文/好地研究院 方晓泉 章渝

6月14日周五，杭州将迎来6月首场土拍，共计出让8宗宅地，分别位于临安与富阳，各4宗。总出让面积46.4万方（约合696亩），总建面82.7万方，总起价71.2亿元。

其中，临安4宗地块分布于锦南新城2宗、锦北1宗、滨湖新城1宗；富阳4宗地块分布于银湖2宗、东洲2宗。

地块指标

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

我们分别从5个板块进行分析，依照当前房价，结合地块的属性，对地块竞拍热度进行预测。

一、锦北板块：或将略高于地上1个月前的成交价格

锦北单元，从区位上来讲，将受益于临安融杭与临安城区两个方向的共同发展。当下，也是临安最热门的板块之一。

此次出让的锦北单元C-R2-10地块，出让面积47192㎡，容积率2.2，建筑面积10.4万方，起始楼面价8500元/㎡，上限楼面价11004元/㎡。

地块详细指标

好地研究院分析认为：

①最该宗地块最终成交价格可参考上个月（5月9日）地上房产拿下锦北单元C-R2-07地块的价格——10136元/㎡左右，即溢价率19%左右，这两宗地位置上毗邻，属性上也接近。

因为：10136元/㎡，是上个月（5月9日）地上房产拿下锦北单元C-R2-07地块的价格，这块地与明天将出让的地块，位置上毗邻，属性上也接近。

两宗地块指标比较

地块周边成交土地、新房售价情况（数据来源：好地大数据2.0）

②若该宗地块最终溢价超过19%，达到19%至上限价格之间，则说明房企对锦北板块竞拍热度有所上升。

热度上升的预期来自于：

一是当下周边新房在售的绝对价格。周边最值得对标的在售项目为中天万科·启宸，5月16日领出的预售证备案价格为21757元/㎡(高层，精装3000)，以此倒推保本地价为12454元/㎡（溢价率46.5%），已经高于上限楼面价（11004元/㎡）。

二是，周边在售新房价格的上升空间。中天万科·启宸5月16日领出的预售证备案价格（21757元/㎡），相比5月9日地上房产拿地前的价格（21427元/㎡）高出了330元/平米。

小结：虽然基于周边房价的判断，该宗地块有拍至上限，并竞拍一定自持的可能，但是考虑到地块一路之隔地上地块的成交价格，溢价率在20%也属于正常。

另外，据好地网了解，该宗地块的主要参拍者将依然以老面孔为主，包括地上、中天等，当然也有一些新的面孔，例如北大资源。

我们预测可能的结果是：如果新面孔并非抱着势在必得的决心而来，那么最终的溢价率有可能会超过20%。

二、滨湖新区地块：非流量型产品会将影响竞拍热度

地块位于临安区高新技术单元，出让面积35663㎡，容积率1.2，建筑面积4.28万方，起始楼面价7800元/㎡，上限楼面价10137元/㎡。

需配建12班幼儿园一所（幼儿园用地面积6083㎡（不在出让面积内），容积率0.8，建筑面积4866.4㎡）

地块详细指标

地块周边成交土地、新房售价情况（数据来源：好地大数据2.0）

由于地块周边没有近期可比的地块，最终开发商在出价时，大概率将参照周边的房价。据好地研究院调查，项目最直接的参照系是地块北侧的易辰江南大院，近三个月成交均价为排屋毛坯2万6，多层毛坯1万4。

出让地块的容积率为1.2，排屋与多层的配比可以取1:1，那么销售均价为2万元/㎡（毛坯），倒推保本价为12466元/㎡（溢价60%），超过上限地价（10137元/㎡、溢价30%）。

按照这个对比，应该可以拍到自持，但考虑到地块是低容积率项目，后续打造的并不是流量型产品，因此吸引力会受到一定的影响。据好地网了解，预计报名参拍该宗地块的房企并不多，预计主要以中天、越秀等深耕临安的房企为主。

由此，在明天的出让中，也不排除该宗地块的竞争低于上限成交的可能。

三、锦南新城：商业部分提高了参拍门槛

锦南新城2宗商住地块位于天目医药单元，属性及起价一致，商业占比均为17%，楼面起价均为6021元/㎡。

地块详细指标

据好地研究院测算，单纯从账面测算，地块有一定的利润空间：

两宗地块紧邻旭辉东原吴越府，近期高层成交均价为毛坯1.6万元/㎡。以毛坯1万6倒推，保本地价为9126元/㎡（住宅部分），商业部分若取1500元/㎡，则综合地价为7830元/㎡（溢价30%），比上限价（7824元/㎡和7789元/㎡）略高，即意味着按照当前房价，拍到上限价也可以保本。

地块周边成交土地、新房售价情况（数据来源：好地大数据2.0）

但是，由于地块商业部分的要求比较高（例如zx11-G-07A地块需建设文化主题商业街，且由竞得人整体运营，不得转租给第三方经营等），抬高了参拍门槛，使得参与房企较少，因而最终溢价率可能会低于上限。

四、银湖板块：多重因素可能导致房企加预期拿地

银湖36号-B地块、C地块两宗地块总出让面积140亩，总建筑面积221494㎡，总起价232540万元。

其中B地块需配建7%的公租房，考虑公租房成本（按照4500元/平米）楼面起价约10446元/㎡；C地块没有配建公租房要求，起始楼面价11000元/㎡。

地块详细指标

据好地研究院测算，若简单从周边新房价格的角度来看，溢价率或不高，依据如下：

板块内金茂万科·新都会、新界2020高层精装售价分别为20776元/㎡、21062元/㎡，取21000元/㎡，倒推保本地价为11874元/㎡。

这个地价，恰好十分接近去年板块内三宗地块的成交楼面价：中天11064元/㎡、中铁诺德11476元/㎡、金茂11455元/㎡，溢价率均在5%以内。

地块周边成交土地、新房售价情况（数据来源：好地大数据2.0）

因此，如果两块地的最终地价（19号地块按实际地价）按照周边房价倒推的保本地价在11874元/㎡左右，对应溢价率分别为13.67%、7.95%，未到达上限价。

但是，我们分析认为，有三个因素，或将导致该宗地块或将加预期成交：

1、板块去化较好、存量不大；

2、地块属性比较好：两块地中间有水系，东侧靠近山系，景观比较好，后期或有可能产生溢价。

3、此次关注两宗地块的房企不少，有深耕富阳的万科、大家、祥生，以及意图进驻的蓝光、碧桂园、景瑞等。

预测：较大可能出现房企加预期的情况，成交地价超过保本线（11874元/㎡）之上。

五、东洲地块：溢价不高

东洲1号-2-A地块、东洲1号-2-B地块，总出让面积278亩，总建筑面积205198㎡，总起价205190万元。两宗地块容积率均较低，A地块为1.2，B地块为1.01。

其中，A地块需配建15班幼儿园1所，起始楼面价10000元/㎡；B地块容积率仅1.01，起始楼面价9999元/㎡。

地块详细指标

地块周边成交土地、新房售价情况（数据来源：好地大数据2.0）

若仅参考周边在售房价，2宗地块南侧紧邻的宋都如意春江，最新售价为叠排毛坯17200元/㎡，排屋毛坯24000元/㎡，若以1:1的配比计算，销售均价20600元/㎡，倒推保本地价12967元/㎡（溢价约30%），接近两宗地块上限价格（12987元/㎡、12997元/㎡）。

但考虑到地块属性较为一般，形状不规则，位置在山上，现状还是山地，后期开发成本较大，使房企对地块预期下降。

据悉，关注该地块的房企不多，仅万科、碧桂园、杭房等。

因此预测，尽管宋都如意春江去化比较好，且两宗地块的容积率比如意春江更低，但最终溢价会打折扣。以较低溢价率成交的可能性是存在的。