文/好地研究院 方晓泉

5月17日，杭州主城区8宗地块计划出让，含3宗宅地、1宗商住地，4宗商地和1宗租赁住宅地块，总出让面积493亩，总建筑面积70.5万方，总起价124.3亿元。

4宗住宅及商住地分布于文晖、丁桥、祥符（2宗），其中：

31号文晖单元商住地，容积率2.34，建筑面积229613㎡，住宅建筑面积占比约49.5%，起价52.44亿，楼面起价22839元/㎡；

33号地块丁桥宅地，容积率2.1，建筑面积85522.5㎡，配建不少于30%的公租房（25656.75㎡），起价8.87亿，楼面起价10369元/㎡；

29号祥符小地块，容积率2.4，建筑面积105415.2㎡，起价19.5亿，楼面起价18521㎡，配建13925.52㎡公租房和9400㎡幼儿园（幼儿园以划拨方式供地）；

36号祥符东大地块，容积率2.5，建筑面积187670㎡，起价35.9亿，起始楼面价19113元/㎡，需配建18767㎡公租房。

出让地块指标

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

我们先回顾过去一个月内的土地市场。

1、杭州主城区：4月30日，商业比例高达60%的彭埠姊妹地块底价成交，商业比例50%的城市之星地块未达上限价。因为地块商业比例高，所以不能说明市场下行。

2、进入5月，余杭、萧山、临安的土拍，地块均位于杭州刚需板块，结果呈现出：地价企稳，但预期仍在。

那么，此次杭州主城区再出地，且以纯宅地为主，会呈现出什么样的市场特征？预期会升还是会降？

我们从具体地块来作分析：

一、祥符2宗宅地

祥符2宗地块相距很近，属性上差别不大，楼面价接近，但两者体量相差较大：小地块体量10.5万方（需配建13%公租房）、起价19.5亿；大地块体量18.8万方（需配建10%公租房），起价35.9亿。

地块位置和周边配套（数据来源：好地大数据2.0版）

若公租房的建安成本按照4000元/㎡计算，两块地可售部分实际起始楼面价与实际上限楼面价分别为：

两块地的参考地价是上月金地以上限价＋21%自持比例拿下的10号宅地（配建10%公租房，距离本次2宗地块分别1.7公里和2.8、公里），可售住宅部分实际地价约2.8万，接近于2宗地块的实际上限楼面价。

参考房价是万科中城汇的4万元/㎡，按此价格进行测算，考虑2000元/㎡的车位利润，保本楼面价为27451元/㎡，略低于2宗地块的实际上限楼面价。即如果以中城汇目前4万每平米的售价作对标，达到上限地价，项目将可能微亏。

因此，从参考房价和地价两个角度来看，两块地很有可能达到上限价附近。如果达到自持，则说明土地市场热度进一步上升。

谁将出手：

1、板块内意图深耕房企，包括万科、金地、融创、绿都；

2、已在周边板块布局房企，包括南向的申花板块和北向的良渚新城板块，房企有新城、融信、招商、越秀、金茂、德信等；

3、资金实力强、出价能力高的央企，以保利、中海为代表；

4、在杭项目较少或所剩无几，意图扩大土地储备的房企，如平安、电建、碧桂园、禹洲、荣安、华宇、厦门国贸、坤和、卓越。

二、丁桥宅地

该宗地块出让面积61亩，建筑面积8.55万方，起拍价88679万元，楼面起价10369元/㎡。地块需要配建公租房比例为30%。

先进行房价参照：据透明售房网，板块内最近开盘的是绿都汀蘭府（距离本地块约1公里），最近一期备案均价30871.75元/平方（含高层和洋房的均价），若考虑车位利润，则整盘售价可到3.28万元/平米以上。

地块出让起始价为10369元/平米，若公租房配建部分建安成本按照4000元/平米计算，可售部分实际起始地价为16527元/㎡，测算保本房价为27067元/㎡（精装）；

地块上限楼面价13468元/㎡，对应实际楼面价20954元/㎡，此时保本房价为32839元/㎡（精装）。

若考虑车位部分还可以产生每平米2000元左右的利润，则即便达到上限地价，只要房价能卖到3.08万左右即可保本。

因此即便达到上限价格，也能够有一定的利润空间（约10%左右）。

再比较一下附近地段最近成交的地价。今年1月市场低谷时相邻不远的长睦单元底价成交了一宗宅地，楼面价13385，地块含10%保障房，实际地价在1.5万左右。除了这宗地价格稍低外，丁桥板块（含长睦）近两年所有宅地均拍到上限价进入自持，最高的一宗地是天阳所拿块，楼面价17166元/㎡+自持比例34%；另一宗较高是华侨城所拿，楼面价18350元/㎡＋自持28%（可先自持商业）。

因此，丁桥宅地拍到自持的“传统”或将延续。

丁兰新城交通、配套、自然资源分布图（数据来源：好地大数据2.0版）

谁将出手：

1、意图在板块内深耕的房企，如华侨城、电建、天阳；

2、意图在杭补仓的房企，如平安、碧桂园、荣安、景瑞、西房、大名城、祥生；

3、在杭出价能力高房企：如越秀、融信、融创；

4、意图复制电建、华侨城通过在丁桥拿地进驻杭州的房企，如同济、合能。

三、文晖单元城市之星综合体地块

文晖板块内在半个月前就有地块成交，板块内缺乏最新的新房价格参照系，最新的预售证发放要追溯到一年前的5月：

朗诗熙华府（2018年5月售罄），售价在4.5-5万的区间，最高的是5.4万每平米，以这个最高价格测算（含装修），考虑2000元/㎡的车位利润，保本地价约为37660元/㎡，以该保本地价为住宅部分地价，而商业部分地价则取周边商地近期成交均值1.5万元/㎡，那么整块地保本地价26217元/㎡，相比起价，溢价率为15%左右。

不过，这个5万4的价格，因为“年代久远”，无法作为目前行情的最佳参照，如果按照这个去测算，紧邻本地块，且刚刚于半个月前成交了一宗属性几乎相同（商住比一致）的文晖25号地块（中海竞得），会发现中海的项目将面临7.5%的亏损。

按照目前的市场温度与开发商的预期水平，中海地块是文晖31号地块最合适的对标项目。

本地块的商住比约在1:1，与中海地块相同，仅一路之隔；起拍楼面价与上限楼面价也与中海地块相近。

但本地块体量远高于中海地块，总起价已达52.4亿，上限价达68亿。如果按中海地块的溢价率（25%），成交总价为65.7亿，与上限价仅差2.4亿。

按照这个溢价率水平，地块成交价达到28549元/㎡，住宅部分实际地价为42371元/㎡，项目成本为60142元/㎡（精装，扣除车位利润2000元），即需要比目前板块最高均价（朗诗熙华府，5.2万/㎡）高出15.7%才能保本。而商业部分因为体量巨大，面积达到了11.6万方，增加了招商的难度。

基于此，我们在5.2万售价基础上浮10%进行推算，住宅部分保本地价是40115元/㎡，综合楼面价为27432元/㎡，相当于溢价率为20.1%。

因此，预计成交溢价区间在15-20%之间，如果最终溢价率超过20%，说明地块热度超过了中海地块，如果低于15%，说明受到了地块体量大、金额高的特点所影响。

两宗地块指标对比

周五即将出让的文晖31号地块与中海地块仅一路之隔（数据来源：好地大数据2.0版）

谁将出手：

1、若能拿下该地块，意味着在杭州市中心拥有一个标杆项目，除了住宅货值高，还可以打造一座高端商业综合体。因此，这宗地块相比上一宗地块，吸引力更大，特别是对商业综合体有开发优势的房企，如嘉里、华侨城、龙湖、中骏，

2、上一宗地块的参与者：滨江、金地商置、坤和；

3、具备TOD项目开发能力的万科、融创。