核心提要：

一、和平大道东延段通车，助力板块价值提升；

二、东湖新城一年内出让的第三宗宅地，价格能到多少？

三、近20家企业参拍，谁最饥渴？

好地网5月8日消息（研究员 张彬） 本周四（5月9日），徐州经开区将有1宗住宅地块出让。2019-15高新路东侧地块位于高新路东侧，性质为住宅用地。出让面积84934㎡，容积率2.4，建筑面积203842㎡。起价44590万元，起始楼面价2187元/㎡。

地块指标

地块位置图

本次出让的高新路东侧地块是东湖新城近一年来出让的第3宗宅地，此前出让的2018-47号徐贾快速路西侧地块、2018-46号彭祖大道北侧地块均被美的置业竞得，溢价率分别为0%、0.27%。

据好地研究院了解，本场土拍共吸引了近20家房企报名参拍，与此前出让的2宗宅地的平淡过程形成了鲜明对比。

3宗宅地出让时间间隔只有半年左右，缘何该宗地块热度有天壤之别呢？

一、和平大道东延段通车，助力板块价值提升。

2018年12月30日上午，和平路东延段正式竣工通车，贯通高新路至徐贾快速路南延段，彻底扭转了大众对东湖新城的区域认知。

1、和平大道东延段“车流如梭”，板块认可度大大提升。

和平路东延工程是徐州市和经开区的城建重点工程，其中一期工程西起高铁站区鲲鹏路，东至高新路，全长3.5KM，道路红线宽40米，设计行车时速50Km/h。

和平大道东延段通车前，徐州向东主干道路仅有城东大道（徐海路），车流量大，路况较为拥堵。城东大道快速路工程启动后，城东大道堵车成为常态，和平大道东延段的开通大大缓解了城东大道的通行压力，车流量、人流量日渐加大。

2、东湖新城到东区、老城区的通达时间大大缩短，弥补区域配套不足的缺陷；

东湖新城作为全新规划板块，现阶段商业、医疗、教育设施不足，生活配套薄弱。区域生活配套严重依赖东区万达、淮海环球港商圈，新城区美的广场商圈。

和平大道东延段未开通前，无论从老城区还是东区出发到东湖新城板块须绕道徐海路-高新路或彭祖大道-高新路，耗费时间长。和平大道东延段开通大大减少了通行时间，目前从该地块到周边3大商圈的通行时间均控制在20分钟内。

3、徐州“东进”下一站，徐州东各板块联系更加紧密。

2018年9月6日，徐州市公共资源建设工程交易平台发布“徐州东湖新城城市设计招标”，徐州“东湖新城”横空出世。

根据招标公告，东湖新城北至彭祖大道沿线，南至昆仑大道及城市区界沿线，西至高新路，东至徐贾快速路沿线，总面积约1081.9公顷。

东湖新城效果图

随着和平路沿线、金龙湖、高铁板块可开发空间逐渐饱和，东湖新城成为徐州东扩的“下一站”。和平大道东延段开通后，徐州东区和平路板块、高铁板块、东湖新城、大庙联系更加紧密。

目前东区和平路板块、新城区、高铁板块价格居高不下且一房难求，东湖新城成为新城区价格挤压外溢客群、东部乡镇进城刚需客群的首选。

二、价格能拍到多高？

板块历史最高成交楼面价为彭祖大道北侧地块，成交楼面价2186元/㎡，本次出让的高新路东侧地块起始楼面价2187元/㎡，已超过板块最高楼面地价，明天地块最终成交价格有3个维度可供参考。

①土地市场：

板块自2013年首次出让地块，截止目前已出让6宗宅地（不含高新路东侧地块），2013年，板块内共计出让4宗宅地，平均楼面价618元/㎡，其中绿地竞得3宗宅地（绿地高铁东城项目），美的竞得1宗宅地（美的时代城）。

2014-2017年，板块内无宅地供应，直到2018年，板块内供应2宗宅地，竞得者均为美的置业，平均楼面地价2146元/㎡。从地块属性看，2018年以来供应的3宗宅地容积率均为2.4，3宗地块间距离均在1.5KM以内，地块自身属性及区域属性极为相似。

尽管2018-46号彭祖大道北侧地块、2018-47号美的东湖天城地块成交楼面价均不超过2200元/㎡，但在东湖新城板块价值提升、土地市场回暖、房企急需补仓等多重因素催化下，地块最后大概率高溢价成交。

②住宅市场售价：

目前版块内绿地高铁东城、美的时代城早已售罄，美的东湖天城、美的彭祖大道北侧项目待售，其中美的东湖天城预计5月首开，规划30幢高层，精装高层放风价格在10000元/㎡左右。

地块周边二手房小区有美的时代城、绿地高铁东城，目前高层二手房价格在8000-9000元/㎡。

若以10000元/㎡价格为东湖新城目前新房基准价格，倒推保本地价为4000元/平米，此时溢价率为83%。这是该项目10000元/㎡销售价格下零利润的溢价率上限。

③板块格局维度：

徐州东区是徐州市近年重点发展区域，目前和平路板块精装高层均价超过1.5万元/㎡，高铁板块精装高层限价1.2万元/㎡且一房难求，新城区高层限价1.2万元/㎡，二手房高层价格在1.4万元/㎡，板块间价差明显。

东区商品住宅供应不足，价格上涨压力较大，市场较为乐观。若以1.1万元/㎡加预期价格拿地，则倒推保本地价为4700元/㎡，此时溢价率为115%。这是该项目11000元/㎡销售价格下零利润的溢价率上限。

三、近20家企业参拍，谁最饥渴？

据好地网多方了解，参与5月9日东湖新城地块参拍的买家有将近20家，虽然比三月份新城区地块参拍企业数量有所下降，但这一参拍数量也体现了各大企业对徐州市区土地获取的饥渴。从报名情况来看，与之前参拍的企业相比，变化不大，主要还是四股力量的竞争：

第一类企业是深耕徐州多年的房企，目前土地储备稍显不足，需要正常补仓的品牌企业，例如万科、保利等，保利东区保利合景珑湾项目住宅部分已经售罄，急需补仓；而万科虽然总体土地储备充足，但再经过一年的销售，其土地存量也将见底，也需要正常的补仓；

第二类企业，是区域内的守门员——美的。美的在东区深耕多年，区域内已有2宗地块土地储备，若拿下该地块，将成为板块内唯一地主，对价格有主导权，相比其他房企，美的后续开发成本最低，最具有竞争优势；

第三类企业是已经在徐州开发，但目前项目不多，或者之前项目基本销售结束，土地储备严重不足的房企，例如德信、银城、碧桂园等；

第四类企业是一些打算新入徐州市区的新面孔，目前尚未在徐州市区拿地，但进驻徐州市区意愿较强，例如光明、金科、新力、华发等，这些战略性进入的企业，其出价能力值得关注。

因此，从地块参拍房企数量和土地起拍楼面价看，由于开发商处于极度的饥渴期，明天徐州高新路东侧地块竞拍必将异常激烈，地块最终花落谁手，让我们拭目以待。