文/好地网 岳军
4月24日（后天），苏州主城区将网拍5宗住宅用地，总出让面积36.2万㎡，总建筑面积71.4万㎡，总起始价超过百亿元，达到100.8亿元。
地块分布于姑苏市中心、吴中太湖新城、尹山湖、相城望亭和新区狮山板块。
本轮挂牌地块信息表
地块位置分布图（来源：好地大数据）
截止发稿前，尹山湖地块有6次报价，最高报价为262652万元，折合楼面价21933元/㎡，这一价格已达到现房前一手价格；吴中太湖新城有一次报价最高报价为249327万元，折合楼面价16000元/㎡，其余地块尚无报价。
综合最近一段时间，苏州及周边城市的土拍战况，这五宗地块竞争激烈，已经是大概率事件。
一、高新区狮山地块：近40亿起拍价，有角逐能力的房企有多少？
狮山A地块40286.6㎡，B地块46454.5㎡，容积率1.0-2.2，起拍楼面价20000元/㎡，网上终止楼面价35000元/㎡。起拍总价38亿，指导价53.4亿。指导楼面价2.8万元/平方米。
地块配套图（来源：好地大数据）
该地块拥有几个属性：一是地块区位具有比较大的优势，属于新区横塘区域，虽然目前周边稍显杂乱，但距离狮山核心较近，未来可期。并且地块方正，体量比较大，适合做区域标杆性项目。
二是资金量大，起拍价就近40亿元，不是一般房企能够承受。好地大数据显示，2016年至今，新区狮山板块共计成交7宗宅地，距离此次挂牌地块在2公里范围内的有3宗，分别为2017年11月苏高新地块、2018年2月九龙仓地块和2018年7月保利地块，其中九龙仓地块楼面价27075元/㎡，是目前的板块楼面价格天花板。这个价格和指导价非常接近。
那么，该地块是否能达到板块天花板价格，达到指导价，或者更高价格？
1、跟房企对该板块的备案价预期有关。若该地块达到2.8万元/平方米的指导价，则保本房价则将超过41000元/平方米。目前，狮山的市场备案价格还控制在40000元/平方米以内，但不排除一些房企，对政策放松比较乐观，将整盘的销售价格，往上有所提升；
2、对地块学区的预期有关。狮山跟园区之所以备受市场追捧，很重要的一个原因，是两个区域的学区资源比较好。而此次出让的横塘地块，其最终归属问题还存在未知数。地块最终会划到那个学校，会对房企最终的决策，产生比较大的影响。
据了解，目前该地块参拍者众多，预计有10余家，这些报名房企中实力强劲的央企、国企众多，后天应该会有不平淡的表现。最终拍卖价格，封顶前后为高概率事件。
二、姑苏区金门路地块：市中心精致项目，青睐者有几？
地块位于彩香路东、金门路南，宅地出让面积26973.9㎡，容积率1.2，起拍楼面价13447元/㎡，网上终止楼面价23186元/㎡。北地块规划为商业和社会停车场混合场地，一层为商业，以上部分为停车楼，停车位不少于400个。
地块配套图
地块位于苏州核心区，住宅部分的容积率为1.2，核心区的低密豪宅整体去化较慢，北地块，2.3万方的商业需配置400个停车位，商业价值减损。
由于地块整体资金量不大，指导价10.3亿，拿地成本在不少房企可承受范围之内，有一定概率突破封顶价。
三、吴中太湖新城地块：潜力板块，会否确立新的价格高度？
地块位于太湖新城龙翔路西侧、天鹅荡路南侧，出让面积77914.6㎡，容积率1.0-2.0，起拍总价24.9亿，起拍楼面价16000元/㎡，指导价34.2亿，指导价楼面价22000元/㎡。
地块配套图
吴中区太湖新城板块，十年成城，厚积薄发，应该说是苏州主城区未来最宜居的板块之一，44公里的地下综合管廊、国际化的商业生活教育配套、海绵城市、智慧新城，“先地下后地上”、“先配套后居住”、“先生态后业态”的规划发展理念给了吴中太湖新城太多的想象空间，可惜政府推地节奏过慢，地价一直不温不火。
此次吴中太湖新城挂地起拍楼面价16000元/平方米，高出之前板块的最高成交楼面价（正荣地块），给一些参拍房企造成一定压力。但该地块令房企加大价格预期的因素，也有不少。
1、该地块是吴中太湖新城2016年以来，出让的唯一一宗纯宅地。如富力地块商业比例高达58%，金融街地块商业比例61%，正荣项目商业比例是24%。这点或增加房企的参拍热情。
2、挂牌过程中，一桥之隔的吴江太湖新城，拍出17295元/平方米的楼面地价，或会对房企的心理预期，产生一定的影响。
3、目前地块所在小区域，正荣、富力、金融街三个项目都还没有开盘，无法作为价格参照物，比较有参考意义的是吴郡绿岛的二手房项目（建屋吴郡半岛项目在售，但受限价影响，价格参考意义不大）。
以融创苏州壹号院为例，目前二手房成交价格在26000元/平方米左右，若新房价格在此基础上加到28000元/平方米，则折算保本房价18000元/平方米左右。若该地块拍到22000元/平方米的指导价，则房企需加的预期在22%左右。若房企对后期市场比较看好，预期超过这个比例，则达到封顶价也不是没有可能。
目前，该地块报名房企预计在近10家左右，预计也会有不小的争抢。
四、吴中尹山湖地块：是否现房，取决房企“一念之间”？
地块位于郭巷街道赶湖路南侧、花泾港路西侧，出让面积66528.7㎡，容积率1.0-1.8，起拍楼面价14000元/㎡，网上终止楼面价25000元/㎡。
地块配套图
该地块应该是此次挂牌地块中，关注度最高的一宗。原因主要有几个。
一是随着园区日益成为苏州当之无愧的价格高地，尹山湖“环园区”板块的概念日益深入人心。而从苏州各个板块来看，尹山湖的表现也非常出彩，新房价格已经牢牢稳定在“2.5万+”的阵营。
二是之前“十三太保”集聚，存量巨大的市场状况，在尹山湖已经完全成为过去式。好地大数据显示，2016年至今，尹山湖城板块共计成交1宗宅地，为2016年5月的泰禾竞得青禾路西侧地块，也是目前泰禾金尊府项目所在地。目前尹山湖板块仅保利观湖国际、首开常青藤有少量房源在售，片区基本无存量，去化周期已经不足4个月。
三是该宗地块起拍楼面价14000元/平方米，相对于上次龙湖万业西地块成交价（17868元/平方米），尚有一定距离，且从保本房价的角度来计算，也尚在众多房企的“射程之内”，引起众人关注就变得顺理成章了。
地块被集中关注的结果是，地块在拍卖前9天即进入“封顶前一手”，拍卖前6天，又再次被顶到“现房前一手”，楼面价格也已经达到了21933元/平方米，保本房企已经超过32000元/平方米。
目前该地块周边的新房价格在28000元/平方米左右，从纯粹市场的角度来看，该地块的价格已经需要房企加比较高的预期。但从目前来看，依旧有至少2家房企，还在跟进该宗地块，是否进入现房，似乎仅仅取决于参拍房企“一念之差”，最终结果如何，相当扣人心弦。
五、相城区望亭地块：流量高周转项目，价格能否有所突破？
望亭地块位于御亭路北、问渡路西，出让面积95836㎡，容积率1.0-2.0，起拍楼面价7000元/㎡，指导价楼面价9500元/㎡，现房楼面价10450元/㎡。
规划要求建筑需高低错落，建筑高差需≥12米；所有住宅户型面积不得小于90平方米；住宅部分（8层及8层以下住宅除外）100%成品住宅，同步设计、施工和验收。预制装配式建筑面积比例应达到100%。
地块配套图
若以禹洲嘉荟星岛的价格作为对标，望亭地块取4000元/㎡的建安成本的的话，保本地价大概在9300-9400元/平方米，即差不多是封顶价格，距离现房价格还有1000元/平方米的价格。
目前，影响该地块最终拍卖结果的，预计有几个因素。一是板块存量情况。据了解，当前板块库存低，狭义库存2万方，广义库存也就10万方，禹洲嘉荟星岛能保持每月50套的流速。
二是这样的地块，比较适合高周转房企，预计会吸引一部分开发商参与，据不完全统计，该地块目前参拍房企至少有5家左右。这些房企的的热情度，将最终影响地块的拍卖价格。
好地点评：房企缘何扎堆抢滩苏州？
苏州的土拍市场短短半年时间可以说是经历了过山车式的大翻转。从去年下半年开始，苏州频繁出现流拍事件，对当时的政府而言，最焦虑的时候，不能流拍已经是政治任务，如果找不到兜底的开发商报名，甚至不允许地块挂牌。
可惜，苏州的低价拿地窗口转瞬即逝，翻年后，苏州土地市场迅速回暖，1月4日首创溢价49%，封顶销售获取园区青剑湖地块，4月2日，苏州城投溢价36%，超过指导价14.8%，现房销售获取吴江太湖新城体育路北地块。多数房企还没反应过来的时候，苏州已经重新出现现房地块。
现房地块的重新出现可以说是个风向标，让人不自禁想起16年-17年苏州土拍的疯狂时代，200%溢价、300%溢价比比皆是。好地网大数据统计，上一轮的现房地块共出现69宗。自从18年2月龙湖获取太湖度假区地块以来，苏州已经14个月未出现现房地块。
事实上，苏州上一波现房地王们，市场销售表现并不佳，但市场表现依然压不住躁动的心。房企争抢苏州主城区土地的原因是什么？简单盘点，主要原因有四：
1、经营指标高压。截止18年年底，已经有30家房企规模超千亿。TOP50-TOP30的房企要冲刺千亿，TOP30的房企要冲刺2000亿、3000亿，滚存资源不够，19年完成经营指标只能靠一二季度的大力拿地，才能当年贡献货值。据了解，很多房企都要求年度60%以上的投资额要在上半年花出去。集中拿地，自然竞争激烈，地价攀升。
2、腾笼换鸟，调仓需要。前几年，各大房企学习碧桂园模式，项目高周转，追求货地比，房企拿地大量下沉四五线城市，17年-18年的这波调控收紧，四五线城市销售困难，结果房企发现，还是一二线城市市场容量大，项目现金流稳健。改变土储结构，增加一二线土储资源成为多数房企诉求。回归一二线成为共识。
3、融资环境大幅改善。2019年3月份，40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元，自2017年11月份融资达1246.18亿元以来（其中包含恒大600亿元的股权融资），首次突破1000亿元大关，环比2月份的552.88亿元大幅上涨85.25%，融资笔数也创下了历史新高。4月以来，已经有恒大、融创、佳兆业、蓝光、弘阳、碧桂园、当代、禹洲、宝龙、华夏幸福等等发布了各自的融资计划，融资金额超千亿。
从融资成本看，基本告别两位数（除个别企业外），主流房企境外融资成本均在6%-8%，境内融资的公司债均在5%以内，有些企业债的利率不到4%，4月3日华侨城发现公司债，其本期债券品种一期限5年，第3年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，发行总额为25亿元，票面利率3.88%。
在集团回归一二线的投资战略指引下，有钱了，经营业绩高压下，苏州这样的准一线城市，土地市场火热自然是免不了了。
