核心提要：

►东湖CBD的规划蓝图

►东湖板块如何助力“东部崛起”

►如何判定东湖CBD两宗商住地块的价值

文/好地网研究员 寿容儿、纪红蕾

“东部崛起、中部兴盛、城西腾飞、西部富美”，这是余杭区在2019年初的工作报告中提出的新目标。

东部崛起，是余杭改变“西强东弱”现状，实现区域平衡发展的重要战略。作为东部两大平台之一的东湖板块，正通过中央商务区（CBD）的打造，实现向现代化、国际化产业新城的转变。

而余杭每一个CBD的诞生，都伴随着重磅项目的落地：从西部的未来科技城富力·未来之光，到中部的良渚新城华润·万象城，6月26日，东部的东湖CBD也将迎来40万方商住综合体项目的出让。

余政储出〔2019〕23号和24号两宗商住用地，位于在建地铁9号线和荷禹路沿线，总出让面积266亩（177084㎡），总建筑面积415640㎡，总起价278480万元，起始楼面价均为6700元/㎡，商业体量不小于14.5万方，占比不小于35%。

地块指标表

地块分布图

►东湖CBD的规划蓝图

印象中的东湖板块，依托超山、临平山，享有万宝城、栢悦中心、余杭高级中学、杭二中树兰学校等一众优质配套，诞生了诸多以绿城蓝庭为代表的品质小区，越秀、荣安、华润等房企亦中意于此，这里正是东湖板块的生活居住服务核心。

与之隔临平大道相望的，正是东湖CBD。北至兴元路，东、西以禾丰港路和星河路为界，范围9K㎡，以“一心、两轴、两区、四园”的空间结构为蓝图：

一心：打造中心区城市综合服务核心，并以此构建以绿地水网为载体，交通流线通畅，功能复合渗透的网络结构。

两轴：规划沿地铁9号线串联起高铁车站、创新中心、创业服务、行政办公、文化休闲等城市中心功能形成荷禹路发展轴；沿五洲路串联医院、文化中心、玉架山公园形成横向发展轴。

两区：规划两大生态居住片区，强调人居与自然的和谐，追求最小的生态冲突和最佳的资源利用，以此来实现人与自然的和谐相处，进而提高人们的生活质量。

四园：高新制造园、健康科创园、门户双创园以及枢纽总部园。

►东湖板块如何助力“东部崛起”

— 未来智造城 —

东湖板块产业特色鲜明，目前已经形成智能装备产业、健康医疗产业、绿色环保产业、布艺家访产业、现代服务业和互联网+的“5×1”产业模式。

截止目前，东湖板块共引进培育了300余家规模企业，累计上市企业达11家，新三板挂牌企业11家。2018年，在219个国家级经济开发区中位列第40位，并力争在5年内进入全国国家级开发区10强。

产业规划布局

►快速交通新格局已形成

— 双铁交汇地 —

2019年“三路一环”将全面通车，东湖快速路与机场高速相连，直达萧山国际机场。

在建地铁9号线在板块内设有3个站点，地铁3号线将向北延伸至板块内北沙东路，预计亚运会前可全面通车，届时可实现与余杭高铁站、杭州东站及萧山国际机场的地铁直达，无缝换乘。

此外，沪乍杭铁路将会在板块内设置临平北站，将实现“双铁交汇”的轨道交通格局。

东湖板块内部交通示意图

►如何判定东湖CBD两宗商住地块的价值

单单从住宅部分测算的角度，两宗地块的楼面起价均为6700元/㎡，其中商业占比35%。

若商业部分参考2000元/㎡（瑞聚置业项目）的楼面价，则住宅部分实际楼面起价为9231元/㎡，测算对应的保本房价为17376元/㎡（精装），对比板块内新房最高备案价19500元/㎡（精装，华润光明御山道壹号项目），将有2124元/㎡的利润空间。

然而，如此简单的逻辑并不足以决定这两宗地块的最终归属。

好地网认为，当前开发商的住开成本普遍较为接近，决定性的因素在于商业：

一方面，如果商业部分考虑对外销售，35%的商业体量不小，东湖板块的商业商办市场尚未成型，定价和去化将对项目的利润产生较大影响；

另一方面，14.5万方的商业，足以媲美一级的商业中心项目，如果借鉴嘉里的思路，用较长的周期来开发运营，既可以让物业稳稳升值，也能够在轨道交通落地和CBD成型之后，实现住宅价值的提升。

谁将入主东湖CBD？6月26日将揭开答案。

公共服务中心效果图