文/好地研究院 方晓泉

明天（5月9日），余杭、萧山各有一宗地块出让。两宗地块报名房企数量接近。

余杭出让地块位于临平新城核心区。继昨天（5月7日）成交一宗纯宅地，明天临平新城核心区又将出让一宗附带配建超高层地标与五星级酒店要求的商住用地。地块位于迎宾路以西、望梅路以北，容积率2.5-2.8，建筑面积175591㎡，起价96751万元，起始楼面价5510元/㎡，上限总价125751万元。

萧山出让地块为新街单元的一宗宅地，容积率2.4，建筑面积212212㎡，起价29.7亿元，起始楼面价14000元/㎡。需配建公租房10611㎡和一所用地面积不少于9000平米的幼儿园。

地块指标表

地块位置分布

临平新城地标地块：挑战与机遇共存

挑战：

这宗地块要求很高，包括：

1、建150-180米超高层地标，包含五星级酒店（面积至少3.4万方）；投资额（不含土地款）6亿元。

2、除酒店外剩余商业商务建面共计7.1万方（基本以办公为主），不得做成公寓，最小分割面积不少于300方。

3、严格明确建设、交付、投入使用的工期，竞得人需在签订土地出让合同前缴纳3亿元的项目推进保证金。

临平新城虽然产业在集聚、城市在发展，但整体商办环境基础仍偏弱，写字楼存量不小，五星级酒店的需求也不大，大体量的酒店与办公造成资金沉淀，回收周期长，并且酒店很难赚钱。这些都是项目存在的挑战。

地块位置图

机遇：

正因为商业商务部分的大体量和高要求，使得项目整体地价不高，只要整体能够平衡，项目便能实现长期收益。

那么，项目可以平衡的过来吗？

好地研究院做个简单测算：

1、商业部分除去酒店，剩余面积仅8千方，去化应不成问题，按照2万的售价，货值约1.63亿；

2、办公部分按照1万的售价，假设卖80%，货值约5.06亿；（注：虽然临平新城好的位置办公单价可以卖到1.5万，但考虑到该项目办公部分总体量大，达到6.3万方，且都是300方以上，若要快速去化，必须以价换量，因此按照1万进行测算。）

3、住宅货值19.67亿（均价按照2.8万）；

因此，项目整体可售货值约为26.35亿，平均售价约15007元/㎡。倒推保本地价为8281元/㎡，对比起价，有50.3%的溢价空间，超过上限楼面价1119元/㎡。

据悉，有9家房企报名该地块，意味着将会产生较大程度的竞价，最终价格将取决于各家房企对风险与机遇的评估。5月9日早上9点，好地网将带来直播，敬请关注！

新街宅地：总价高、预期高

1、地块的总价门槛高。起价达29.7亿，上限价达38.6亿。

2、根据地块的配建要求：一是幼儿园（建筑面积9000㎡），二是公租房（配建面积10611㎡），总地价加上两者成本（算4000元/㎡），可售面积的实际楼面起价约为15126元/㎡,保本房价约为25240元/㎡（高层，含装修），若再扣除车位利润2000元/㎡，则保本房价为23240元/㎡。

测算公式：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（房价的7%）+建安成本（4500）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（4.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.06）

3、对标地价：取去年成交的中铁置业地块，成交楼面价19044元/㎡＋自持比例3%（可忽略不计），两块地紧邻、属性接近。

若住宅部分地价按19044元/㎡计算，则成交楼面价为17722元/㎡，此时溢价率为26.6%。

而如果拍到上限价，实际楼面价达到约19540元/㎡，超过了中铁地块。

因为没有新房价格对标，以最终实际成交地价与中铁地价对比来衡量新街的热度。

4、最近一次板块内新房预售证是在今年3月份，中南君奥时代推出最后一批房源，均价20500-21000（含2800装修），引来了众多购房者摇号，中签率仅为6.25%。

因为中南的地价仅1.2万，因此预售只批准了2万多一点的价格，导致板块对标新房价格低，同时老盘的库存已经清零，而中铁诺德项目还未开盘，地价达到1.9万，保本房价达3万，比之前需要上涨50%左右，预售能批出这个价格吗？还是未知数。

新街宅地周边地价房价情况

据悉，有10家房企报名该地块，地价是否会超过中铁，5月9日早上9点，好地网将带来直播，敬请关注！

附：5.9临安土拍前瞻：锦北地块，将竞自持？

文/好地网 卢丹

明天（5月9日），临安将有三宗地块出让，包括一宗宅地和两宗商业用地，总面积147亩，总起价103071万元。

地块指标

地块位置图

其中宅地位于锦北单元，杭临城际铁路沿线，距离最近的站点是临安广场站，仅1.3公里。

地块出让面积92亩，容积率2.0，建筑面积12.33万方，起价96153万元，楼面起价7800元/平米。

该宗地块会拍出怎么样的行情？好地研究院分析如下——

2017年以来板块内周边出让的地块指标及价格比较

板块内高层的售价普遍在2.2万元/平米左右，例如中天万科·启宸，最近于2019年3月18日领出预售证，备案价格为21427元/平米（高层，含装修3000）。

若以周边售价2.2万元/㎡倒推，保本地价为12641元/平米，超过上限楼面价（10136元/㎡）2505元/㎡。

本次出让的地块最合适的对标项目是中天万科启宸，因为两者仅一路之隔 ，而且技术指标上，容积率（2.2VS2），体量（13.8万方vs12.3万方），都比较相似。

周边新房售价情况

锦北地块若按照上限价格测算，保本房价是16734元/平米（精装，扣除2000元/㎡车位利润），与板块内目前在售的中天万科启宸21427元/㎡（高层，含装修3000）比，与临安其他板块：青山湖科技城2.3万左右（精装2000元，含车位利润）的售价比，以及锦北板块内约2.4万的精装售价（含车位利润）比，都有较大的利润。

毗邻板块的价格对标，也为锦北地块加预期提供了一定的现实基础和市场支撑。当然，临安目前在售的楼盘较多，存量较大，是否会影响开发商的预期，将成为一个不确定因素。

本次出让会也是临安土地市场行情的一个测试，如果该宗地块未到上限，则说明市场热度与青山湖地块相比，有一定的下行。

此外，房企的竞争格局可能也会为最终的成交带来不确定因素。据好地网了解，本次将参拍的房企并不多，主要包括板块最高价保持者，也是临安本土最大的房企地上房产，还有板块内有项目的中天，以及意图深耕临安的旭辉等。

从这样的竞争格局来看，最终的成交价格取决于地上势在必得的决心有多大。我们认为，地上将依然是最有力的得主，而其他买家想要最终摘牌，最大的对手也有可能是地上。最终谁将夺得该宗地块，敬请关注好地网直播报道。