文/好地网 卢丹

27日晚上，本网发布的余杭土拍前瞻报道《九乔的价差，塘栖的刚需属性》之后，引起了业界的反响和关注。

那么16号九乔地块缘何价格弹性预期会比较大？谁将成为角逐该宗地块最有力的竞夺者？好地研究院今天继续深入分析——

1.九乔地块：余杭主城化的一个测试仪

长期以来，人们把原六区（上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江）作为主城区，把余杭区萧山区作为主城之外的新区域看待，最明显的是在教育、医疗上的制度安排有所不同，而反映在地价、房价上也十分明显，明明是一路之隔，主城与余杭、萧山的地价、房价就不同，这种差价就是非主城与主城的价差。

那么，如果不是一路之隔，就在同一个板块，会如何呢？

我们认为九乔地块将成为余杭主城化的测试仪：九乔数字商贸城板块，虽然行政上跨越江干区和余杭区，但是却由杭州市政府统一规划，统筹布局产业基地。

在基础设施各项配套方面，江干、余杭也是统一标准，联动开发建设，并在3年内全面建成，这样的板块非常特殊，在杭州目前的板块现状中比较罕见。

另外，据悉，板块内占地100多亩的丰收湖公园和130余亩的浙商科创产业总部基地也将在上半年开工建设。

九乔与钱江新城二期位置关系

虽然余杭的良渚新城和拱墅的运河新城同样在大运河新城的规划框架下，但在板块运作上，良渚新城和运河新城是自成体系。

围绕着运河边的地块，余杭（良渚新城）与主城区（运河新城）分别出让了2宗地，即融创拿的运河东两宗地，德信与融信在良渚拿的两宗地，大致地价相差5000元每平米。

不过，这些地块虽然在运河边，配套与位置区别较大。

相比较而言，29号即将出让的16号九乔地块，与金地玖峯汇同属于九乔数字商贸城，配套、位置几乎同一化，相距也仅仅1公里。

地块位置示意图

这给参与竞拍的房企产生了较大的分歧，也产生了较大的价格弹性，如果按照主城与余杭差5000元房价这样去倒推地价，溢价率并不高；

事实上，同一板块，同一配套，就居住生活而言，除了学区，其他方面，行政区隔带来的隔离的作用并不大。

但如果房企更看重同一板块的属性，将板块同一属性的重要性超过行政区域分隔的重要性，那么，九乔地块因为与金地玖峯汇属于同一板块，两宗地可以零差价，则成交溢价率可能达到封顶价格（50%），甚至进入到竞拍自持的阶段。

2.谁将角逐？

据好地网了解，虽然九乔地块总价门槛较高，预计在30亿元以上，但是报名的房企不在少数，其中不乏实力强劲的央企，杭州本土龙头和全国品牌实力房企，预计争夺将较为激烈。

一方面是基于区域前景的吸引力：九乔数字商贸城作为杭州城东鲜有的具备统一规划、成片开发潜质的区域，区位上毗邻钱江新城2.0江湾新城，产业上以数字科创为引领，必将受到房企的青睐；

另一方面是高货值的吸引力：按照3.4万元/平米整盘均价测算，加上车位，项目总货值将达到60亿。

此外，好地研究院认为，对于该宗地块的角逐，最终将不仅是资金实力的较量，也是产品力的较量。对于参拍的房企而言，板块内补仓的房企，例如金地，势在必得的决心将非常大；深耕城东的，例如越秀等，将如何表现，也非常值得期待。