好地网3月27日讯（研究员 徐祥） 3月22日，苏州市区挂牌5宗住宅地块，地块分布于姑苏市中心、吴中太湖新城、尹山湖、相城望亭和新区横塘板块，地块都将于4月24日出让。在这5宗地块中，尹山湖地块所在区域是“房荒”最严重的，库存告急，地块也是临近园区，靠近尹山湖，那么，尹山湖地块成色如何？

地块信息

地块航拍图

体量适中，总价和起拍楼面价不高

地块所在区域尹山湖板块已经近3年无宅地成交，距离最近的为泰禾地块，2016年5月取地，拿地楼面价16743元/㎡（含20%自持商业），实际住宅楼面价近2万/㎡；近期成交地块为郭巷北万业西地块，距离本案约4公里，2019年1月首开&龙湖所拿，成交楼面价17868元/㎡（含幼儿园），期房销售。

而本案尹山湖中海南侧地块起拍楼面价为14000元/㎡，相对于周边已成交2宗地块有一定溢价空间。

此外，本案尹山湖中海南侧地块出让面积为66528.7㎡，容积率为1.8，建筑面积为119751.7㎡，起始价167652万元，建筑体量为1号公告5宗宅地中第二低，仅次于姑苏区地块，总起价为5宗宅地中第三高，且相较于周边成交地块，体量和总价都偏低，拿地门槛较低，能接受的房企范围广，可谓吸引力十足。

靠园区临尹山湖，位置优越

购置住宅，区位和环境是现今顾客较为关注的两大重要因素，尹山湖地块便是这两者全部占据的优质好地。

尹山湖地块西侧约500米即是尹山湖，可以说是一二线湖景居住用地，生态景观资源独一无二。

尹山湖效果图

尹山湖板块位于吴中东部片区中心，北接苏州市区、东连苏州工业园区，，是苏州市总体规划的“重点发展区域”的核心区。地块东侧2公里即是园区高教园区板块，该区域规划总体定位为科技研发、教育、产业、生态及配套功能为一体的综合区，云集无数高知人才。

通过轨道交通2号线和东方大道主干道，尹山湖板块可直达园区高教区，可以说是和园区无缝连接，能够非常自然地承接园区的购房需求。

地块交通图

板块库存告急，未来发展往东南，改善需求逐渐旺盛

自2010年年初，保利开始入驻尹山湖，一口气以44亿的总价拿下三幅相邻地块；2010年6月，苏州的本地房企天鸿伟业以楼面价3600元/㎡的底价斩获尹山湖韵地块。同时，中富房地产也以底价3600元/㎡获得了与之毗邻的御湖湾地块。

2012年年初土拍，九龙仓紧随其后，拿下碧堤半岛地块，合景也在同期拿下了叠翠峰地块。至此，尹山湖开始出现一波开发商拿地的小高潮。

2012年后中海、首开、正荣、阳光城、弘阳、建发、泰禾等大鳄房企陆续入驻尹山湖片区，环尹山湖也由此形成了“十三太保”的格局。

如今，尹山湖在售楼盘仅有保利悦都、泰禾金尊府、建发独墅湾，并都已进入尾盘状态，青黄不接的尹山湖板块逐渐进入“房荒”重灾区。

地块周边在售项目

到本案项目入市时，板块内几乎没有竞品，具有区域定价权。

那么，十三太保项目退隐后，尹山湖下一个区域由谁掌舵？答案显而易见正是本案所在片区，环尹山湖最后一处待开发区域，东南片区。

尹山湖板块示意图

由图中可以发现，环尹山湖仅剩东南方向尚有空地，是未来供地的重要片区。

不同于几年前，现在尹山湖板块人气渐旺，板块超10万人口，已逐渐展现出“人声鼎沸”的一面，已经成为苏州人口最为密集的住宅区之一。

除了郭巷本地客群外，还有来自于园区外溢改善客群，园区早期的刚需客户，通常都是卖掉园区的小房子，来尹山湖换套大面积。此外，苏州下属县市乃至上海的客户，也在成为尹山湖购房的生力军。

值得一提的是，本案地块其特殊条件之一即是地块最小户型建筑面积不小于100㎡。无论是园区首改客户，还是苏州外围区域客户，尹山湖的新房，因其大户型、高总价，已不再对刚需友好，刚需市场逐渐渐行渐远，改善需求越来越旺盛。