文/好地研究院 潘志彬

今日，广州增城区仙村镇1宗宅地出让。该地块位于仙村镇沙滘村。

该地块用地性质为二类居住用地，出让面积49113㎡，可建设用地为45405㎡，最大容积率为3.0，最大计容建筑面积136215㎡（其中商业≤4495㎡，安置房≥15000㎡，安置房回购价为13500元/㎡）。

最终，万科以底价12.26亿元竞得该地块，成交楼面价9000元/㎡。

地块指标统计表（数据来源：广州市公共资源交易中心）

区位图

航拍图

看点一：底价成交属意料之中

经简单估算，本地块成交价不低。

（1）实际成交楼面价：幼儿园等公共配套设施建面410㎡，成本按3000元/㎡计算，绿地按500元/㎡计算，则本地块实际成交楼面价为9511元/㎡。

（2）保本房价：若按3500元/㎡建安成本计算，综合考虑财务成本、营销管理费、税费等，保本房价（毛坯）约为15856元/㎡，已略超周边在售源海仙村一号高层（毛坯）均价15500元/㎡。

保本房价估算表（单位：元/㎡）

上述保本房价未考虑安置房的亏损。本地块需配建1.5万方的安置房（带装修）。安置房回购价为13500元/㎡，相比保本房价低2356元/㎡以上。

本地块起价不低，故底价成交是意料之中。

看点二：万科补仓增城

万科上次在增城拿地（公开市场）已是在2016年。

2016年11月，万科以15.7亿元竞得增城区朱村街山田村地块，成交楼面价12089元/㎡，溢价率高达174%，刷新朱村板块楼面价最高记录。该地块临近广州地铁21号线益田站，毗邻广州北三环高速入口，区位优势明显。此次万科拿下此地，补仓增城意欲较强。

万科两宗地块分布图

看点三：未来轨道交通发达

近年来增城轨道建设速度较快，目前已开通了13号线和21号线。

据了解，穗莞深城际开通在即，将成为广深联系的大动脉。

未来还将有新白广城际（预计2020年开通）、广汕高铁（预计2021年开通），以及规划中的广州16号线和京九高铁。

其中，广州16号线将在本地块3公里内设两地铁站（以最终官方公布的为准）。

轨道交通的建成通车将极大地缩短广州中心区与增城的时空距离，有助于人群导入，促进周边居住氛围提升。

此次万科在增城补仓，或许是看重了周边的交通规划利好。

广州地铁16号线规划站点位置示意图