好地网6月14日消息（研究员 费成思）宁波市鄞州区成交一宗商住地。

经过181轮竞价，重庆龙湖天街商业地产有限公司（龙湖）以总价371501.87万元竞得鄞州区（江南公路地段JD08）地块，楼面价13020元/㎡，溢价27.15%。

一、地块情况

成交地块位于鄞州区福明街道，地块出让面积104283㎡，容积率2.7，建筑面积285331.7㎡。

地块指标

地块位置图

其他规划条件：

H1-1地块商业部分计容建筑面积90000平方米（其中含沿中兴路、通途路沿街商业）自竣工验收后首次登记之日起整体持有10年（不包括地下室面积），自持期内不得转让和分割销售，在合同约定自持期内，竞得者要求转让和分割销售的，按地块成交总价的20%支付违约金。

H1-1地块内配公交首末站1处，占地面积不小于4000平方米（允许包含部分室内底层用地面积），可与商业共建，管理用房设置在公交首末站用地范围内，建筑面积不小于250平方米。公交首末站相关设施不计入地块容积率，场地及相关设施建成后应无偿移交政府或指定相关部门。配套中社会公共停车场1处，配100个公共停车位，建成后无偿移交政府或指定相关部门。另需配建66个轨道地块的调剂停车位，要求在地块竣工验收后，无偿移交政府相关部门，且位置应紧邻轨道地块与地块地下连通口，轨道地块调剂停车位建成后纳入地块停车位统一管理。

地块具体指标

地块位于鄞州区西面、老江东板块，往东是高新区和东部新城。交通十分便利，双地铁交汇，紧邻地铁3号线（在建）和地铁6号线（规划）换乘站——明楼站。

二、价格测算

地块成交楼面价13020元/㎡，据本网测算，住宅部分实际楼面价23682元/㎡（商业地价按西南侧轨道交通3号线明楼站地块成交楼面价4094元/㎡计算），住宅部分对应精装保本房价35759元/㎡。

测算公式：项目成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本（2000）+建安成本（4000）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（4.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.06）

地块南侧相距1.3公里的在售楼盘——金地华著，靠近地铁1号线和在建地铁3号线换乘站——樱花大道站，与成交地块区位相似，其精装高层在售均价35000元/㎡。龙湖地块保本房价与金地华著在售房价相当，龙湖是典型的加预期拿地。

三、土拍点评

1、创下了江东实际地价新高

地块成交楼面价13020元/㎡，据本网测算，商业地价按地块西南侧轨道交通3号线明楼站地块成交楼面价4094元/㎡计算，住宅部分实际楼面价23682元/㎡，已经创下江东板块实际地价新高。此前江东楼面价最高是20750元/㎡（配保1600㎡），由奥克斯于今年3月14日竞得。

2、加预期拿地仍是主流

根据测算，成交地块住宅部分对应精装保本房价35759元/㎡，与周边楼盘房价相当（地块南侧1.3公里金地华著在售均价35000元/㎡），龙湖是典型的加预期拿地。今年以来，开发商在宁波市区特别是鄞州区拿地基本都是加预期，宁波市区的土地市场竞争非常激烈。按目前形势来看，本月即将出让的其他地块，延续此前热度的可能性较大。

3、大体量商业自持不影响土拍热情

根据出让文件，本次出让地块门槛较高：起拍价近30亿，且H1-1地块商业部分计容建筑面积90000平方米，自竣工验收后首次登记之日起整体持有10年，自持期内不得转让和分割销售。参怕房企不仅要有雄厚的资金实力，还要有大型商业地产的开发和运营经验。

据好地网了解，本次竞拍还是吸引了龙湖、新希望、宝龙、阳光城、荣安、金地、仁恒、中骏等8家单位参拍。其中仁恒尚未进入宁波，龙湖、宝龙、荣安和金地等房企有深耕宁波的需求，新希望、阳光城、中骏等房企补仓需求强烈。

龙湖在宁波深耕多年，仅在鄞州区就有名景台、天宸原著、天琅、天境等多个项目。此次摘得鄞州区江东地块，并将在地块内打造龙湖天街商业综合体，体现了龙湖进一步深耕宁波、做大商业地产板块的战略意图。