文/好地研究院 方晓泉 孙航海

今天，杭州迎来6月首场土拍，共计出让8宗宅地，分别位于临安与富阳。总出让面积46.4万方（约合696亩），总建面82.7万方，吸金80亿元。

这八宗地由七家房企竞得，其中地上、中天、越秀、宝龙属于继续深耕临安；碧桂园首入富阳，独得两宗，还有2宗分别被杭房与祥生获得。

地块成交情况

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

一、冷热不均

今天成交的8宗地块，仅越秀竞得的临安滨湖新区宅地拍到上限价格，溢价达到30%，并且自持2%；而其他地块最低的为宝龙临安区锦南商住地，溢价仅1.78%。

若抛开溢价率来看，将各个地块与此前周边成交地块相比，呈现出了冷热不均的现象。

首先来看临安区：

锦北宅地，由中天以楼面价9222元/㎡竞得，溢价率仅8.5%。参考上个月（5月9日）地上房产拿下锦北单元C-R2-07地块的价格——10136元/㎡，下降了914元/㎡，降幅达到9%。

锦北地块地价对比

锦南2宗商住地成交楼面价分别为7047元/㎡（地上地块）、6128元/㎡（宝龙地块），由于地块商业占比为17%，若商业部分地价取1500元/㎡计算，住宅部分实际地价分别为8183元/㎡和7076元/㎡。

对比去年8月美好置业的拿地楼面价9700元/㎡，下降了1517元/㎡、2627元/㎡，降幅达到15.6%和27.1%。考虑到美好置业地块是纯宅地，而且今天成交的2宗商地商业部分要求较高，实际降幅还要缩小一些。

锦南地块地价对比

而滨湖新区宅地由于周边没有近期可比的地块，不过参照地块北侧的易辰江南大院（近三个月成交均价为排屋毛坯2万6，多层毛坯1万4）。以销售均价为2万元/㎡（毛坯）倒推，地价应该达到12466元/㎡，超过上限价格（10137元/㎡）。

实际结果是地块刚好达到上限价格，且自持仅报价一轮（2%），若算上配建建面4866.4㎡幼儿园成本，实际地价也只有10648元/㎡，没有达到12466元/㎡，可以说没有达到预期值。

滨湖新区宅地周边新房售价情况

再来看看富阳区：

银湖板块2宗宅地成交楼面价分别为11389元/㎡（祥生地块）和12630元/㎡（碧桂园地块），由于祥生地块需配建7%公租房，实际地价为12585元/㎡，略低于碧桂园地块。

这个价格已经高于去年板块内三宗地块的成交楼面价：中天11064元/㎡、中铁诺德11476元/㎡、金茂11455元/㎡，涨幅约为10%。银湖板块是今天成交的地块中，唯一地价上涨的区域。

银湖地块和周边地块对比

最后是东洲板块，2宗宅地楼面价分别是10536元/㎡（杭房地块），10856元/㎡（碧桂园地块）。同样，杭房地块在计算配建建面5200㎡幼儿园后，实际地价达到了10746元/㎡。

周边成交地块为宋都如意春江，2017年11月拿地楼面价为10999元/㎡，高于此次成交的2宗宅地，并且竞自持达到16%。

不过考虑到地块属性较为一般，形状不规则，位置在山上，现状还是山地，后期开发成本较大，地块预期值下降也在情理之中。

东洲宅地和周边成交地块

二、为什么？

总体而言，由于临安与富阳都属于杭州外围的区，存量都比较大，因此此次出手的房企不多，但两个区又有所不同。

1、临安由于近两年推地量大（2018年以来成交25宗涉宅地）导致市场存量很大，而近期又连续推地11宗，供地量急剧加大，导致很多房企望而却步，即使测算有利润，也不敢贸然出手。比如在临安有项目的万科、碧桂园，此次均放弃临安，投注富阳。

2、相比之下，富阳2018年以来的供地量较少，仅成交8宗，近期也只推出4宗地。因此，本次大多数房企选择在富阳地块上进行出手。

三、有何启示？

目前各种渠道的信息综合来看，今年接下来的日子里，调控政策不放松的概率较高，经过年初的加预期与刚性补仓之后，房企拿地态度渐趋谨慎：

在库存量较高的区域，房企拿地不再加预期甚至拿地价格必须预留一定利润空间，这是考虑到存量大的地方去化竞争激烈，各家分食蛋糕会导致去化速度变慢；

而在存量小的区域，若地块属性优质，可以通过后期的产品来提升溢价空间，所以房企拿地的竞争相对激烈。

今天的临安与富阳的银湖板块，分别是上述两种情况的典型例子。

不过，从目前周边房价来看，拿地低调谨慎的项目反倒预期利润较高：比如中天、宝龙拿下的地块，预期利润率较高。

争夺激烈的区域，如银湖的两宗地，目前周边售价不能覆盖成本，属于加预期拿地的情况。

简单的说，溢价率低的地块，预期利润率较高；溢价率高的地块，在拼抢中把未来的预期利润大幅透支了。

对标周边房价，地块项目预期利润情况

附：各个地块成交详情相关链接>>>