文/好地网 卢丹

明天（周五），杭州富阳区将出让1宗宅地，位于富春板块金秋大道西侧，地块出让面积51441㎡，容积率1-2.4，建筑面积123458.4㎡，起价123530万元，起始楼面价10006元/㎡。设上限价格185130万元，上限楼面价14995元/㎡。

地块指标情况表

地块位置图（数据来源：好地大数据）

这是杭州土地市场重回上涨通道后，富阳出让的首宗宅地。市场关心的是：这股从杭州主城区和余杭区席卷而来的土地热风，会吹往富阳吗？

一、将底价成交？

据好地研究院了解，该宗地块的报名参加数量非常少，最终的可能性是，地块将接近底价或以底价直接成交。

而这样的结果，也将与当下的市场背景相吻合，具体可以从两个维度来看——

（1）地块属性：配建多，起价不低

根据出让要求，地块内需配建不小于地上总建筑面积5%的公租房；配建12班幼儿园1座，幼儿园用地面积不小于6010平方米，总建筑面积不小于4042平方米。

若配建公租房和幼儿园成本均按照4000元/㎡计算，则实际起始楼面价为11269元/㎡。

11269元/平米的起价着实不低，理由如下：

首先，与板块最高地价比，已经接近：板块内最高地价为金茂于2018年7月5日竞得的地块，楼面价11455元/平米，若考虑幼儿园（建筑面积4042㎡）的配建成本，实际地价成本为11815元/平米。

此次出让的地块，与金茂地价成本比，仅低了4.6%（546元/平米）。

但是从地块属性上，金茂的地块明显要更优，具体表现在：①与地铁站的距离近，靠近杭富城际轨道富春路站；②周边环境的居住环境也更优。

地块位置关系

其次，与周边在售房价比，最值得参照的是位于出让地块东北方向1.5公里处的大家金钰府，目前高层精装2.1万元/㎡。而即便按照起拍价测算，即将出让的地块保本房价为20211元/平米，与大家金钰府的售价已经非常接近，仅有微利。

（2）地块所处的板块：属于“四线板块”，当下热度较难波及

我们来回望近期土地热度较高的板块，主要有：

●城东新城等的杭州热门区块，代表了杭州较为中心的位置，可以称之为一线板块；

●以良渚、闲林等为代表的板块，是杭州未来住宅开发的主要方向之一，我们可以将此称之为二线板块；

●丽水、金华等地级城市，以及能级购买力较强的例如温岭这样的县级城市，我们称之为三线板块；

按照这样的划分，再来考虑富阳的市场站位，我们认为，与杭州接轨程度好的银湖科技城可以归入三线板块的行列，受此轮土地上涨的影响，若有土地推出，也将会受到市场的积极关注。

而此次即将上市的富春71号地块，不具备三线板块的潜质。我们来看一下富春71号地块的具体情况：

①区位上：地块位于富阳城区的外围，离市区的重要配套都有一定的距离，有城乡结合部的味道。此外距离地铁较远，与杭富城际铁路有2公里。

②客群方面：主要吸引富阳本地乡镇到市区的内生市场。

对于杭州市中心的外溢人口来说，往往会选择像银湖这样位于杭州市区与富阳中间的近郊区域，而出让地块在富阳市区的西侧，也就是说比富阳城更远。这对于很多外溢人口来说，是一个难以逾越的鸿沟。

③周边环境方面：地块周围是工业厂房，缺乏成片的商务和居住区，此外还有一条高压电线带，所以说，虽然地块较为方正，但整体环境只为算是一般。

地块现状（数据来源：好地大数据）

这样的地块，即便土地市场整体已经处于上涨，但热度也较难波及，我们将此类地块划入四线板块。

近期浙江土地市场上类似这样属性地块的市场表现，也是一个印证：

例如位于宁波余姚市2宗商住地，原计划在3月5日出让，起始楼面价1438元/㎡和1500元/㎡，均遭遇流拍；

还有慈溪市横河镇1宗宅地，起始楼面价2750元/㎡，同样无人报价。

二、谁将是得主？

按照以往的惯例，政府在地块的属性缺乏市场广泛关注的特质，起拍价成本又较高的情况下挂牌出让土地，往往前期已经有较为明确的意向买家（勾地单位）。

意向买家能够承受较高起价，也将会预期以接近底价的成本摘牌。从以往的情况来看，以意图在辖区内深耕的房企居多。例如2014年，上海实业在5月份以6800元/平米的价格摘得良渚新城一宗宅地后，在11月份继续以6700元/平米拿下一宗，均是底价。

若按照这个思路来看，此次富春地块的最终得主，可能在大家和金茂中产生，这是因为：

大家，于2017年1月19日以9299元/㎡的楼面价竞得一宗宅地，距离地块仅1.5公里，即为现在的大家金钰府项目；

金茂，在2018年7月5日竞得的富春28号地块，成交楼面价11455元/㎡，溢价率4.14%。目前尚未开盘。

但是，比较大家和金茂，我们认为，大家的可能性更大。因为，金茂项目迄今为止还未开盘，金茂在杭州开发并不追求规模，在一个项目还未开盘的情况下就补仓可能性不大；

而大家在富阳共有两个项目，分别为大家·金鼎府和金钰府，其中金鼎府已经售罄，金钰府也已经售罄。