文/好地研究院 方晓泉

今天，杭州余杭区、萧山区以及临安区分别成交1宗涉宅用地，总出让面积319亩，总建筑面积51.1万方，总成交金额63.7亿元。

3宗地块均拍到上限价格，其中：

余杭临平新城核心区商住地由兴耀以上限价格12.6亿，楼面价7162元/㎡竞得，竞配住宅自持面积比例为22%。因为地块住宅建筑面积占比仅40%，所以住宅自持面积占项目总建筑面积的8.8%。

萧山新街宅地得主为保利，总价38.6亿元，成交楼面价18194元/㎡，自持5%。若不计自持影响，配建的公租房（10611㎡）和幼儿园（9000㎡）成本按4000元/㎡计算，实际楼面价为19540元/㎡。

地上以上限价格12.5亿元竞得临安锦北单元宅地，成交楼面价10136元/㎡，溢价率29.95%。地块虽拍到上限价格，却没有竞报自持比例。

地块成交情况

地块位置分布（数据来源：好地大数据2.0版）

好地研究院对三宗地块的成交结果点评如下：

临平新城核心区地块点评：

一、拍进自持并不意外。

因为在昨天的前瞻中已经分析过，楼面起价只要5510元/㎡，上限楼面价只要7162元/㎡。保本地价是8281元/㎡，高于上限价。也就是说约有1500元/平米的利润空间。

二、住宅自持22%不多，实际仅占总面积的8.8%。

地块住宅、商业、商务办公综合用地面积62711㎡，总建筑面积175590.8㎡。其中，住宅建筑面积不大于地上总建筑面积的40%，约70236㎡。

根据地块出让须知：当该地块土地竞价溢价达到上限价格时，转为在此价格基础上投报所建住宅商品房屋自持比例程序。受让人投报的自持住宅商品房屋面积比例是指地块建成后受让人自己持有地块住宅商品房屋面积与实际住宅商品房屋面积（不含应无偿移交的公租房面积）的比值。

也就是说，竞报的22%自持面积比例只是针对住宅建筑面积部分，不含其它商业办公建筑面积。

因此，自持面积仅15452㎡（70236㎡*22%），占总建筑面积的8.8%。

地块出让须知截图

三、价格测算

1、商业部分除去酒店，剩余面积仅8千方，去化应不成问题，按照2万的售价，货值约1.63亿；

2、办公部分按照1万的售价，假设卖80%，货值约5.06亿；（注：虽然临平新城好的位置办公单价可以卖到1.5万，但考虑到该项目办公部分总体量大，达到6.3万方，且都是300方以上，若要快速去化，必须以价换量，因此按照1万进行测算。）

3、住宅货值15.34亿（可售部分均价按照2.8万，自持部分售价打六折）；

因此，项目整体可售货值约为24.62亿，平均售价约14022元/㎡。倒推保本地价为7526元/㎡，高于此次成交楼面价（7162元/㎡）364元/㎡。利润空间还有500元/平米。

四、地块要建设大体量的办公和五星级酒店，又是超高层地标，为什么房企敢于积极出价？

好地网认为，这是因为临平新城的快速崛起，已经在大杭州框架下占据重要战略地位。

1、就余杭区层面，占据发展首位度，特别是未来科技城发展空间已经较为饱和，后续余杭区的产业发展空间将以临平为核心；

2、就杭州层面，临平是对接上海的桥头堡，特别是在长三角一体化的重大战略机遇之下，未来承接上海产业转移入杭，临平新城具有最大区位优势。

这也得益于交通优势：

1、轨道交通方面，有余杭高铁站（上海进入杭州第一站），在建的有杭海城际铁路，加上地铁，未来将实现三铁换乘。

2、快速交通方面，“三路一环”的建设加速了临平新城与杭州主城区的无缝对接，15分钟可达杭州主城城北（东湖快速路和秋石延伸段目前已通车），20分可至萧山国际机场。

五、房企分析

1、拿地的兴耀，在杭州商办项目多，分布在滨江区和临平新城西区块，其中临平西区块的商办地是在2018年3月拿下，可见兴耀对于临平的市场熟悉度高，带来更强烈的发展信心。

2、出价仅次于兴耀的荣安，在钱江新城有荣安大厦，在临平北有住宅项目，也是他们出价更高的动力。

新街宅地点评：

一、实际成交楼面地价略高于诺德逸都项目

保利新街宅地成交楼面价18194元/㎡，自持5%。若不计自持影响，配建的公租房（10611㎡）和幼儿园（9000㎡）正本按4000元/㎡计算，实际楼面价为19540元/㎡。

对标保利项目西侧的中铁诺德项目（成交时间2018年3月30日，成交楼面价19044元/㎡+3%自持）还未开盘，地价涨幅2.6%。说明房企保持理性。这个价格比较合理，因为地块体量比中铁大，腾挪空间更大。

保利项目与诺德逸都项目指标对比（数据来源：好地大数据2.0版）

二、随着亚运会各项工程的推进，萧山首当其冲收到各路房企追捧。

萧山靠近奥体的几个板块近期成交涉宅地溢价率普遍在30%以上。而新街位于地铁七号线之上，可直达机场与奥体板块，显然同时受到两个方向的支撑。

三、参与竞拍的房企情况分析

我们来看看出价积极的房企，都有什么样的原因和目的。

1、得主保利：这是保利继去年3月拿下奥体百亿地王之后，又一次在萧山拿地。保利近两三年在杭州土地市场一直较为强势，在滨江、南星、望江、奥体等核心板块持续布局，同时也布局良渚、下沙等刚需板块，体现出保利在杭州全面深耕的意图。

2、万科：出价仅次于保利。目前杭州万科的土地储备比较缺乏，虽然有不少TOD储备项目还未供地，但万科拿地速度最近两三年偏慢，导致销售额逐渐被其他房企赶上甚至超过。上一次公开市场成功拿地是在2018年4月24日（以楼面价11042元/㎡竞得临安锦北1宗宅地），在萧山，万科已经有3年没拿地。因此可以预见，后续万科在土地市场应该还将会表现积极。

3、雅居乐：出价第三高。在杭州自2013拿地的国际花园之后也没有任何项目，但过去几年都没有出手，说明这家老牌华南房企对杭州的重视程度已经开始提升；

4、融创：一是有板块深耕的意愿，二是最近拿地表现积极，三是在杭州土储规模也不算大；

5、新力：进驻杭州的愿望比较急切。

临安锦北单元宅地点评：

一、拍至上限但没有自持

经过140轮报价，临安锦北单元宅地最终被本土房企地上首入囊中，总价12.4亿元，成交楼面价10136元/㎡，溢价率29.95%。刚好拍到上限价格，没有竞报自持面积比例。

据好地数据库，这是临安区13宗成交楼面价万元以上地块之一；单宗地块总价排行第七。

二、相比周边新房有较大利润

地块成交楼面价10136元/㎡，没有竞自持，也没有特殊配建要求，对应保本房价为18734元/㎡。

对标一路之隔的中天万科·启宸（最近于2019年3月18日领出预售证，备案价格为21427元/平米，高层，含装修3000），就算计算车位，也有2693元/㎡的利润。

三、地上临安地主地位不可撼动

好地数据库显示，2017年至今，不到2年半时间，地上已经在临安竞得涉宅地块7宗，总金额56.56亿元，总建筑面积51.8万方。

7宗地块中，6宗地块楼面价超过万元，占了临安区楼面价万元以上地块的近一半。

同时，这7宗地块全部位于临安市区内锦北和锦城板块。2017年至今，这2个板块共推出涉宅地18宗，总建筑面积138.6万方，总成交价125.1亿元。地上一家拿了超过三成的地块。

临安2017年至今临安区竞得地块列

地块位置分布（数据来源：好地大数据2.0版）