文/好地研究院 方晓泉

本周五，丁兰新城将出让一宗宅地，丁桥单元JG0402-03地块（出让面积60亩，容积率2.1），该宗地块位于田园板块和丁兰新城的交接处，同时具备两个板块的优质属性，受到了市场的关注。

好地研究院对该宗地块进行系列分析。

上篇文章中，我们分析了丁兰新城宅地的市场背景。今天，我们从板块市场角度来看，丁兰新城这宗宅地的优势。

一、板块层面：全面提升的板块 但市场断供已久

丁兰新城已经从刚需及时首改相结合的板块迈向改善板块。这得益于丁兰新城的三个关键方面。

一是交通改善，地铁3号线将在亚运会前通车；

二是优质商业的进驻，包括龙湖与华侨城两大项目；

三是丁兰新城优越的自然环境，随着购房者对于居住环境的要求提升，越发吸引改善客户的目光。

丁兰新城交通、配套、自然资源分布图（数据来源：好地大数据2.0版）

板块升级带来了市场红利，但市场却断供许久，积压的需求亟需得到释放。

1.新房库存为零

丁兰新城处于新房断供状态已经持续了近一年。上一次领出新房预售证要追溯到2018年7月，为绿都汀澜府项目的最后一批房源。自那以后，丁兰新城还未有新房上市。造成这一现象的重要原因是，有两宗宅地是在2017年6-7月份成交，有现房销售的要求。

2.待售存量不大

丁兰新城的待售项目目前仅4个，普遍体量都不大，且自持比例或商业比重较高。

以两个现房销售项目为例。天阳项目总建面5.7万方，自持比例达到34%，最大可售面积仅约3.7万方；电建项目体量7.0万方，自持比例达21%，最大可售面积仅约5.5万方。

而体量大的两个项目中，龙湖项目的商业部分达11万方，可售住宅面积仅约5万方；

只有华侨城项目住宅体量较大，商业6.8万方，住宅建面中自持约2万方，住宅可售建面约22万方，但由于体量大，将会进行分期开发，不会集中供应。

因此，丁兰新城的待售存量也并不大。

丁兰新城待售项目分布图（数据来源：好地大数据2.0）

二、与周边板块比：丁兰新城是性价比高地

首先，丁兰新城的价格处在杭州主城区价格体系的底部。目前杭州主城区的商品住宅新房均价已达40771元/㎡（2019年1-4月成交均价）。在杭州主城区（不含大江东）目前的新房价格体系中，3万已经处在最低的价位，仅仅比下沙大学城北略高一些。

同时，丁兰新城的价格，与相邻板块同时也是地铁3号线的上游板块——下城北相比而言，由于价差较大，更具性价比。

下城北板块的预期新房价格在4-4.5万元，比丁兰新城高出1万。

对于丁兰新城来说，1万的价差空间意味着较大的追赶空间。未来随着地铁3号线开通，两个板块的时间距离会逐渐缩小，价差也会随之压缩。

此外，若以杭州武林广场为起点，与丁兰新城行车距离比较近的有牛田板块，目前房价也普遍在4万左右。

周边板块新房售价情况

由于较长时间没有推地和较长时间没有新盘推出，板块有了一定的沉淀，实际上也是蓄积了一定的能量。

此次土地市场再次开闸，有高性价比的市场支撑，投资的潜力也值得市场关注和重视。