文/好地网 卢丹

今天，萧山六宗地块成功出让，包含了一宗商住地块和五宗商业用地，六宗地块成交总金额为74.3亿元。

唯一一宗商住用地为良种场商住用地，商业比例为38.8%，要求10万方的商业自持10年不得转让，据好地研究院了解，该宗地块吸引了2家房企竞拍，经过50轮报价，最终由金帝以总价35.7亿元竞得，成交楼面价10547元/㎡，溢价率15.9%。

五宗商业地块，有两宗底价或接近底价成交，分别11号地块世纪城核心区块和空港新城地块；两宗溢价率超过100%，分别为10号地块和12号地块，两宗地块均位于钱塘江金融港湾核心区规划范围内；还有一宗溢价率38.9%，为14号世纪城核心区块单元地块。

其中杭州萧山钱江世纪城城市运营有限公司包揽了三宗，总成交价28.5亿元；

剩余的两宗商业用地，分别由台泥(杭州)环保科技有限公司和杭州新宝控股集团有限公司竞得。

六宗地块成交具体情况表

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

好地研究院分析此次出让会，共有两个看点：

1、良种场商住用地虽然只有两家单位报名，但是也引发了较为激烈的争夺，最终溢价率锁定在了15.9%，楼面价10547元/平米。

据好地网在昨天的前瞻分析，按照周边可比地价测算，溢价率将会在15%左右；考虑周边在售新房价格的对标，则溢价率可以到25%，但是，由于地块的商业比重较高，并且需要10万方的自持物业，因此不能机械地采取商住分离的方式来测算地价。

地块现状（数据来源：好地大数据）

从今天的成交结果看，我们认为还是相对理性：

①最终溢价率锁定在15%左右，若商业部分按照4869元/平米测算，实际的成交地价为14159元/平米，对应的保本房价为23979元/平米（精装，建安4000元），与周边旭辉在售的房价25800元/㎡（高层精装）有7.06%的价差空间，差值1821元/㎡。

若计算上车位利润（按2000元/㎡计），金帝项目住宅部分对应的保本房价为21979元/平米（精装，建安4000元），与周边旭辉在售的房价25800元/㎡+2000元车位价格（高层精装）有20.9%的价差空间，意味着住宅部分可以产生5821元/平米的利润。住宅部分总利润12亿元。

而商业部分，我们取的地价成本是4869元/平米，若考虑自持部分作为沉淀成本，可售部分不考虑产生利润，则自持10万方需要沉淀的资金为4.87亿元。

②据好地网了解，今天的两个竞拍者，分别是得主金帝和竞夺者保亿，均是萧山本土的房企，除此之外，这两家房企均是带了合作方而来，其中金帝的背后是银泰，保亿的背后可能是王府井。

也正是因为都是带了商业部分的“靠山”而来，所以这两家在拼抢这块地的时候，出手都比较果断；而也正是因为这两家出面参拍的房企均是以住宅开发为主，商业部分均需要引入合作，所以，即便地块商业要求高，两家坐下来谈合作的可能性也小，到最后谁能拿到，拼的就剩下价格了。

在两个均抱着势在必得之心来的买家拼抢之下，溢价率锁定在15%左右，也说明了房企对地块的评估还是相对理性的，没有过多地去加预期，毕竟萧山南部卧城的商业配套成熟起来，能够产生实际的收益，还需要时间。

2、钱塘江两岸商业地块价差变小了。

今天出让的五宗商业，四宗位于钱江世纪城，而三宗则位于钱塘江金融港湾核心区的规划范围。

出让的4宗钱江世纪城商地在金融港湾规划范围区示意图

这三宗商业用地的竞夺都非常激烈，其中台泥竞得的地块要求全部自持，可以视为招商引资设定条件的项目，最后的竞争也是如此激烈，说明房企已经看中了这块区域的商业价值。

另外两宗商业地块虽然也需要自持，但容积率低一些，最后均是由萧山钱江世纪城城市运营有限公司竞得，这是由做地单位自行拿下，应当是出于收储优质资产的意图，就如不久前金地商置竞得的钱江新城近江地块，与之竞夺到最后一轮的也是地块的做地平台。

虽然是做地单位自行拿下，但这两宗地块也是经过了充分的竞争，最后的成交结果显示：

两宗纯商业的地块价格为14600元/平米左右，若与近期金地商置竞得的近江地块价格作比较，江南和江北的商业地价差明显缩小了：金地商置近江地块的价格为16089元/平米，与这两宗地块的价差为1489元/平米。

近期钱江世纪城和钱江新城商地地价情况

在钱塘江金融港湾规划发布之前，2017年下半年，太平保险9月4日底价竞得钱江新城单元2宗相邻商地，楼面均价为16556元/㎡；而在6月29日，华润竞得奥体博览中心04商地，楼面价8986元/㎡。当时钱塘江两岸的商业地块价差在7570元/平米左右，而经过此次出让，价差缩小了6081元/平米。

2017年钱江世纪城和钱江新城商地地价情况