核心提要：

2019年丁兰新城首推涉宅地的两个背景

稀缺的地块+稀缺的板块：“小而美”有什么好处？

测算：丁兰地块的利润空间有多少？

文/好地网 卢丹

下周五，丁兰新城将推出2019年以来的首宗涉宅地块——丁桥单元JG0402-03地块，距离上一次板块内涉宅地出让，已经隔了1年零4个月。

该宗地块出让面积61亩，建筑面积8.55万方，起拍价88679万元，楼面起价10369元/㎡。地块需要配建公租房比例为30%。

地块指标

（地块位置图数据来源：好地大数据2.0版）

2019年丁兰新城首推涉宅地的两个背景

作为板块内2019年度的首推，也是板块供地断供许久之后的首推，该宗地块的出让基于两大背景：

1.市场背景：土地竞拍热度居高不下。

最近，杭州土地市场可以说战况激烈：

就在昨天（5月9日），杭州临安区、余杭区和萧山区同日推出三宗涉宅地块，溢价率均超过或接近上限30%，其中余杭临平地块和萧山新街地块均拍出了一定比例的自持。

其中竞夺者中，补仓者多，新入的面孔也不少，例如在萧山新街地块中，与得主保利竞拍至最后一轮的万科，许久未在杭州公开市场拿地，还有出价积极的新力，则属于首入杭州的房企。

2.板块背景：丁兰新城全面迈入3.0建设新时期。

丁兰新城自2017年推出“十里桃花·诗画丁兰”的板块品牌，板块价值得到了很大的提升，从丁桥板块蜕变为丁兰新城，这个有山有水有潜力的板块已经向人们成功宣告丁兰的归来。

2019年，丁兰新城的建设已经进入全新时期，主要表现在：

①配套的全面提升，包括综合体龙湖天街的建设推进，地铁3号线的开工，中央景观桃花湖公园的建设。

②产业基础的全面夯实，主要在启迪协信成功落户后，进入实质性的建设阶段。

地块周边配套

如果说，原来众人眼中传统的丁桥形象是大型经济适用房基地，视为丁兰新城的1.0时代；2017年板块全新推出，重新塑造可视为2.0时代；那么，如今，中央景观初步呈现，智慧产业落地，大型综合体配套落户建设，一个成熟的丁兰新城跃然纸上。

丁兰新城由此也具备了3.0建设时代的属性，这意味着：今天在丁兰拿地，等到交付迎来业主入住时，丁兰新城的配套已经全面落成。

这样的板块，哪怕放眼主城区，也并不多见，例如申花板块、城东新城这些与杭州市中心联系紧密的区域，都具备这样的属性。但是，这些板块如今的房价已经处于高位，例如城东新城普遍的售价在4.5万以上。

相比之下，丁兰新城3万出头的售价，性价比是显而易见的。

稀缺的地块+稀缺的板块：“小而美”有什么好处？

此次丁兰新城优先推出的是规模并不大的地块，面积只有60亩左右，并且还有30%公租房，可售部分体量接近6万方。

但就是这样一宗规模不大的地块，却恰恰成为了“十里桃花·诗画丁兰”诗意美的写照。

缘何这么说？

首先，地块所处的位置，虽然在规划单元上属于丁兰新城，但是在特质上，就更加倾向于田园板块的属性。作为杭州世外桃源般的居住胜地，田园的开发已经不再有空间，而此次出让的地块，与田园毗邻，与田园板块共享优质的环境资源。据好地网调查，该宗地块与皋亭山的景区入口距离约1.4公里，此外，千年古运河的分支上塘河，就位于地块的北面。

千桃园

地块规划上落在丁兰新城范围内，也能同时享受到丁兰新城成体系的配套。其中市中医院已经开业，距离地块就只有200米；地块卧榻之侧的华侨城项目，则有6.8万方的商业配套，将为地块提供零距离的商业支撑；此外龙湖天街与地块的距离也仅有1公里左右。

丁兰新城龙湖天街效果图

所以，地块不在田园，胜在田园。

其次，从地块本身属性来看，体量并不大。在当前的市场背景下，恰恰又成为了众多房企规避风险的首选投资方向。

因为规模小，所以投资金额不高，即便受到后市周期性的波动影响，资金沉淀的压力也不会太大。例如最近佳兆业在闲林、合景泰富在塘栖，以较高的价格拿下的土地，规模都比较小。

因为规模小，所以也能抢到市场窗口期快速出货，实现快周转的目的。

这样的项目无论是对于当下刚性补仓的房企，还是首次入杭的房企，都是非常对口的投资方向。

测算：丁兰地块的利润空间有多少？

地块出让起始价为10369元/平米，若公租房配建部分按照4000元/平米计算，可售部分实际起始地价为16527元/㎡，测算保本房价为27067元/㎡（精装）；

地块上限楼面价13468元/㎡，对应实际楼面价20954元/㎡，此时保本房价为32839元/㎡（精装）。

若考虑车位部分还可以产生每平米2000元左右的利润，则即便达到上限地价，只要房价能卖到3.08万左右即可保本。

据透明售房网，板块内最近开盘的是绿都汀澜府，最近一期备案均价30871.75元/平方（含高层和洋房的均价），若考虑车位利润，则整盘售价可到3.28万元/平米以上。

因此即便达到上限价格，也能够有一定的利润空间。

据好地网调查，目前板块内无在售楼盘，地块旁边的华侨城项目还未开盘，但大盘的中高端客群定位已经非常明显。

绿都汀澜府的最近一期开盘是在2018年7月份，迄今已经超过半年，接下来若华侨城能够在绿都的基础上备案价格有所提高，也能够同步为此次出让的地块打开新的价格空间。

周边地块和项目情况（数据来源：好地大数据2.0版）

据好地网了解，今年丁兰新城还将有土地供应，而该宗地块由于有30%公租房，可能吸引力会适当下降，但若能够在上限价格附近摘牌，即能够为得主锁定可观的利润空间。

而20954元/㎡的地价成本，即便与华侨城比（华侨城地块楼面价18350元/㎡，商业占比22%，竞配自持比例28%，成交时间是2018/1/19），也并没有高出。目前板块内除了华侨城再无其他库存，也说明了如果在限价附近摘牌，就能够占据合理的地价成本，为后续进一步扩大在板块内的版图抢得先机。

那么丁兰新城市场方面有哪些优势？ 敬请关注好地网后续的分析报道：丁兰地块市场优势的专稿分析