核心提要：

一、4478元/㎡的楼面地价高不高？

二、东湖新城宅地热拍背后原因是什么？

三、华润高溢价拿地逻辑

文/好地研究院 张彬

今天，东湖新城出让1宗127亩住宅地块，经过258轮竞价，华润以91290万元竞得2019-15高新路东侧地块，成交楼面价4478元/㎡，溢价率104.7%。

地块成交情况

2019-15高新路东侧地块位置

一、4478元/㎡的楼面地价高不高？

经过258轮激烈竞争，最终华润以4478元/㎡竞得2019-15高新路东侧地块，4478元/㎡的楼面地价不仅刷新了东湖新城的最高楼面地价，而且直接将板块最高楼面地价“抬高了”1倍。

以4478元/㎡的地价测算，2019-15高新路东侧地块精装保本房价在10500元/㎡左右。目前地块周边待售项目为美的东湖天城，预计开盘价格可能不会突破10000元/㎡，以现时新房住宅价格来看，该地块面临亏损风险。

但从东区的价格梯度和市场供求看，东湖新城的住宅价格仍有一定的上升空间，项目未来上市时（预计2020年1季度）的预期价格仍能保证一定的利润空间。

二、东湖新城宅地热拍背后原因是什么？

2019-15高新路东侧地块是最近1年内东湖新城出让的第3宗宅地，有意思的是上1宗2018-46号彭祖大道北侧地块出让时间是2019年1月30日，距今天（5月9日）整整100天。

短短100天内，楼面地价由2186元/㎡上涨到4478元/㎡，地价整整翻了一番还多，好地研究院认为主要有以下3个原因。

1、东区新房供不应求，市场健康度高。

据好地研究院统计，2015-2019年（前4月），徐州东区（包括和平路、高铁和东湖新城）供销比始终低于1，特别是2019年前4月，供求比仅0.6，供求严重失衡，区域内华润万象府、保利合景珑湾、万科翡翠之光等热点项目一房难求。

截止4月底，徐州东区可售住宅去化周期在3个月以内，区域内长期供应不足，新房价格上涨压力较大，市场抗风险能力强。

2、东区区域发展利好，板块价值和价格的双重兑现。

本次出让地块位于东湖新城，是高铁板块东向自然延伸板块。根据“大庙发布”公告的东湖新城总体定位，未来东湖新城将打造成为徐州城市东部的人才科技港和生态宜居中心。

随着和平大道东延段的开通，徐州东区和平路板块、高铁板块、东湖新城、大庙联系更加紧密，未来发展潜力较大。

东湖新城效果图

3、主城区供地不足，房企刚性补仓需求强。

从新房市场看，2018年1月至2019年4月，徐州主城区商品住宅供应487万方，成交516万方，供求比为0.9，商品住宅供需缺口29万方，新房市场供不应求。

从土地市场看，2019年前4月，徐州主城区共出让涉宅用地6宗，住宅部分计容建筑面积共计101.3万方（剔除商住地块中商办部分，下同），月均供应25万方，而同期徐州主城区商品住宅成交128.8万㎡，这意味着前4月主城区住宅用地供应体量与商品住宅销售之间的缺口就高达28万方。

徐州房企住宅项目经过2018年快速去化，土地储备补仓需求较强，本次参拍房企高达18家就是最好例证，参拍房企中德信、中梁项目已接近售罄，万科、保利等房企虽然多个项目在售，但土地储备严重不足。

主城区土地供应不足，房企拿地补仓刚性需求大，土地供需矛盾加剧，客观上推动了地块竞争激烈，地块价格升高。

三、华润高溢价拿地逻辑

1、深耕东区。

华润在徐州东区已先后开发了华润橡树湾、华润万象府项目，相较其他房企，华润在东区深耕时间长，对东区市场客户属性、供需关系、产品需求等较为熟悉，特别是华润万象府的热销，在东区的品牌落地较为成功，为高新路东侧地块项目后期的打造及营销带来一定的成本及品牌溢价方面的优势。

华润橡树湾、华润万象府拿地时间分别是2013年、2018年，项目分别位于和平路板块和高铁板块。可以说，华润无论从时间上还是空间上都见证了徐州东区近年来的高速发展。此次华润落子东湖新城，充分说明了华润对徐州东区持续看好。

2、看好徐州市场，加大投资。

据好地研究院统计，2019年前4月华润徐州市区（不含贾汪区）住宅项目操盘销售金额21.5亿元，位列各房企中第一，特别是高铁板块的华润万象府，两次开盘均当天售罄，综合中签率为23.9%，在徐州市区“限房价竞地价”项目中中签率最低，也是2019年上半年徐州市区第一红盘。华润万象府、华润悦府等项目的热销，提升了华润置地深耕徐州市场的决心。