好地网5月8日讯（研究员 单倩倩） 今日，苏地网挂[2019]2号公告三宗宅地成功出让，地块总出让面积120001㎡，总建筑面积255235㎡，总揽金40.65亿元。三宗地块分别位于：吴中区木渎板块、甪直板块以及高新区浒墅关开发区。
地块成交信息表
地块位置分布图（来源：好地大数据）
木渎苏地2019-WG-8号地块：在自由竞价阶段已有6轮出价，限时竞价无出价，最终路劲以134294万元竞得该地块，楼面价为17152元/㎡，溢价率46.3%，止于“现房前一手”的价格。
甪直苏地2019-WG-9号地块：荣盛在自由竞价阶段一手报价加价3.57亿元，一手定乾坤。地块楼面价为14263元/㎡，溢价率67.8%，创下吴中甪直板块土地楼面价新高。这也是荣盛首次入驻苏州。
浒墅关经开区苏地2019-WG-10号地块：自由报价阶段无出价，限时竞价经过1个小时50分钟76轮出价，最终中南以183892万元竞得该地块，楼面价为15992元/㎡，溢价率45.38%。
一、“前一手”成为关键词
三宗宅地，两宗在自由报价阶段挺进封顶销售、止于现房前一手；一宗拍前静悄悄、开拍热闹非凡，历时1个小时50分钟76轮出价，价格止步于封顶前一手。
三宗地块均在“前一手”价格的位置止住，这显然已经成为一条横亘在房企心里的隐形界线。
今年以来，苏州土拍市场此现象表现地尤为明显：先是建发太仓一手定江山，自由竞价阶段直接报价至封顶前一手，竞得太仓科教兴城地块。
此后，众多房企纷纷效仿，于是出现了尹山湖3号地块（碧桂园竞得）提前9天进入现房前一手的价格；
接着是园区港田路地块（中海竞得）提前10天进入现房前一手；
之后便是今日的木渎地块和甪直地块，均在自由报价阶段提前数天进入现房前一手。
浒关地块吸引了10多家房企参拍，竞拍过程中可谓战况激烈，战局有些混乱，但就在土拍不知道往哪里走的时候，中南跳价将其稳稳锁定在“封顶前一手”的位置，终竞得地块。
这波操作中，除了园区港田路地块被中海加至现房以外，其余地块均在“前一手”被竞得。
“前一手”地块分布示意图
春节以来，各大房企在银根松弛、缺粮补仓等因素的刺激下，纷纷加入到“抢地”的新一轮行情中，但是，419中央政治局会议重提“房住不炒”，住建部又对一季度地价上涨过快的城市进行了预警提示，很多城市似乎都在酝酿新的调控政策，在两种力量的角逐之下，房企拿地需要找到一个平衡点。
而在苏州，这个平衡点就叫“前一手”。毕竟进入封顶、进入现房，会对房企的资金要求、运营能力、周期的把控、产品的打造提出更高的要求，那么拿一块“前一手”的地，显然可以对风险的把控能力更强一些。
二、地价水平如何？
三宗地块最后成交价格均止步于“前一手”的价格，那么这个价格到底贵不贵呢？
荣盛的甪直地块成交楼面价为14263元/㎡，溢价率67.8%，创下吴中甪直板块土地楼面价新高。超出了弘阳14191元/㎡的记录，成为板块新的天花板。
路劲木渎地块和中南浒关开发区地块均没有创下新高，距离板块地价天花板还有一定的距离。路劲木渎地块地价高出一路之隔的东侧为旭辉金猫路地块近3000元/㎡，同时地价低于佳兆业地块1410元/㎡。地价处于板块地价的中游水平，相对安全。
浒关开发区中南地块地价水平同样处于板块中游。
如果按照财务成本10个点，建安成本43500元/㎡来计算，甪直地块的保本房价为22576元/㎡。甪直目前基本无新房在售，姑苏正弘府在清盘阶段，高层19000元/㎡，洋房20000元/㎡。周边二手房价格在20000-22000元/㎡左右。地块保本房价略高于地块周边的二手价格，地块需封顶销售，用时间来换取一定的涨价空间也不是不可能。
同样的方式计算，木渎地块的保本房价为26314元/㎡，周边的房价是否达到呢？地块北侧上坤狮山四季，目前仅剩10余套叠加，400万元/套，之前洋房价格28000元/㎡。地块西侧苏胥湾二手房均价18727元/㎡。值得一提的是本地块或将与旭辉金猫路地块存在较大竞争，虽说处于劣势，但风险可控。
浒关开发区中南地块楼面价15992元/㎡，其保本房价24813元/㎡，周边在售新房项目较多。距离较近的为苏悦湾（22000元/㎡）和金茂熙悦（27000元/㎡）。中南地块的价格是此三宗地块中最安全的，但是由于浒通板块16个项目的强大竞争存在，如何夹缝求生存，是个大课题。
三、刚需门槛或再迈台阶
今日成交的三宗宅地其实都算是刚需地块，地块的最低容积率也在1.8，均适合打造高层产品。
从苏州近一年的新房成交情况来看，成交单价在20000元/㎡以下的新房项目更受欢迎，其成交占比达69.7%；
均价在20000-25000元/㎡，25000-30000元/㎡和30000元/㎡以上的分别占比12.8%，8.9%和8.6%。
入住苏州主城，20000元/㎡是道坎。
但随着低价地限价盘的逐渐售罄、高价地项目纷纷入市，加上今年以来地价水平又节节攀升，不少板块的楼面价地王不断创下新高，苏州主城刚需的门槛或将又被提高。
2018年1月以来，苏州主城宅地成交楼面均价13797元/㎡，如果简单从保本来看，这批地块后期上市新房保本价格或将超过2.2万元/平方米。
