好地网3月27日消息（研究员 张彬）今天，徐州主城区3宗地块土地竞拍结束，最终的结果是：

新城区S2-2、S2-4地块（下文简称新城区S2地块）被新城控股竞得，成交总价182600万元，成交楼面价8511元/㎡，溢价率114%。

中海以58310万元竞得泉山区航空压铸厂B地块，成交楼面价5768元/㎡，溢价率38%。地块含2.6万方定销房，地块可售部分实际楼面地价达7418元/㎡。   

绿地底价竞得新城区商聚路东地块，成交楼面价2416元/㎡，溢价率0%。

地块成交情况

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

新城区S2地块溢价率114%,是自2018年4月泽信公馆地块后主城区第1宗溢价率超过100%的住宅地块，由此可见本场土拍热度之高。

以新城区地块来看，此次拿地的成交楼面价为8511元/㎡，刷新了新城区最高楼面地价，高出观澜别院地块楼面地价877元/㎡；中海竞得泉山区航空压铸厂B地块，成交楼面价5768元/㎡，但地块可售部分实际楼面地价达7418元/㎡。   

好地研究院认为徐州土拍热度较高的原因主要有4个：

●房企预期：现阶段房地产政策主基调为“稳地价、稳房价、稳预期+因城施策”，房企心理预期从2018年下半年的悲观逐渐转变到乐观，随着部分城市信贷政策和限价政策的松动，房企拿地逻辑从不加预期到加预期，拿地的积极性更高；

●资金面：一季度房地产开发企业发债规模大，房企手头资金较为充裕；

●刚性补仓需求：库存严重不足的房企，刚性补仓的需求较大。例如万科，万科上次在徐州市场公开拿地是在2018年3月，本场土拍万科报名参与了新城区S2、航空压铸厂B两宗地块竞拍。

今天中海、新城拿地同样是刚性补仓需求，中海在徐州项目已接近售罄。新城控股于2018年4季度在徐州竞得两宗地块，但新城控股2019年1季度华东区域仅4宗宅地入库（住宅+商住，含新城区S2地块，截止3.27），战略性补仓的味道十足。

●地块属性较优，板块内新房供应稀缺：新城区S2地块、航空压铸厂B地块周边配套均较为成熟，板块内住宅供应紧张。新城区目前仅2个在售新房项目，且观澜别院为低密项目；北京路板块仅万科新都会1个在售项目，区域内竞争压力小。

本次土拍结果对于徐州房地产市场有一定指导性意义，好地研究院认为主要是以下几点：

观点一：徐州城市地位和认可度进一步提升

据了解，新城区S2地块吸引了18家房企参拍，航空压铸厂B地块吸引了9家房企参拍，除了已在徐州拿地房企，还有龙湖、金科、东原、众安等尚未进驻徐州但进驻徐州意愿较强的品牌房企。

品牌房企不断入徐，参拍的积极性高涨，充分说明了品牌开发商对徐州房地产市场的认可度在提升。据好地研究院统计，截止2018年底，全国Top100强房企中已有38家进驻徐州。

徐州淮海经济区中心城市的确立，徐州的城市地位显著提升，品牌房企对徐州的房地产市场预期也在走强。以今天出让的2宗宅地为例，溢价率分别为38%和114%，市场热度丝毫不输一、二线城市。

观点二：主城区土地供应严重不足，需要加快土地供应

新城区S2地块、航空压铸厂B地块溢价较高，除地块属性、区位较优外，板块内新房供应不足也是重要因素。

以新城区为例，目前板块内在售新房仅永泰锦园和观澜别院，其中永泰锦园存量仅8万方，观澜别院潜在存量不足7万方，招商蛇口金融集聚区项目建设周期长，住宅部分短期内上市可能性较小。也就是说新城区短期内新房潜在供应不足15万方，高层仅8万方。区域内无新房可售，供需失衡，新房限价较严，导致新城区一二手房价倒挂严重。

实际上，不仅仅是新城区板块，和平路、中心城区板块供应同样严重不足，新房供应不足与2018年土地供应放缓有一定关系。

2018年1月-2019年2月，徐州主城区出让20宗涉宅地块，建筑体量共计337万方（剔除招商金融集聚区68万方商办），同期主城区商品住宅成交442万方，土地供应与新房成交供需比为0.76，供需缺口105万方。

主城区土地供应不足，房企住宅项目经过2018年快速去化，土地储备补仓需求较强，土地供需矛盾加剧，客观上推动了地块竞争激烈，地块价格升高。建议加大主城区土地供应，稳定市场预期。

观点三：徐州市场总体健康，主城区供求稳定，但销售并未明显提升，仍然需要冷静

从徐州年后房地产市场看，徐州主城区供求较为稳定，销售并未明显提升。据统计，春节后徐州市区新开盘项目整体去化率在65%左右，市场整体处于平静期。

从地块成交价格看，房企再次陷入不加预期拿不到地，加预期则风险加大的两难境地。

当下加预期拿地的风险有两个：一是限价风险，二是房价过高带来的去化风险。

新城区S2地块：新城区S2地块成交楼面价，测算保本房价为15800 元/㎡（毛坯），高出新城区在售高层价格12500元/㎡约26%（参照观澜别院洋房价格，洋房溢价20%）。

地块周边美的翰城一&二期二手房价格在1.5-1.6万元/㎡，但价格背后支撑是青年路小学新城区分校，成交客户学区属性极强。剔除学区因素，目前新城区二手房高层价格在1.3-1.4万元/㎡，新城区S2地块保本房价较二手房价格（14000元/㎡）高约13%。

无论从新房市场还是二手房市场看，新城区S2地块加预期幅度较大，届时新城17000元/㎡（精装）的售价预期能否被市场所接受，将是一个考验。

航空压铸厂B地块：地块成交楼面价5768元/㎡，住宅可售部分实际楼面地价7418元/㎡，可售部分精装保本房价为15000元/㎡。板块在售新房仅万科新都会1个项目，万科新都会上批房源备案精装高层1.3万元/㎡，精装洋房1.5万元/㎡。

与万科新都会地块相比，两宗地块都有定销房，都可打造高层+洋房“高低配”社区，地块属性极为相似。

从区位上看，两宗地块相距1.5公里，共享周边配套。但万科新都会紧邻北京路与万达广场，小区域内的城市界面较优。航空压铸厂B地块可售部分均价要达到1.5万元/㎡并被市场所接受，有一定难度。