文/好地研究院  钟绮雯

今日，江门江海成交1宗商住地，位于东海路东侧、高速北路北侧。

本次土拍共有12家房企竞拍，最终由江门市金恒泰房地产开发有限公司（时代中国）以上限价66935万元竞得该地块，成交楼面价6894元/㎡，溢价率43.6%。【点击浏览详情】

地块指标信息表（数据来源：江门市公共资源交易网）

区位图

看点一：保本房价

地块实际楼面价为7150元/㎡（具体计算见下表）

地块实际楼面价测算一览表

根据7150元/㎡的实际成交楼面价，假设加上3500元/㎡建安成本，综合考虑装修成本、财务成本、营销管理费、税费等，保本房价在14151元/㎡左右（见下表）。

地块保本房价测算一览表

目前江海中心区内新盘在售均价在12500元/㎡左右（带精装），与其相比，本案均价需要上涨13%方可保本。

看点二：地价区域排位

2017年至今江海中心区已成交8宗商住地，总建面95.6万㎡，总成交价56.1亿元

2017年至今江海中心区成交地块分布图

地块排位表

根据地块实际楼面地价进行排位，本案位于区域内第二阶梯，属于中上水平。

看点三：与礼乐地块比较

本案与礼乐地块相距仅3.2公里，作为近期江门土拍的两宗商住地，就土拍结果进行分析。

本案与礼乐地块分析表

好地研究院认为：

1、本案虽地段优于礼乐地块，但报名房企数较少，这可能与地块本身存在竞品多的原因有关；

2、跟礼乐地块相比，房企对本案的未来房价预期较为保守，预期涨幅相差9%；

3、两宗土地的高溢价成交也揭示房企对江门市场的关注度提高，将会对后续新会地块（5月6日）的出让带来一定的热度。