3.29余杭土拍前瞻:九乔的价差分歧 塘栖的刚需属性

核心提要:

九乔地块:总价高,但价格弹性大,成交结果存在不确定性

塘栖地块:两个维度测算 刚需属性弹性较小

文/好地网 卢丹

本周五(3月29日),余杭区将有两宗宅地出让,分别位于九乔数字商贸城和塘栖板块,两宗地块总起价29.6719亿元,其中九乔地块楼面起价16000元/平米,塘栖地块7000元/平米。

以下是两宗地块的具体指标情况:

九乔地块出让面积74876㎡,容积率2-2.2,建筑面积164727㎡。地块起始楼面价16000元/㎡,上限楼面价23983元/㎡,地块无需配建公租房。

塘栖地块出让面积23682㎡,容积率1.6-2,建筑面积47364㎡。起始楼面价7000元/㎡,上限楼面价10484元/㎡。地块须配建不少于地上住宅建筑面积5%的公租房。若配建公租房面积成本按照4000元/㎡计,实际起始楼面价为7579元/㎡。

出让地块指标情况表

地块位置分布

结合当下的市场行情,两宗地块会分别拍出怎样的价格?

好地研究院进行分析——

九乔地块:总价高,但价格弹性大,成交结果存在不确定性

九乔地块体量较大,达16.5万方,起拍价达26.3亿元,最终谁将成为得主,将是实力的比拼。

板块内目前没有合适的参照系,地块周边最直接的参照是同属一个板块,但是属于江干区的金地玖峯汇项目,于2019年3月6日领出预售证均价3.3971万元/㎡(11层小高层+8层洋房、精装报价3500)

地块与金地玖峯汇同处于九乔商贸城规划范围,但是金地项目属于江干区,此次出让的地块属于余杭区。

参考金地玖峯汇接近3.4万元/㎡的精装售价,(车位利润分摊到住宅按2000元/㎡计算,精装修按照2100元/㎡成本计算),倒推,项目零利润的时候,地价为24315元/㎡,超过上限价格332/㎡。此时溢价率超过上限50%,进入竞配自持环节。

备注①:每个车位按照30万/个售价,利润20万/个测算,精装修按照对外报价3500,实际成本打六折计算

备注②:金地玖峯汇接近3.4万/平米的精装售价为小高层+洋房产品,高层的售价预期会便宜1000平米左右,但考虑到还有叠墅产品可以拉高均价;此外,此次出让的九乔地块容积率仅2.2,且规模较大形状方正,体量达16.5万方,届时的产品品质也可以参照玖峯汇,配置一定的洋房类产品。基于此,在测算时对于玖峯汇盘均价按照3.4万计。

如果往余杭区寻找参照系,最近可参照的是距离最近,同一板块内的合景泰富·璞丽东方,最后一期预售证价格为2.6-2.7万/㎡(洋房产品,含精装修报价3000),若以此测算,地块保本地价已经接近地块的起拍价(地块起拍价为16000元/平米,测算保本房价为26380元/平米(精装))。

由于预售证为2018年5月领出,距今时间较远,2.6-2.7/㎡的限价的参考价值不大。

璞丽东方、玖峯汇和此次将出让的地块位置关系图


一般来讲,跨越行政区的两个项目,主城区的价值要高于余杭区,例如拱墅区祥符板块与余杭区良渚板块存在价差,拱墅区的运河新城与余杭区的崇贤新城也存在价差。

以处于祥符和运河新城交界的融创运河东地块,与融信最近在良渚竞得的地块作比较,住宅部分地价差约为5000元/平米。

由于融信最近拿的良渚地块热度极高,又是上周拿的地,对目前的热度具有极强的参考价值,而融创拿地的时间与金地2017年9月拿地的热度比,应该是融创的地块热度稍逊。

但是九乔地块是一个新兴的板块,后续规划利好比较多,作为杭州城东鲜有的统一规划,可成片开发的板块,房企投资的投资预期将较高。

而以下因素都将提高房企的出价:

1.九乔数字商贸城整体规划打造,分处于余杭和江干的两个板块在同城化的推动下,价差会缩小,最终房企可能会参照金地玖峯汇的售价预期;

2.九乔地块体量规模较大,容积率仅为2.2,也可以考虑在产品上做文章,提升预期。

塘栖地块:两个维度测算 刚需属性弹性较小

一般而言,目标地块可以拍多高,受到两个参照系的制约,一是板块最高房价,尤其是在限价的情况下更是如此,塘栖区域最近拿到预售证,且是最高售价的是弘阳随塘项目,主力产品为洋房、合院,于2019年3月25日首开洋房56套,预售证均价约2.28万元/㎡(精装标准为3500元/平米)

若按照洋房与高层1.2:1的售价预期系数,塘栖板块高层的预期限制售价为16083元/平米(毛坯)


塘栖地块和周边成交地块

由于塘栖的客群需求来自两个方面:①本地内生型需求,这一需求特点是量上是有限的;②杭州溢出的客户需求,这一客群的需求特点是刚需,对价格敏感,价格有天花板。

我们预估:以预期售价16083元/平米(毛坯)倒推零利润拿地,倒推地价的上限是9725元/㎡。算上配建公租房,拿地楼面价9039元/㎡,溢价率29.1%

另外一个维度是与最新成交的地块的价值参照,周边最具可比性的是招商拿下的雍澜府,2018年4月份拿地楼面价为11034元/㎡,与即将出让塘栖15号地块距离约900米。招商雍澜府的保本房价为1.99万元/平米,明显高出目前高层预期能批出的预售价格16083元/平米(毛坯),高出幅度达3817/平米。

我们把高出周边项目的预售价格,称作加预期的行为,我们认为,由于塘栖处于杭州八区边缘板块,作为刚需属性的地块,房企大幅加预期拿地的可能性不大。

因此,最终可能的结果是:低于招商的拿地成本,但是鉴于目前的热度,房企大概在零利润拿地成本的基准上略加预期,即最终溢价率为29.1%到46.9%(招商拿地楼面价作为实际楼面积倒推的溢价率),偏向于下端。

好地头条
24小时热点

微信扫一扫

转发给好友 | 分享到朋友圈