好地研究院 方晓泉、孙航海

6月19日（周三），临安预计出让4宗宅地，1宗位于锦北板块、1宗位于滨湖新区，2宗位于昌化镇。4宗地块总出让面积386亩，总建筑面积43.97万方，总起价24.56亿元。

值得注意的是，上周五（6月14日），锦北和滨湖新区刚刚成交过宅地，是本次土拍的重要参照。出于对去化速度的担忧，上周的4宗地块出手房企少，最终低于预期成交，但却使得项目的预期收益较高。那么，本周的地块是否仍将延续这一情况？

地块指标

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

一、锦北单元宅地——位置比中天地块要偏，预计房企出价保守的可能性大，大概率以低溢价成交

地块东至环北支二路，南至城北一路，西至城北支二路，北至武肃街，出让面积63999㎡，容积率2，建筑面积127998㎡，起价87039万元，起始楼面价6800元/㎡，上限楼面价8831元/㎡。

地块指标

距离本地块最近一宗成交地块便是在上周五（6月14日），中天仅仅溢价8.5%，便以楼面价9222元/㎡竞得的临政储出[2019]22号锦北单元C-R2-10地块（下文称中天地块）。而距离最近的楼盘是中天万科启宸。

但是，相比中天地块和启宸，本宗地块位置要更偏僻。中天地块与启宸位于锦北板块的中心区域，周边较为成熟。而本宗地块位于板块的边缘地带，配套缺乏。

位置关系图（数据来源：好地大数据）

因此，好地研究院认为：

因为位置更偏，在区域土地市场热度冷却的前提下，这宗地的预期会更保守。

如果底价成交，保本房价为14385元/㎡（含装修）；如果按照中天地块的溢价率（8.5%），成交地价为7378元/㎡，保本房价为15138元/㎡（含装修），比启宸的房价要低大约5000块，也就是低了25%。

因此，若以底价或者低溢价拿下，即使未来去化速度不快，收益方面也将拥有较大的安全边际：

正常情况下，本地块比启宸低2000-3000是合理的，取中间值2500，那么剩余2500便相当于地块的安全边际：假如未来项目的去化速度变慢，需要降价跑量来增加现金流，有2500块左右的安全边际，可项目盈利可能性大。

据好地研究院了解，对此宗地块感兴趣的房企仅有融创、中天、国开东方等。

预测：本宗地块大概率以低溢价成交。

二、双林高校单元地块——与城区及轻轨站均较远，大概率底价成交

地块东至状元府项目，南至农林大路，西至规划纵二路，北至山体，出让面积122160㎡，容积率1.3，建筑面积158808㎡，起价122283万元，起始楼面价7700元/㎡，上限楼面价9967元/㎡。

若配建的幼儿园、公共管理和服务用房，按照4000元/㎡ 的成本计算，实际楼面起价7988元/㎡，实际上限楼面价10255元/㎡。

地块指标

位置关系图（数据来源：好地大数据）

本宗地块与融创金成璞樾大观相邻，其今年6月9日最新领出预售证价格为18310元/㎡（洋房，含精装2200元），这个房价倒推保本地价为9811元/㎡，相比实际楼面起价（7988元/㎡），溢价率为22.8%。

但是，因为地块位置偏，只有在预期利润比较高的情况下，房企才会出手，上周五的越秀地块便是最好的参照。

上周五（6月14日），越秀以上限楼面价10137元/㎡+自持2%拿下的高新技术单元地块（容积率1.2），实际地价为10648元/㎡，保本房价为18044元/㎡（毛坯），而按照旁边江南大院的成交价（排屋毛坯2.6万/㎡，多层毛坯1.4万/㎡，均价按2万/㎡算），预期利润率为10.84%。

如果参考越秀地块的预期利润率，本宗地块预期保本房价为16519元/㎡（洋房，含装修），倒推保本地价为8437元/㎡，相比实际楼面起价（7988元/㎡），溢价率为5.6%。

双林高校单元地块与越秀地块位置关系（数据来源：好地大数据）

虽然两块地的容积率接近，上限楼面价也接近。但两块地距离较远，相比之下，还是越秀地块位置更好一些，其更靠近杭州方向，与轻轨站也仅有数百米的距离。而本宗地块没有靠近轻轨站的优势，与临安城区也有一段距离。因此本宗地块的吸引力不如越秀地块。据悉，仅有中天、美的关注这宗地。

预测：大概率将以低溢价成交。

三、昌化镇2宗地块——偏远乡镇，大概率底价成交

昌化镇两宗地块位置相邻，总建筑面积123918㎡，总起价36319万元，起始楼面均价2375元/㎡。

地块指标

地块位置（数据来源：好地大数据）

2块地都是2375元/㎡的楼面起价，意味着保本房价要达到7926元/㎡（含装修，建安3500）。值得注意的是，在两块地中，大地块的体量高达14万方。

而昌化只是临安的一个镇，位于临安区的西部，以往没有房地产开发，没有参考地价与房价，并不具备消化大体量楼盘的基础。

预测：较大概率会底价成交。