好地网6月11日消息（研究员 孙航海）自从2017年3月24号杭州土拍规则修正成：封顶之后拍自持！从此，自持，成为了杭州土拍市场的常态。

那么，有自持比例的项目开盘之后，赚了还是亏了？这是市场比较关注的热点？

据好地数据库，截止6月11日，杭州十区成交宅地（含商住地）中，有88宗地块最后有自持比例的要求。

在这88宗自持地块中，目前有37宗地块对应项目已经开盘，占总数的比例为42%，接近一半了。土地竞拍成交的时间在2017年6月5日到2018年3月29日之间。

分析这个盈亏情况，对于房企在杭州拍地有较大的参考价值。

我们以项目最近一次开盘的价格为基准，按照拍地价格推算的项目成本进行对比，将首次开盘为排屋、别墅、叠墅等产品的项目，总共4个（项景瑞镜溪绿汀、银城云谷天境、绿城云栖桃花源和德信九溪云庄）剔除，因为这些项目楼面价偏高，与后期将推出的高层价格差距较大，测算盈亏状况有难度。

本次纳入盈亏情况计算的总共有32宗地块，对应30个项目（存在2宗相邻地块被一家开发商拿下，合并作为一个项目出让，如融创金成·臻蓝府、宋都如意春江）。

若对这30个项目按拿地楼面价计算保本房价，剔除自持部分，仅根据可售部分的成本与其最新开盘价格进行对比，结果如下：

1、总共有18个项目预期将盈利，占项目统计总数的60%；

平均预期利润率为12.25%，其中预期盈利比例最高的是德信浙旅天空之翼，利润率达到26.8%；

2、有12个项目存在不同程度预期亏损，预期亏损项目占比为40%；

平均预期亏损率6.2%，最高预期亏损率为宋都如意春江项目，约20.9%。

3、需要特别指出的是，本文的利润预测是按照最近一次开盘来推算的，不能代表全盘真实的盈亏情况。其中，12个预期亏损项目里，金地滨江万科·悦虹湾等7个项目(共8宗地块)后续有排屋或者洋房，这些产品的开盘价格将比首开的高层价格高，预期亏损幅度可能减少或者转亏为盈。

4、预期亏损项目集中。12个预期亏损项目出让时间集中在2017年8月-11月，而盈利的项目成交时间相对范围就扩大了，从2017年6月至2018年1月均有。

5、自持带来了巨大的资金成本，使拿地房企的项目开发成本增加。如自持市值达到10亿元以上的有8个，包括保利滨江·上品、金地玖峯汇、杭房城发·御东方、金地都会钱塘、德信浙旅天空之翼、滨江·翡翠江南、融创金成·臻蓝府已和祥生·云湖城。

由于自持部分不能出售，按照租金收益率的话，年收益率极低，一般住宅2个百分点的收益。不过自持部分由于可以抵押融资，使资金的能再次运转起来，对于一些实力雄厚，或者项目本身有盈利的房企来说，也在能承受的范围内。

以上的盈亏预测的计算不包括自持成本，30个自持的项目按自持市值大小排序如下：

注1:预期亏损的12个项目里，有7个项目(带*号)后续有排屋或者洋房,可能减亏或者转亏为盈；

注2：成本计算方式：剔除自持影响，计算方式为项目成本=土地成本*（1+0.03契税）+装修成本（房价的7%）+建安成本（2万以内的，3500元；3万以内，4000元/平米；3万-5万之间，4500-5000；5万以上5000，多层4500-5000）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（4.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.06）；

注3：项目成本含每平方米住宅的车位利润，计算方式如下：2万以内的，500元；2-3万，1500元/平米；3万-4万之间，2500；4万以上3500元/㎡