文/好地研究院 徐淑琪

4月30日，南京市区2019年的第二场土地拍卖姗姗来迟。其中主城区的涉宅用地，本次共出让6宗，总建面54.7万方，总起价44.25亿元，分别位于建邺区（1宗）、栖霞区（2宗）、江宁区（2宗）和六合区（1宗）；另外二宗为商业地块，分别位于雨花台区和江宁区。

地块指标

地块位置分布（数据来源：好地数据库）

南京主城区土地供需严重紧缺，近60家房企将上演抢地大战

从2018年起，南京的土地供应开始缩减。

2018年全年，南京主城区出让涉宅用地仅477万方，首次跌破500万供应量关口，也是近6年最低出地量。进入2019年后，土地供应不足的情况依然延续。2019年以来，南京主城区仅有3月29日一次涉宅用地出让，但也仅有二宗地块上市供应，可建筑面积仅40万方，不足去年的一成。

而与长三角其他的核心城市相比，南京主城区2019年的出地量也是远远落后于杭州、苏州等同量级城市，甚至与宁波的供应量相比也仅仅是一半，处于整个长三角核心城市土地供应的垫底位置。

南京主城区连续了近一年半的宅地供应不足，更加催生了各房企补仓的强烈欲望。据好地网统计，本次参与主城区这6宗地块报名的企业将近60家；其中关注度最高的江心洲地块报名参拍企业多达34家。其余地块报名的房企也都在10家以上，一场抢地大战不可避免的将在南京上演。

部分楼盘突破限价，是机会还是诱惑？

除了土地市场的严重供不应求外，近期商品房市场也有好消息传来。部分已突破限价楼盘突破力度较大。

目前南京突破限价的楼盘，单价在4.5万/㎡以上高价楼盘，可突破限价超两成，突破涨幅在12.5%-25%；2-4万/㎡楼盘，除和风南岸外，突破限价在11%-17%之间，突破力度不小。若未来仍有楼盘可突破限价，预计突破力度在11%-20%之间，除个别高端产品，可能突破2成。

南京目前突破限价楼盘情况表

销售限价的突破对于前期拿地的企业信心恢复无疑是一针强心剂，对于想继续在南京补仓的房企来说更是兴奋剂，似乎转瞬间房企对在南京盈利变得格外乐观。然而有二个点需要关注：

1、新房市场的流量。

南京的一手房市场在3月虽然开始放量，市场有回暖迹象，但新房并未出现大幅成交上升的情况；土地市场的热度并未真正传导到新房市场上，甚至从一线的销售反馈看，从4月份开始，新房市场出现了一定的缩量迹象，这一切均表明市场机会并未真正到来。

南京市2018年以来商品住宅月度供求关系走势图

2、从政策面上看，近期，南京市发改委再度重申房住不炒的原则，未来政策会否加码还不得而知。如果政策压力与市场压力叠加，土地市场的热度还能不能继续维持，高价拿地的企业能否在未来的市场中脱颖而出，都将会是一个大大的问号。

焦点地块关注度高，其他地块存在争议

在本次出让的6宗涉宅用地中，最受关注的焦点地块无疑是江心洲的G80地块；作为生态科技岛上低密度项目，能够打造高端产品，在近期南京出让的地块中无疑是最优质的地块之一，自然受到了众多开发商的追捧；而除了江心洲地块外，其余几宗涉宅用地虽然存在一定的争议，但也是看点多多。

1、焦点地块江心洲G08地块在高预期下，大概率将进入自持阶段

2008年南京市政府联合新加坡打造“江心洲生态科技岛”，东隔夹江与南京河西新城和主城相邻，西隔长江主航道与南京江北新市区相望，区位优越、环境优美。得天独厚的区位优势和环境优势吸引了仁恒、保利、升龙、弘安等房企的进入，让江心洲岛从闭塞小岛蝶变为诗意的高端栖居之地。

地块周边配套

若以该区域限价4万元/㎡计算，本项目对应保本地价为28830元/㎡，相比起始楼面价22550元/㎡溢价28%。若本案进入自持，即楼面价达31980元/㎡，对应保本房价为4.3万元/㎡左右，虽超过区域限价，但相比项目西侧不到400米的保利紫荆公馆二手房挂牌均价4.7万元/㎡，项目仍有利润空间。

注：1、房价=土地成本*（1+0.03）+建安成本（（建安）4500元/平米+（精装）房价*6%）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（4%）+财务成本（建安*0.06年息*18个月）；（各家房企的测算方式有相应差别），下同

参考目前已突破限价的楼盘，均为孤盘（即周边在售或待售项目少），且多为低密度产品，如仁恒桃园世纪、高科紫微堂等，难以带动周边楼盘房价上涨。而本项目预计打造高端低密度社区，且所在在板块仅一个在售项目，突破限价的可能性非常大，故好地研究院认为G08地块的竞拍将大概率将进入自持阶段；但地块体量不大，排到多少自持要看各家怎么算账，怎么做宅地与自持部分的强排。

2、龙潭两宗宅地预期分化，乐观者悲观者皆有

龙潭片区地处宁镇扬三市交界的核心区域，未来将打造成宁镇扬同城化的核心区。在交通上，规划了宁扬城际地铁S5号线，预计2025年前通车，在龙潭有两个站点（龙潭老镇站、三江河站），将直接带动板块价值的提升。

另外，龙潭紧邻仙林湖板块，价差0.8-1.35万元/㎡，仙林湖客群溢出动力足。

龙潭新城板块近4年仅出让一宗宅地，本次板块将推出两宗宅地。G09地块，起始楼面价5887元/㎡，实际楼面价6006元/㎡，对应保本房价为12580元/㎡；G10地块，起始楼面价5956元/㎡，实际楼面价6665元/㎡，对应保本房价13434元/㎡。龙潭目前在售中骏东原璟阅，精装均价1.75万元/㎡左右。从算账的逻辑来看，G09地块有39%的溢价空间，G10地块有30%的溢价空间。

不过，龙潭新城虽有新城傍身，但产业发展弱，且距离南京主城太远，地铁等配套建设尚处于规划阶段，配套不足，区域发展相当不成熟。另外，仙林核心以教育居住为核心，准入门槛高，进入区域的人多看中学区教育，但外溢动力一般；靠近仙林核心的栖霞山（近年大幅供地）、青龙地铁小镇作为竞争区域，开发商预期分化，是在看好与悲观中的选择。

龙潭新城与仙林湖板块在售新房价格图

龙潭新城NJDBc011单元控规显示宁扬城际龙潭老镇站、三江河站站点

3、18年拿下唯一一宗现房的中建一局是否再补仓

谷里板块是南京市主城区南部旅游、休闲产业重点发展组团，板块内山水及人文资源极为丰富，拥有牛首山、郑和墓、南唐二陵、国家级AAA银杏湖风景区等众多的风景名胜区。

G11地块，容积率1.1，限高18米，可依托谷里优质的自然山水及人文资源，打造为低密品质住宅区。本项目楼面起价8118元/㎡，对应保本房价为15316元/㎡，相比周边远洋山水在售毛坯小高层1.9万元/㎡，有较大的盈利空间。

2018年5月，中建一局以楼面价10949元/㎡，溢价率45% 竞得G15现房宅地，首入南京。但G15现房项目对应保本房价1.9万元/㎡，基本与周边房价持平。G11地块的出让给了迫切需要创造利润，扩大市场份额的中建一局一个机会。

4、六合新城、空港新城在原来限价下，会有多少预期可加？

一、禄口G12地块

禄口G12地块，楼面起价8240元/㎡，须配建建筑面积不小于5160 平方米的人才房（含租赁住房），实际地价在8884元/㎡，对应保本房价在16310元/㎡。参考周边蓝天星港花园1.7万元/㎡，本地块有4%的盈利空间。

目前空港新城有8个待售项目，住宅建面达58万方，库存风险和去化压力较大。但较小的盈利空间和较大的库存风险下，本地块仍吸引了14家房企报名，故好地研究院认为本地块大概率在房企加预期的情况下以10%左右甚至更高的溢价率成交。

二、龙池街道茉湖畔3号地块

龙池-六合新城板块作为刚需聚集地，新房价格处于南京洼地，需求旺盛，新房市场健康。土地端，板块近几年出地量不大，2018年仅出让一宗地，且自去年8月土拍结束后，六合土地市场已有大半年未出新。本次出让的六合G14地块，楼面起价6831元/㎡，地块商业建面占15%至20%，住宅部分真实地价为8077元/㎡，对应保本房价15263元/㎡。而板块限价1.38万元/㎡，所以G14地块也面临着加预期拿地的问题。G14地块在目前限价水平下，需加11% 的预期，才有盈利的可能。

对比周边2017年成交的荣盛地块，成交楼面价8972元/㎡，本地块仍有11%的溢价空间。故，好地研究院认为本地块在房企加预期的情况下成交溢价在11%以内的概率很大。

一方面是土地市场严重的供不应求与销售价格突破的巨大诱惑，另一方面是政策的不确定性与市场端的不温不火。在这样的博弈下，明天南京主城区的这场土拍将会上演怎样的结局，让我们拭目以待!