在2019年一季度即将收官之际，南京主城区才迎来了年度首拍，而对比长三角另外两个强二线城市，杭州和苏州，今年以来两大城市主城区已经分别出让了14宗139万方与16宗197万方建面，南京主城2019年首拍可谓是姗姗来迟。
新年首拍对于南京的土地市场具有鲜明的风向标意义，对于出地“不急不慢”的南京，各房企补仓需求旺盛；而本次出让的两宗地块起价所对应的保本房价基本接近周边新房价格预期；明天将会拍出怎样的热度？
文/好地网研究员 徐淑琪
明天（3月29日），南京主城将上演猪年首拍。南京主城将出让7宗地块，总面积741亩，总建面112万方，楼面起价103.6亿元，分别位于栖霞区（1宗）、雨花台区（2宗）、秦淮区（1宗）和江宁区（3宗）。
其中涉宅用地2宗，分别位于栖霞区和雨花台区。
地块指标
地块位置分布（数据来源：好地数据库）
NO.2019G01栖霞区迈皋桥街道合班村288号地块价格预期解读
一、从地块属性来看，合班村288号地块出让面积135亩，住宅用地，容积率1.01-2.6，计容建筑面积23.5万方，限高50-80米，地块自身属优质，且距离规划6号线营苑南路站仅800米，可打造成区域规模标杆地铁大盘。
二、从周边配套来看，合班村288号地块位于栖霞区迈皋桥板块，三条地铁线环绕，其中距离规划6号线营苑南路站仅800米，交通配套完善。且地块周边有沃尔玛（商业）、伯乐中学（教育）、三甲中西医结合医院（医疗）等相关配套较为成熟。
地块周边配套图
三、从周边房价来看，周边在售新房有星叶瑜憬湾、恒大翡翠华庭、中国铁建青秀城等项目，其中高层毛坯2.93万元/㎡，洋房毛坯3.3万元/㎡。
本地块起拍楼面价17567元/㎡，考虑到本地块需配建人才房和小学，其中小学由市土地储备中心出资，本地块的实际起拍楼面价在18702元/㎡。
由于地块限高50-80米，考虑只能做高层，以高层毛坯2.93万元/㎡倒推保本楼面价在20373元/㎡，此时溢价在9%；
若加预期房价10%的涨幅，则以高层毛坯3.22万元/㎡倒推保本楼面价在22834元/㎡，此时溢价在22%。
结合前三条的分析，好地研究院认为合班村288号地块房企加预期拿地的概率很大，故预测地块成交溢价率将在9%-22%范围之间。
注：1、房价=土地成本*（1+0.03）+建安成本（（建安）4000元/平米+（精装）房价*6%）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（4%）+财务成本（建安*0.06年息*18个月）；（各家房企的测算方式也有相应差别）
NO.2019G02雨花台区西善桥街道宁芜铁路以南C2、C3地块价格预期解读
一、对商业价值将成为本案判断的关键因素
西善桥C2、C3地块分5个区块，其中A、B区块为商业用地，C区块为住宅用地，D区块为幼托用地，E区块为公园绿地。其中A、B区块商业可建面积达4.98万方，占整个项目总建面的29.5%，再加上规划条件的内容，我们认为基本出发点是为了引进商住综合体，为区域提供配套支撑。具体规划条件如下：
1.分区A，用地性质B1商业用地（100％），用地面积12475．58平方米，容积率≤2，建筑高度≤24（m），建筑密度≤45％，绿地率≥20％。
2.分区B，用地性质B1商业用地（100％），用地面积12418．43平方米，容积率≤2，建筑高度≤24m），建筑密度≤45％，绿地率≥20％。
3.A、B 分区地上一层及负一层须由竞得人自持不低于各个楼层建筑面积的50%，且自持总建筑面积不得小于10000 平方米，剩余建筑面积可分割销售，但须统一经营管理。
我们重点来分析一下地块的商业价值属性：
1.从规划和区位来看，该宗地块处于主城南部的雨花台区两桥区块，毗邻南京铁路南站地区，到市中心只需10多分钟车程。总体功能定位是以科技研发、商贸商务、文化、居住等功能为主的高度产城融合发展地区。所以从规划来看，本项目打造商业综合体项目具备规划和区位的双重支撑；
2.从交通来看，地块紧邻宁芜公路，且周边在建地铁7号线，距离西善桥地铁站1.2公里，交通条件优越；
3.从周边的配套需求来看，本案目前周边缺乏大型商业配套，本案若将商业部分打造为商业综合体，将成为辐射周边3公里范围的重要商业配套，也将成为本案住宅项目的配套优势，有利于提升住宅溢价；
二、商业规划要求较高，提高住宅部分成本
经过第一点的分析，我们将商业部分以商业综合体的地价考虑成本（参考本板块明发项目6901元/㎡测算），测算本案实际楼面价在17936元/㎡（幼托用地由雨花台区政府负责出资，不考虑成本）。
1、对比周边成交电建西善桥地块，西善桥成交楼面价17919元/㎡，剔除掉各项配建，实际楼面价19246元/㎡，本地块有7%左右的溢价；
2、对比周边房价，本案板块内和峰南岸预期高层价格27000元/㎡与城南公馆项目预计高层精装售价3.3万元/㎡（精装标准3500元/㎡），地块位于两个项目中间位置，取其均值30000元/㎡，以该价格测算本案保本楼面价在19214元/㎡，有7%左右的溢价空间；
3、若考虑加预期，预期房价10%的涨幅，以高层精装售价3.3万元/㎡测算保本楼面价在21558元/㎡，则本案有20%左右的溢价。
但基于商业综合体开发资金量大，对商业物业经营的能力要求较高，能够有能力拿下并成功开发的房企并不多，好地网预计将在10%左右低溢价成交；即综合楼面价在14561元/㎡。