明天（5月8日），苏州主城区将有3宗住宅地块出让。地块分布于吴中区木渎、甪直和新区浒墅关开发区板块。总出让面积12.0万㎡，总建筑面积25.5万㎡，总起始价27.1亿元。
截至5月6日报名结束，木渎和甪直地块，已经达到“现房前一手”的敏感价格，浒关经开区地块则还没有报价。3宗地块，最终会有什么样的表现？
地块信息
地块分布图
木渎苏胥湾东侧地块：能破“现房”吗？
地块配套图
地块位于苏福路南侧、中海苏胥湾东侧，宅地出让面积35588.9㎡，容积率为1.0-2.2，起拍楼面价11724元/㎡，指导楼面价15632元/㎡，中止楼面价19540元/㎡。
目前，该地块的最新报价已经达到134294万元，楼面地价17152元/平方米，需封顶销售，离现房销售还有一手报价。
若地块的最终价格止步于此，则毛坯保本房价在26314元/平方米左右，10%毛坯价格29823元/平方米。
对比周边新盘售价，距离地块最近的是上坤水岸四季花园项目，目前剩余少量上叠加别墅在售，总价约400万元，销售均价约28000元/平方米。从这个角度来说，中海苏胥湾东侧地块的当前楼面地价，想要有所获利，房企需有一定的预期加持。
2016年以来，木渎板块曾经在土拍市场上创下过诸多辉煌。楼面地价超过2万元/平方米的地块，目前有4宗，最高楼面价则高达28965元/平方米。之后，行情有所回调。
而相对地，跟该地块有更强对标意义的，是今年木渎成交的两宗地块，一为旭辉金猫路地块，一为佳兆业地块，前者最终成交楼面地价14194元/平方米，后者为18562元/平方米。
1、从地段上来说，中海苏胥湾东侧地块与旭辉金猫路地块相邻，都位于苏福路南侧，几乎没有差异。两者整体位置优于佳兆业地块，周边配套更为成熟。
2、佳兆业地块容积率较低，为1.5，可排布部分低密度物业类型，中海苏胥湾东侧地块容积率2.2，只能排布高层房源。
3、从规划条件上来说，中海苏胥湾东侧地块“需配建幼儿园一处，其用地面积不低于2700㎡，计容建筑面积不小于1800㎡，规模不低于2轨6班，建成后需无偿移交给政府“，该条件会在增加房企成本的同时，影响整体项目的设计。其余两宗地则基本上没有太多特殊条件。
从这个意思上来说，若中海苏胥湾东侧地块止步于”现房前一手“这个位置，价格已经超过旭辉地块近3000元/平方米，略低于佳兆业地块。
属性对比之下，中海苏胥湾东侧地块算不上最优，但在今年以来一浪高过一浪的土拍行情中，地价依旧到达了一个比较高的高度。据了解，该地块目前依旧有至少2家房企参拍，且房企出价能力在历次土拍中，都比较凶猛，最终价格会否突破现房门槛，就看参拍房企的博弈激烈程度了。
甪直地块：板块价格有待重塑
地块配套图
该地块位于甪直大道北侧、映月二路东侧，宅地出让面积34415㎡，容积率为1.0-1.8，起拍楼面价8500元/㎡，指导楼面价13000元/㎡，中止楼面价16250元/㎡。
地块建筑高度不高于60米，单体面宽不大于60米，住宅单套户型面积120㎡以上（含120㎡）户型占比应不小于20%。
该地块正式拍卖前的表现，同样勇猛。4月26日即一手加价3.57亿元，到达了”现房前一手“的价格，楼面地价达到了14263元/平方米，溢价率67.8%。
这个价格，直接超过了甪直之前由弘阳创下的14191元/平方米楼面价纪录，创下新高。
目前，甪直在售新盘1个，即南山维拉，待售项目有4个，总存量较多，约38.6万方。
二手房价格在20000-22000元/平方米左右，若以此推算，保本地价在12727-14273元/平方米左右，10%利润地价在10909-12273元/平方米左右。
该地块隔壁即是旭辉一院敬江南项目，容积率1.5，楼面地价12731元/平方米，需现房销售。
在苏州楼市中，甪直属于偏刚需的板块，但是随着之前一些限价楼盘，如南山维拉、阳光城丽景湾等楼盘售罄或接近尾声，该板块也因为临近园区（桑田岛），成为环园区板块中一股不可忽视的力量。
所以，该板块的价格，有可能会通过预开楼盘进行重塑、调整、确立，这个价格到底是多少，决定了房企会给到多少的授权价格。
浒墅关开发区地块：成交结果存在多少变数？
地块配套图
地块位于浮桥路北侧、虎疁路西地块，宅地出让面积49996.7㎡，容积率为1.0-2.3，起拍楼面价11000元/㎡，指导楼面价16000元/㎡，中止楼面价20000元/㎡。
地块需按照不少于地上建筑物总建筑面积的7‰且不低于地上地下总建筑面积的4‰配置物业用房，物业办公及辅助用房为地上建筑总面积的3‰，物业商业用房为地上建筑总面积的4‰，并无偿提供。
物业服务用房面积最少不得小于100㎡，其产权归全体业主所有。建筑高度不高于80米，不低于45米，超层住宅面宽不得超过55米，住宅为全装修成品住宅。A 区与 B 区之间地下可以设置连通通道。
跟木渎和甪直地块相比，该地块目前还没有报价，显得要低调很多。
该地块起拍楼面价11000元/平方米，折算保本房价在18353元/平方米左右，10%利润保本房价约20800元/平方米。
目前，地块边上在售的项目比较多，价格梯度有所拉大。其中，距离最近的一为苏悦湾，销售均价约22000元/平方米，一为首开金茂熙悦，销售均价约27000元/平方米。从这个角度来说，浒关开发区地块起拍楼面价，给了房企一定的空间。
正因为如此，该地块吸引了不少房企参与，据不完全统计，目前参拍房企数量超过10家。其中有近期土拍市场上比较活跃，且有所斩获的房企，如金地、招商等，也有诸如平安这样不出手则已，一出手则表现强劲的投资者，也有久未在苏州市区拿地，急需补仓的房企，如景瑞等。
可以预计的是，浒关地块也会有不小的争夺。那么，该地块最终能拍到多少价格？
从周边已出让地块地价来看，周边2公里范围内有5个项目，最高的为弘阳18750元/平方米，最低的为联发苏悦湾13300元/平方米，这个价格区间，或许可以为参拍房企的心理价位提供一个基准。
若以22000元/平方米的售价来看，保本地价在14272元/平方米左右，结合近段时间土拍比较火爆，普遍加预期10%—15%计算，则最终成交楼面均价在15700—16413元/平方米左右。
决定该地块最终拍到多少价格的变量，一是房企的热情程度，今年以来，苏州土拍热浪逐渐升温，房企拿地热情之高令人乍舌，但另一方面，政策面重提“房租不炒”又让整个市场加上了一些敏感因素，上一次主城区土拍过程中，就出现了一些房企“收”的迹象（【4.24苏州土拍】有“放”有“收”）。这两股因素，会对房企的投资行为，产生一些影响。
二是浒墅关板块巨大的存量，截至2019年4月，浒墅关板块商品住宅库存面积为41.4万㎡，按近1年的去化速度计算需消化30个月，去化周期较长，并且这还仅仅是显性库存。虽然近段时间，苏州整体新房成交火爆，但对于房企们来说，到底能够坚定地执行“以时间换空间”的策略，会出现分歧。
综上，浒关开发区地块的最终成交结果，是明天三宗地土拍中，最具有变数的。
