新房售价18153元/㎡计算，国开东方项目预期利润率为10.5%。

昌化镇因为有拆迁的利好，二手房已经卖到9000元/㎡，若未来新房预期售价取10000元/㎡，则东亚新华项目和中天项目预期利润率分别将达到26.2%、20.5%。

各个地块预期利润率情况

二、两家外来房企“正式”入杭

美的、东亚新华均是首次在杭州公开市场拿地，但都不是杭州首个项目。

美的已经于前两个月曲线入杭，与新希望合作开发乔司项目；而在进驻杭州之前，美的在浙江已经布局了宁波、金华、舟山、台州。

美的浙江项目分布（数据来源：好地大数据）

其中重点布局宁波，已经深耕多年，开发有美的蝴蝶海、美的公园天下、美的明州院子、美的九峰天宸、美的慈宸府等项目，就在几天前，还以楼面价16410元/㎡竞得鄞州区首南街道鲍家耷村宅地。

除了深耕宁波，美的也已于2017年进驻金华；于2018年进驻舟山。根据美的置业2018年报，截止2018年底，美的在浙江的土地储备（含股权合作项目）共15个，分布在宁波9个、金华4个、舟山2个。今年4月3日，美的首入台州，以64330万元、楼面价8570元/㎡竞得路桥区南官新天地，溢价率86.57%。

东亚新华，总部位于北京的民企，早在2014年，通过收购城东新城一宗商地进入杭州，打造了东亚新干线酒店式公寓项目，但后续一直没有补仓。

东亚新干线位置图

如果以招拍挂市场拿地作为标准，不算财务投资的以及年代较久的商业项目，也可以视美的和东亚新华今天正式入杭。

三、向市场释放了什么信号？

美的、东亚新华代表了外来房企低成本进入杭州的样本：在刚需板块低溢价拿地，即使确保不了高周转，但预期利润可观。

同时，今天美的和东亚新华拿地，也向市场释放出了一个信号：随着地价回落，外来房企进杭州的窗口期开启了。

虽然这两年杀进杭州的外来房企不少，如华侨城、新希望、大名城、华宇、中锐、银城、首创、时代等。

但还是有很多没进来的，如华发、同济、龙光、正荣、花样年、南山等。

另外还有已经入杭多年但项目很少的，如雅居乐、佳兆业（今年刚刚补仓）。

不少还未进入房企在杭州市场外已经徘徊良久，参拍多次，一直想进但不敢进，因为杭州地价高，不敢轻易拿高价地。如今，市场降温，地价下行，接下来即使是主城区的优质地块，预计竞争激烈程度也会下降。

因此，今天土拍代表着新一轮的窗口期已经开启，不仅仅是外来房企低成本入杭的好时机出现，也是城内房企补仓的好时机。