好地网4月10日讯（研究员 顾磊）3月26日，通州区高新区挂出一宗住宅地块，地块位于高新区崇德路西侧、杏园路南侧，出让面积40792㎡，容积率1.5-1.7，建筑面积69346.4㎡，起始价36712.8万元，起拍楼面价5294元/㎡，地块将于4月25日出让。

据了解，这也是通州区时隔4个月左右再度挂地，只需成功出让，该地块就将成为所在区域最高楼面价地块。由于周边存量稀缺、容积率较低、地段优质等原因，地块挂出后，吸引了众多房企关注，若不出意外，该地块将成为通州今年土拍火爆的一大典型。

己亥年以来，南通可谓是环沪土地市场的风向标之一，也是环沪地区土地市场回暖的典型代表。在这个大背景下，该地块缘何受宠？通州又有何独特魅力？

地块信息

地块配套图

一、三面环抱主城区，南通融沪一大主角

南通市通州区，位于中国东部沿海走廊与长江入海口“T”字型交汇处，是清末状元、中国近代实业家张謇先生的故里，是著名的“鱼米之乡”、“纺织之乡”、“建筑之乡”、“崇学之乡”和“平安之乡”。连续九届蝉联南通社会发展综合评价第一，连续十届跻身“全国县域经济基本竞争力50强”。由于交通四通八达，被称为“通江达海第一洲”。

在2016年《上海市城市总体规划（2016-2040）》中，上海大都市圈包括上海、苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山在内的“1+6”城市范围群，是区域发展一体化的核心。 

2018年11月初，在首届“中国国际进口博览会”开幕式上，提出“将支持长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略”。随后上海市正连同江苏、浙江两省酝酿出台《上海大都市圈空间协同规划》，方案初步拟定，将覆盖上海+苏州、无锡、南通、嘉兴、宁波、舟山、湖州等“1+7”市。

在这一全新的历史机遇里，南通定位为长江经济带战略支点和上海大都市北翼门户城市，受上海辐射影响，将迎来重大历史新机遇。

通州区南北最大直线距离50公里，东西最大直线距离85公里，全区总面积1525.74平方公里（陆地面积1351.50平方公里），占南通全市的19%，是南通主城区的3倍，作为南通地域面积最大的区，通州西南与崇川区相接，东南与海门市为邻，北与如东县毗连，西北与如皋市接壤，全区环抱南通主城区，东、西、北三面无缝对接南通主城，成为南通城市次中心。

由此，通州也将加速迈入了接轨上海，融入上海的战略版图。

二、交通互联，南通新机场大局已定

目前，通州区已形成以公路为基础、水运为辅助、江河贯通、水陆空配套的立体交通网络，南北向有沈海高速、204国道、通榆运河；东西向主要有宁启铁路、沪陕高速、通洋高速、335省道、沿江公路、长江、通扬运河等线路。

沪通铁路2019年开通后，南通到上海将缩短至半小时交通圈内。

      在这个基础上，通州还有不少交通利好，全方位对接南通市区的同时，也加快跟长三角城市群的融合。

①南通新机场

3月26日，江苏省交通运输厅发布关于召开落实《上海市、江苏省人民政府共建共享合作协议》相关内容会议的函件。

文件内容明确了大场机场迁建和南通新机场规划建设事项，并已于3月27日下午召开工作推进会。

同时，为推进长三角一体化发展，沪通两地共同提出“1+4”一揽子统筹协调合作项目，其中“1”是指大场机场搬迁；“4”是指南通新机场、北沿江高铁、沪通城际和通州湾。

可以看出，上海大场机场迁建与南通新机场的建设将同步推进。所以无论是否称为上海第三机场，但南通新机场的建设已经是板上钉钉的事实，大概率可以认定南通新机场承担的就是上海第三机场的职能。

南通新机场距离通州仅15公里，它的建设，将给通州带来交通以及产业上的巨大革新。同时南通新机场，作为上海航空枢纽的北翼骨干机场，对于长三角北翼的经济发展，长三角一体化的深度融合，起到非常重要的推动作用。

②绕城高速

近期，通锡高速公路海门至通州段工程（即南通绕城高速）环评征求意见稿进行官方公示，意味着南通绕城高速迎来新进展。

工程连接了沪陕高速和沈海高速，是南通城市外围环线的重要组成部分，同时也是沪通和崇启过江通道的接线道路，同时项目串联了港闸、通州、海门三大主城外围板块，建成后可加强主城各组团间的联系，引导城镇空间有序发展。

该工程建设完成后，通州的对外交通将更加四通八达，在南通的区位优势，也将更加凸显。

③轨道交通

轨交方面，南通地铁2号线一期工程起于港闸区的幸福镇站，终点站为通州区的先锋镇站，沿线共设置17座站点。轨道交通2号线一期工程预计全线花4年时间建成，到2023年通车。届时，通州跟南通市区的距离，将更为缩短。

三、价格双洼地，机会可期

南通作为上海“北大门”，在环上海城市圈中处于核心位置。但在土地价格方面，在仍处于价格洼地。

据好地研究院观察，在苏州、无锡、常州、南通四个城市最高楼面价中，除苏州外，其他三市大致相当。南通作为与上海紧邻城市，地价相较于苏州，无疑是邻上海区域中的价格洼地。

而通州区则又是南通主城区的价格洼地。相较于其他三区过万地价，通州区最高楼面地价为7825元/平方米，还有着较大的溢价和上升空间，想象空间比较大。可以说，谁占据了先机，谁就拥有了掘金通州的主动权。

在上月土拍中，受益于南通新机场等利好消息，南通县市最高楼面价首次破万。可以预见的是，本次通州高新区地块，也将受到较高的关注。届时，通州房地产价值是否会得到新一轮的评估，又会确立什么样的价格新格局？好地网也将持续关注。

苏南四市主城区最高楼面价情况

苏南四市各县市最高楼面价情况